利息5% 的“定期”，你存不存？运气好，还能“捡”套房，拿块地当bonus！

作者：米弟

喜欢和大家分享身边朋友在美投资房地产的故事。

大家好， 我是米弟，又和大家见面了！

最近半年，美国房价涨得的确很厉害，最新一期的数据显示比去年同期，上涨了15.7%。

大部分“小地主”投资者，都感受到了“能挣钱的”房越来越难找了。

那么除了买房子，美国的房地产还有哪些投资方式呢？

上周我有幸和我们的Tax Lien/Deed课程的第一期学员Rona聊了一下她最近做的投资项目。

Rona20多年前投资移民美国，现居住在佛州的Tempa，从2013年开始房地产投资，过去8年基本保持着每年买入1套房产的速度进行投资，累计到今年刚好是8个投资房。

这些房子从出价买入、清洁装修，到选择租客、修理维护，收取租子，整个过程都是Rona和她先生自己完成。

而且，这8套房子全部都是Short Sale和法拍房！成交价大概是市场价格的一半。

真心佩服！

虽然Rona说，她很幸运，因为第一个房子是short sale，当时碰到的租客很好，整个过程都非常顺利，就这样靠自己学习，摸爬滚打，沿着这条路一直走过来了。

但当房东的辛苦，只有自己做过，管理过房子，才会知道，必须得有过人的精力和强大的心脏才行。

购买前必须做足功课，实地考察，把房子各种情况了解清楚，否则法拍房踩个雷谁也受不了。

买之后一般都得重新翻修，添置设备，然后练就火眼金睛，做各种调查挑选合适的租客。

租客入住后，也不是万事大吉，房屋出现的大小问题你都得随时响应，Rona的先生就经常周末进行各项修理。

真心不易！

付出的精力、时间不说，有时还会遇到拖欠房租的租客！

Rona驱逐过两个房客，最近一个让她有点崩溃。

租客是祖孙三人，外祖父有稳定的工作，妈妈在海军，信用分不错。

开始时一切顺利，但租住了2年多后，出了状况，找出各种理由不付房租。

实在没有办法，Rona只好启动Eviction流程。

虽然租客在规定的时间前自己搬走了，但当Rona打开房门时，看到的是满地的垃圾，整整花了2天的时间才清理完成。

而且租客拖欠的$4000多的租金到现在也还没能要回来。

说起来都是泪啊。

真心抱抱！

虽然Rona和她先生靠自己的努力，投资的房子回报率都很高。

但是遇到不省心的租客也是难免。

所以，Rona也在探索别的房产投资方式，鸡蛋最好不要都放在一个篮子里。

如果能有收益不错，操作起来不像出租房管理这样琐碎费神的房产投资，那就完美了。

这个，真心可以有！

几年前，Rona就听说过房产税留置权投资（Tax Lien），也一直很感兴趣，但苦于缺乏高人指点，不知道从何入手。

所以，当她知道北美地产学堂要开这门课时，就立刻就报名了，成为了第一期学员。

Tax Lien投资对于华人来说可能算比较小众的投资类型，但是在美国投资人那里很习以为常。

在这项投资中，你支付原屋主拖欠的房产税作为投资，你期望收到的是原屋主按照法律规定，付给你的利息以及5%罚金（如果第一年赎回）。

如果屋主到期不支付，你可以依法对房子进行法拍。

感兴趣的朋友，推荐你看看这门课的主讲老师房博士写的文章《我为什么投资房产税留置权》。

安全、门槛低、收益高是它的特点，而且可能会有意外惊喜，比如当初花几千块买的tax lien，由于屋主到期也没有支付欠的税款和利息，你就可以申请法拍，最后“转正”成为那套房子的主人。

最重要的是它不需要和租客打交道，从而提高生活质量，使生活更加轻松美好。

这是我们普通人投资的根本目的。

Rona说，这门课程实操性非常强，房博士和Frank老师会告诉你如何一步一步操作，去哪儿找资源，如何set up business model等。

于是Rona边上课就边进行实际操作，把注册网站、设立账户、资源搜集等各项准备工作都做好。今年1月开始上课，2月份课程结束，而5月，她所在的佛州的County就会有拍卖。

课程结束后，利用2月到5月的三个月时间，Rona就复习老师课上教的步骤和练习使用工具，为 5月的拍卖做好机会。

当拍卖标的一公布，就开始进行背景调查（ due diligence），选择确定要拍卖的标的。

因为每一个标的的金额，自身状况都不一样，而且只有选择的标的的数量足够多才能增加拍中的几率。

Frank老师说过，“买的时候就要想好具体怎么退出”。

尽管95%以上的概率原屋主都会支付欠款，你可以轻松的获取收益。

但剩下的5%进入拍卖阶段，如果你事先做好功课，对标的情况非常了解，选择价值高的，这样就增大了获得“意外惊喜”的可能性，而且基本没有风险。

Rona充分发挥了自己之前法拍屋投资的经验，根据自己的意向，她把即将拍卖的标的列了个表，依次对有兴趣的标的的位置、周边环境，房屋状况、是否有其他级别更高的Lien, 例如IRS Lien等，进行充分调查分析，提前锁定要进行拍卖的房屋和土地。

5月29日拍卖当天，通过一整天在线拍卖，集中工作，Rona一共拍到了30个标的。

目前已经有4个lien已经赎回，原屋主支付了欠款和罚金，Rona的这笔投资短短的半个月内，就已经实现了5%的收益，可以去进行下一笔投资了。

如果一年能够重复使用4次，那就是20%的收益。

是不是很可观？

今天Rona告诉我，她又买到了12个lien!

最后Rona帮我们简单算了个账：

如果你投资一个房子，30万，首付20%或者25%，再加上一些close费，税费总共7、8万的样子，出租的话你还要进行管理，需要投入时间精力，按目前的租金一年的话，全现金投资收益也就是4-5%，用杠杆会高一些，而且还是在租客不欠你租金的情况下。

而Tax Lien，一旦你拍到了手，躺着最低也能有5%的收益，就像存了个银行定期。

作为分散投资，是一种很稳妥，又不需要后续费心打理的房产投资方式。

但是要进行这项投资，需要前期系统的学习，北美地产学堂即将开始第三期Tax Lien/Tax Sale 课程，感兴趣的朋友可以扫码咨询小助手！

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