城市 | 六运小区不完全田野调查
六运小区
Residential District
沿革
六运小区的建设源自1987年广州承办的第六届全国运动会。小区位于天河商圈南部，珠江新城北端，是广州新城市中轴线上的重要节点。六运会结束后，六运小区成为中国第一批实行住房商品化改革试点。
2000年后，六运小区北侧天河商圈建设带来了中高端商业。同时，随着地铁一号线、APM和BRT等交通基础设施的完善，天河商圈开始吸引大量通勤办公人口。目前天河路商圈商业面积已超过150万平方米，日均客流超过150万人次，商业与服务业需求开始溢出。
空间与经济边界被不断消解和重构，导致小区中所有道路都成为市政道路，一楼房屋成为公租房，为「住改商」创造了条件，形成商业活力旺盛的开放式住区。
住区
六运小区占地面积22.5公顷，包括4个居住组团，居住人口约17000人，每公顷约300户。
小区住宅高度以4～7层为主，总体容积率约2.6，亚运会后的整治工作花费2.3亿人民币。
使用者/管理者
Stakeholders
类型
六运小区主要的利益相关者包括拥有房屋产权的业主、仅拥有房屋使用权的租客、将住房改作商用的经营者、代行使业主管理权的物业公司、流动摊贩以及政府的相关部门。
使用者之间的关系从垂直的行政关系转变为扁平的契约关系，权利主体从街区尺度拆散到个体尺度。尺度的缩小促进了房屋交易与人员流动，外来使用者比例从1995年的接近0%上升至2010年的35%
市场
组成六运小区的四个住区分属几个不同的物业公司管理，包括越秀城建、海运物业和天鑫物业。
物业公司的运营成熟程度对住区的开放和封闭状态产生了一定影响。运营能力较弱的物业公司由于无法协调各利益相关者的关系而渐渐走向开放。
社区
复杂的住宅权属与使用者利益使居委会工作变得困难。原住户的搬离与政府力量的撤出同时进行，导致小区维护与公共费用分摊界限模糊。针对不同租期租户的管理难以实现化，导致六运小区的社区自治能力仅能依赖留存的业主与长期租户。
住改商初期的混乱局面促使物业公司推进业委会的成立，引入「第三方」角色推动社区自治。然而由于大量原居民早已搬离，继续居住的多是老年人与外来租户，业委会依然难以与物业公司和居委会平等对话。
政府
亚运会结束后政府角色从城市基层撤出，而社区（居委会）与市场（物业公司）之间的权责边界尚不明晰，产生了碎片化的管理真空地带。
商户
住改商初期吸引了大量外来商户，这些商户以餐饮、美容、其他零售为主，这些商户的租住时间主要为5～10年。
在外来商户的冲击下，一部分原有居民职业也开始转向商业零售。本地居民经营的商业以食杂店、五金店、洗衣店等业态为主。
边界
Boundary
重构
单位制的解体为小区边界从封闭走向重构创造了条件。90年代中期住房商品化改革使得住房产权开始分散到个体，在经济层面分解了原本「大院式」的空间边界。
同时，国企改制引起的「下岗潮」加速了小区边界的重构，一些下岗员工迫于生计开始尝试将临街的住房改造成为商业场所。
混合
天河商圈的快速发展使商业资本开始涌入六运小区。商业资本的冲击让边界开始模糊混合。
无序的空间和管理缺位促使原本弱化的政府角色重新介入，六运小区的边界在多方博弈中不断混合，而「住改商」在此时还未找到最优解。
碎片
商业资本对于老旧小区改造的探索逐渐成熟，同时物业公司与居委会的合作治理开始推广，小区边界呈现开放和碎片化的趋势。
目前六运小区的外部边界已被商业设施和公共设施占据，从主干道向小区内部蔓延。边界的碎片化程度由地铁站以及主干道路口向小区内部递减。
功能/活动
Funciton
布局
六运小区最初的规划功能仅仅为了解决运动员的居住问题，因此建筑分布均匀，空间形态单一，外部空间的可识别性差。
