“你以为疯狂的深圳楼市，涨幅还没进前十”
前两天，4月70城房价销售价格指数新鲜出炉。
据测算，2021年4月，70个大中城市新建商品住宅销售价格涨幅总体有所扩大，二手住宅涨幅有升有落。
北京、上海、广州和深圳新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%；二手住宅销售价格环比分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。
环比来看，4月新建商品住宅销售价格重庆以1.4%的幅度领涨全国，其次为广州1.1%；二手住宅价格涨幅最高的则为徐州1.4%。
而聚光灯下的深圳，无论是新房还是二手的环比价格指数，排名均未进入全国城市前十。二手环比价格指数从2月的全国第四跌落后，已连续两月持平，未曾上涨。
这是否意味着，深圳楼市冷静期将要到来？真实市场又是怎样的？
我们先从市场数据来看。根据住建局公布的数据，4月深圳一二手住宅网签量下滑三成左右。
新房住宅成交3502套，环比下滑34.0%；成交面积35.3万平，环比下滑30.9%。
4月住宅供应量较少。虽然有7个新房项目批售，比3月相比有所增加，但其中仅3个为住宅项目，分别位于龙华、坪山、龙岗区域。并未有关注度特别高的项目入市，新房市场表现也就显得平淡。
但根据深圳住建局发布《深圳市2021年二季度计划预售商品房情况》的公示，二季度待入市住宅项目有27个，商品房共计12728套。4月供应不足，接下来的5、6月，市场供应量有望增加。
4月二手住宅过户套数为4877套，环比回落28.2%；成交面积为44.0万平，环比回落23.3%。
208政策至今，业主心态已不比政策刚落地时强劲，市场上已出现了不少降价急售的案例。虽不是主流，但也有不少成交。
四月二手住宅带看指数持续升高，环比上升13.7%至199.5。深房中协公布的数据也显示，四月二手住宅挂盘量也在持续上升，但却未带来交易量的上升。说明议价空间并未达到买方的心理预期，买卖双方进入博弈状态。
在各家银行严查违规资金流入楼市的风口浪尖上，购房者打新变得更为困难。
年后到现在，引起最多讨论的新房项目莫属宏发万悦山，号称“史上最严资料审核”，查出发放过经营贷、首付来源于父母、流水与个税不匹配等都可能导致资料被拒。
图源：家在深圳
二手市场上，208新政的出台，在一定程度上使得市场透明度下降，购房者需要更多时间做购房抉择。另一方面，银行严格根据指导价放贷，购房者的首付提高，许多预算不足的刚需购房者也因此买不了房。
深圳中原研究中心表示，当前市场上主流购房者仍然需要贷款置业，预算充足的购房者毕竟是少数。对于大部分贷款客户而言，二手住宅首付资金增加短期内难以解决，加上后期一手住宅供应将会有所增加，二手住宅市场需求会有所挤压。
以前深圳人打新有个比较明显的特点：默认打新=躺赚，只要有购房资格，不管有没有实际购房需求都想去试试。
但从近期开盘的两个住宅兴围华府和佳华领悦广场来看，打新人的执念似乎消减不少。
兴围华府，位于宝安福永，备案均价约5.24万/平，本次推出159套建面约65-93平住宅，诚意登记客户413批，最低入围积分60.2分
佳华领悦广场，位于坪山，备案均价约4.37万/平，本次推出186套建面约62-82平住宅，诚意登记客户387批
两个新盘均于开盘当天售罄。同样是“日光盘”，同样有着低于周边楼盘的价格优势，与之前的认筹人数动辄3倍以上的“日光盘”相比，这两个盘却并没有想象中的超高热度。
兴围华府的认筹人数接近房源3倍，而佳华领悦的认筹人数比房源数的两倍略多一点。
打新人们的口味变得更加挑剔，不再一味“唯差价论”。片区环境、周边配套、交通情况等可能被价差掩盖的不足都成为考虑因素。也能说明购房者们越来越理性，更倾向从自身的居住需求来挑选楼盘了。
二手方面，咖姐从中原门店了解到，“目前客户心态不太稳定，不少人觉得房价会跌，但业主的心态又比较好。”
买家因为银行陆续跟进按参考价对二手住宅进行贷款，二手房的首付资金提高，盲从冲动购房的行为自然也会减少。业主不肯做出让步的情况下，交易难度也随之增加。
总体来说，在房住不炒的政策面前，深圳楼市慢慢会走向健康稳定的状态。
部分信息来源：中原大咖、 国家统计局、深圳中原研究中心
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