物业提醒业主：就算在自己家门口，也不能随随便便放东西！

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案情简介

张某为厦门某住宅小区3号楼605号房屋的业主，夏天天气炎热的时候，张某一家都喜欢把房门打开来通风，而605号房的房门正对着楼梯口，房门打开后上上下下的邻居总能看到屋里，家人都觉得很不方便。于是经过一番商量后，张某在房门口1米开外搭建了一个可移式的铁架屏风。

但是放置了该屏风后，楼梯口就只剩下不到1米的空间，楼上的住户们上下楼梯都觉得十分不方便，于是向负责该小区物业管理的物业公司投诉。 

物业公司多次上门与张某交涉，而张某认为，这是自家门口的地盘，别人无权干涉，何况物业公司只是提供物业管理服务的，无权决定用户能否搭建建筑物附属物。

物业公司经过集体讨论后作出对张某进行500元罚款的通知，然而张某拒不交纳罚款，也拒不改变行为。无奈之下，物业公司只好将张某家的水电都停了。 于是张某一气之下将该物业公司诉至法院。

经过法庭的调解，最后张某拆除了其占用通道的屏风，物业公司也终止了停水停电的行为，并口头向张某道歉。

法律解析

No.1 本案中张某的行为性质认定

张某认为家门口的空间归业主自己支配，这是混淆了建筑物专有部分和共有部分的界限。在区分所有的情况下，单独部分经分割成为区分所有权的客体，必须具备如下几个条件：

1、构造上的独立性，也就是有确定的遮避栏，并形成一定的居住单位；

2、使用上的独立性，判断能否单独使用，要以该部分有无独立的出入门户为判断要素；

3、通过登记表现出形式上的独立性——构造上和使用上的独立性是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立，也就是说，通过登记使被分割的各个部分在法律上成为各个所有权的客体。

而共有部分的范围主要包括三个方面：

一是建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙地下室；

二是建筑物的共有部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、上下水设备；

三是部分区分所有权人共有的部分，如楼层之间的天花地板、左右房屋的隔墙等。

张某家门口的空间实际上属于楼道，是整个建筑物的共有部分。

而对于共用部分、公用设施的使用，必须受一定的规制。

《民法典》第二百八十六条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉；有关行政主管部门应当依法处理。

《城市新建住宅小区管理办法》第十四条规定：房地产产权人和使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：

（一）擅自改变小区内土地用途的；

（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备，危及房屋安全的；

（三）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响住宅小区景观，噪声扰民的；

（四）不照章交纳各种费用的。

因此，对于楼道等建筑物的共用部分，张某无权单独占用、使用该空间。

No.2 本案中物业公司的行为是否合法？

物业公司获得物业管理权的法律基础是物业服务合同，在物业服务合同关系中，业主处于委托人的地位，而物业公司处于受托人的地位，物业公司受托处理的事务就是物业管理事务。为了处理物业管理事务，物业公司有必要获得业主即委托人的授权，即获得物业管理权，据此从事与物业管理有关的行为。因此，物业公司一般会与业主签订物业服务合同。 

物业公司有权制止小区内的违章搭建行为。物业公司有权依照物业服务合同对住宅小区实施管理，对于小区内私搭乱建的行为，其已经违反了国家相关法律法规的规定，也违背了小区《业主管理规约》中的约定，因此物业公司对业主的行为有权进行制止。

但是，本案中物业公司停水停电的行为还是存在问题的。 

物业公司无权停水停电。《民法典》第九百四十四条　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

物业公司有依照物业服务合同对住宅小区实施管理服务的权利，并有履行物业服务合同，依法经营的义务。当业主违反法规或合同时，物业公司可以制止、劝阻和报告。但住宅区内的水电供应及维护应当由有关供水供电部门负责，物业公司无权擅自切断住户的水电。

No.3 物业公司是否有权对张某进行处罚？

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《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。”物业公司只是一个企业，不是行政机关，也不是《行政处罚法》第十七条、第十八条、第十九条规定的受行政机关委托可以实施行政处罚的组织。

《物业管理条例》第六十三条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

所以，物业公司无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为。

来源：网络

责编：江雨

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