深圳官方解读二手房新政：中介挂牌价不能超参考价，银行将根据参考价发放贷款
2月9日，在深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》后，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋第一时间以官方名义进行了政策解读。王锋透露，深圳二手房成交参考价格将根据研市场波动调整，计划每年发布一次，中介挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。
王锋称，本次发布二手住房成交参考价格是深圳715政策的延续，目的是为了落实房住不炒的政策，现在市场的二手房价格，热点楼盘的价格波动很大，存在很大泡沫，误导购房者预期，不利于市场公平、公正交易，发布二手房参考价格，有利于解决一、二手价格倒挂的问题，抑制二手房挂牌价虚高、市场乱象，稳定市场预期，促进房地产市场健康发展。
据悉，深圳本次发布二手住房成交参考价格，在国内尚属首次，王锋解读：“四个有利于”：
1、有利于落实中央房地产调控决策部署，抑制二手房快速上涨；
2、有利于加大二手住房交易信息公开力度，促进市场理性交易；
3、有利于引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，规范市场秩序；
4、有利于引导商业银行发放二手房住房贷款，降低金融杠杆，防范金融风险。
王锋称，深圳全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，是以网签数据为基础，通过调查市场实际成交价格、银行贷款评估价格等，综合分析、测算、评估形成的合理成交价格，并参照周边一手房价格进行修正，使参考价格更接近合理水平，有利于抑制二手房价虚高。
他透露，据调查，3595个住宅小区里有：
62%的二手房参考价格与其近一年的网签成交价格基本一致；
10%的二手房过去一年没有成交价格；
27%的市场价格明显严重偏离参考价格，这些二手房主要集中在福田香蜜湖片区、南山后海片区、宝安宝中片区等热点区域，本身挂牌价格普遍虚高，存在投机炒作的成份，不能体现市场合理价格。
针对二手住房成交参考价格发布后引发社会争议，认为“价格回到两年前”。王锋称，这主要表现在 27%严重偏离参考价格的二手房小区里出现“有价无市”的状况，即挂牌价过高，而无真实成交，存在明显炒作行为。
此外，王锋认为过去的一两年，深圳购房者都被热点区域吸引，而深圳东部的罗湖、盐田、龙岗、大鹏、坪山等区域的社区二手房成交价，基本上与二手房指导价一致。
关于挂牌价、成交价与参考价之间的关系。王锋认为，大部分机构发布的数据都是基于挂牌价。比如有机构称：深圳的二手房均价达到9万/平，这个价格的测算是来自挂牌价格，其实不是真实的市场成交价格。
而二手房成交价格，机构或业主个人一般不会外传。目前政府公布二手房参考指导价，希望在购房者与卖家、中介之间有一个博弈的过程。有了指导价后，购房者在购房时候会有新的心理预期，不会盲目跟风，同时商业银行在贷款时候也要执行政策，参考指导价格，评估金融的风险，如果按照虚高价格贷款，银行内部也会被调查。
王锋也提醒，针对近期深圳热点片区南山某楼盘曝出二手房挂牌价过40万/平米、光明某楼盘曝出10万/平米等消息，明显就是炒高的！中介如果再发布明显超过二手房指导价的挂牌价格，随着本次发布的指导价的发布，今后查处就有依据了！“媒体或市场只关注、发布这些热点片区的虚高挂牌价楼盘，使得信息过于片面，不完整。”针对高价格成交“一个愿打一个愿挨”的购房现象，王锋称“不排除有钱人买，但这样的信息发布出去，有钱任性这么干（炒房），对其它人不公平”！
针对刚需购房者担心对购房的影响，王锋回应称，二手房指导价对真正的购房者没有多大影响，就是引导中介不能挂牌太高，银行要以这个数据为参考发放住房贷款，保持市场的稳定。 对二手房市场的短期影响是双方会进入博弈阶段，让卖方更理性，让买方更清楚市场价格，二手房成交短期会有影响。但是深圳也在增加新房的供应，2020年开工1200万平方米，今年计划再开工1500万平方米，今年住房会一批一批供应，建议购房者不要跟风去买投机炒作明显的楼盘。长期看，二手房参考价格新政会让市场趋于理性，有利于刚需购房。
据悉，深圳二手住房成交参考价格，作为一个市场参考，将根据市场波动调整，初步计划一年发布一次。接下来，相关部门会出台具体的实施细则，进一步加大对房地产市场监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。
值得一提的是，同一天，深圳市房地产中介协会发布《关于贯彻二手住房成交参考价格发布机制 做好专业服务的郑重提示》，称各房地产中介机构、中介人员应坚决贯彻执行二手住房成交参考价格发布机制，向业主主动宣讲《通知》要求，敦促业主合理调整委托放盘价格。
来源：深圳梦（微信号ID：SZeverything）综合
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