2011年后，天河商圈商业设施趋于饱和，业态高端化和精细化，六运小区的商业业态是对天河商圈是良好的补充。
西北角地铁体育西站周边聚集了较多小吃餐饮类业态，普遍消费较低。由于人流量大、居住环境差，「住改商」程度较高。
功能
功能复合是「住改商」后六运小区的最突出特征。随着外来商业的入侵以及周边商圈的发展，一楼住宅的商业开发已无法满足六运小区的商业需求，部分业态开始向二楼甚至三楼移动。
商业的垂直发展进一步丰富了六运小区的功能。一楼被餐饮、服装以及小区原有的食杂店等便民设施牢牢占据。二楼以上开始吸引摄影、教育、美容、医疗等需要较长营业时间且消费目的明确的业态。
水平布局上，逐渐溢出的商业效益和高昂的房租使原本属于一个空间的的功能被进一步拆散。例如，小区内分布着从餐厅中分离出的后厨，将后厨转移至附近租金较低的区域，无形中将小区公共空间内化成餐厅的一部分。
窗口店
一层住宅的「住改商」催生了大量「窗口店」，这类「掌柜式商业」具有灵敏的市场嗅觉，供应品类较少，为六运小区带来了巨大的外溢效应。
根据统计，小区每100米街区中商业和建筑人行出入口9.34个。即便是处于小区内部道路，窗口店依然能够得到较高的视觉曝光。
越来越灵活的商业空间为六运小区创造了更加碎化的领域，同时也呼唤更加碎化的治理单元。
开放/封闭
Blocks
渗透
六运小区的人流分布并不均衡，北部沿街商铺与西北部地铁站吸引了大量人流。南部临街地块可达性较差，且小区内部商业活力相对较弱，难以吸引外来使用者。
小区中，南北向的体育西横街由于相对较高的可达性而逐渐聚集餐饮业态，空间容纳人流能力高，引导人流从东西侧路口渗透，参与到城市交通的微循环中。
层次
开放与封闭的混合使外部空间层次模糊。广州新城市中轴线建设完成后，六运小区的客流更加多样化，使原本属于小区内部的私人与半私人空间升级为「城市公共空间」，最终导致住宅内部与无限延展的公共空间之间缺少过度。
住宅单体也体现了在开放与封闭状态间摇摆的痕迹。例如，由住改商的一层房屋大多将楼道内的门户砌死以方便管理、加装电梯井外设置防盗门等。
空间领域
六运小区整体上的开放迫使原居民重新定义了他们的空间边界和心理边界。商业设施入侵、物业管理逐渐开放使原居民的空间领域感更加强化。
由于小区南部住区受外来商业影响较小，且设置有较多便民健身设施，这些空间成为老年人的活动据点。位于天河南小区的体育西路小学周边则构成社区青少年的活动边界。
底商蔓延和渗透侵占属于居民的内向性活动空间，冲击了居民对社区的归属感。外部商业，特别是餐饮带来的油烟、污水和厨余垃圾堆放，侵占了属于社区居民的公共空间。
效益
Benefits
经济效益
「住改商」带来的「再领域化」产生了溢出六运小区边界的经济效益。以流动商贩和窗口店等业态为例，高灵活性与高流动性使这类围绕个体的「非正式主体」构建了巨大的经济领域，这个领域由慕名而来的消费者和商业体本身共同构成，其市场半径从社区尺度延伸至城市尺度。
「街道眼」
高流动性使得街道更加安全且更有活力。流动摊贩和窗口店的能够填补其他商业的间隙，灵活地使用街道，并在人流量较小的时段起到对街道安全的监督作用。
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Reference List
ITDP：广州六运小区：复合型开放小区TOD
开放街区导向下居住区更新模式探究
开放住区边界问题探究
领域重构视角下的小区开放研究
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