有钱人，如何应对通货膨胀?

作者 |房博士

作者简介

房博士，北美地产学堂联合创始人，2014年开始投资美国房产。通过房产投资，获得财务自由，现已辞去美国大学教职，全职创业。2019年，与Lily Zhang等人一起创办北美地产学堂，开发出系列房产投资课程， 通过分享和传播投资知识和经验，助力华人财富增长。

劳工部的数据显示， 过去12个月，所有的商品价格上涨了4.2%，这是美国过去13年来最大的增幅。

而且会不会继续涨上去，谁也说不好，但是看美联储的架势是要让通胀的子弹再飞一会儿。

https://www.bls.gov/news.release/cpi.nr0.htm

作为普通人，在这种背景下，该如何应对通货膨胀呢？

我的建议是，在通货膨胀的背景下，可以尽量多借钱。

特别是现在利率还比较低，能向银行地利息贷款，何乐而不为呢？

当然，前提条件，借来的钱，是用来投资了，而不是塞在枕头底下，或者埋在土里。

明智的房产投资者，必须要“会借钱”进行投资。

记住，是你的好债务让你财富自由， 而不是你的房产。

有些人可能会不认同我的建议， 也不敢去执行。

他们会认为，借了钱，就像牛被牵着鼻子，受制于人。

手握几套没有贷款的房子，不怕房市大风大浪，无债一身轻多好。

其实能借钱，说明你有本事。所谓的“有钱人”就是能借到钱的人。

如果你欠银行一万块，那是你的烦恼。如果你欠银行一个亿，那是银行的烦恼。

如果你欠银行8000亿，那是国家的烦恼。

罗永浩还自嘲自己干翻了六个银行，因为他欠了六个亿。

我并不是鼓动你要透支地去向银行乱借钱，的确，债务是有风险的。

我想说的是，好债务是我们的好朋友。

如果运用得当， 能够让我们快速到达财富自由的彼岸。

就像开车一样，如果一个孩子没有学过开车，然后就盲目性地去开车，结果自然是灾难性的。

但是，对于掌握了驾驶技术的大人来说，汽车，是我们的好帮手，能够让我们快速地到达目的地的工具。

没有一个成熟的大人会摒弃汽车，这种很好的代步工具。

然而，我却见很多房产投资者，持有出租屋的时候，不用任何贷款，完全摒弃债务。

尤其是现在，能拿到的贷款利率，特别的低，可能只有3.5%， 不到4%， 而通胀率超过4.2%的时候，不用贷款进行投资，就太可惜了。

当通货膨胀率等于借贷成本时，就是免费借钱。

 通胀率=借贷成本=钱免费

当通货膨胀率高于借贷成本时，就是银行和政府倒贴你钱。

通胀率>借贷成本=送你钱

你以为你现金买的房子能抵挡住通货膨胀吗？

试想，你现在手头有20万美元，假设以目前的价位， 你能买500头猪。 

现在，你用20万美元现金，在美国某个地房买了一套房子。

一套房子=500头猪=20万美元

N年之后，通货膨胀，500头猪要40万美元才能买到了。

你的房子也升值了，也价值40万美元了。 

假设你卖掉那套房子，你还能买得起那些价值40万美元的猪吗？

结果是，你买不起。

当你卖掉40万美元的房产的时候，你还要支付房产经纪人的费用，以及其他交易产生的费用，付税。

 所以，你到手的钱就不值40万美元了，你就买不起那500头猪了。

房子的收益=40万美元-经纪人佣金-交易费用<40 万美元

一套房子<(500头猪=40万美元)

但如果我们会借钱，就不一样了。

还是20万美元，现在我们买两套20万美元的房子。 

每套房子我们有10万美元的债务， 也就是贷款，而且我们保证每套房子都有正的现金流，也就是说，这借来的10万美元就算是好债务。

两套有好债务的房子（20万首付+20万贷款）=500头猪

过了N年之后，通货膨胀，你的房子价值40万美元了。

购买500头猪也需要40万美元。

这时候，你再卖掉这两套房子，你还能买得起500头猪吗？

答案是肯定的，你买得起，而且还绰绰有余。

因为20万美元的房子增值到了40万美元。 

卖掉这两套房子，你一共到手80万， 减去20万美元的债务，还剩60万美元。 

60万美元去除掉房产中介费，以及交易产生的费用， 你大概还能到手54万美元。

所以，你可以买得起价值40万美元的猪。

房子收益=80万美元-20万债务-经纪人佣金-交易费用=54万美元

两套有好债务的房子>(500头猪=40万美元)

说到这儿，也许你会说：

“这个算法不对呀。80万美元减去20万美元的债务，就是60万美元，但是，这60万美元的收益，还需要减去20万美元的债务在过去这些年里产生的利息， 因为你借的钱，是要支付利息的呀。”

房子收益=80万美元-20万债务-经纪人佣金-交易费用-20万债务产生的的利息

你说对了。

你借债买入房产。

债务是要支付利息的。但是，我说，我们加的是好债务。

所谓的好债务，是指能让钱放入你口袋的债务。也就是说，你用你的房产抵押贷款的时候，房产所带来的收益，比如说租金，要大于债务的支出。

租金收入>20万债务产生的的利息

这两者之间差异越大越好。

最好的情况是，相对于全款买房，有了好债务后，反而会让你的现金回报率增加。

所以在计算收益的时候，我们就不需要计算，因为债务而缴纳的利息了。 

在以上的计算中，我们还没有计算每月的正现金流带来 的收益。如果考虑上，我们的收益会更高。

房子收益=80万美元-20万债务-经纪人佣金-交易费用+正现金流>>54万美元

以上的例子说明，不是你购入的房地产，让你抵抗通货膨胀， 财富增长。 

而是你以房产做抵押，购入的好债务，让你能抵抗通货膨胀，让你的财富增长。

会借钱，能让更多的钱进入你口袋。

有钱人都是会借钱的能手！ 

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