还有谁？广州楼市的最后悬念!

谁能料想，广州在2019年底迎来了政策面的密集期。

南沙：12月13日，广州市南沙区人民政府发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》，本科及以上人才在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）。

花都：12月17日，花都区推出《广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）》，无需购买社保，仅凭相关就业或创业证明，即可办理人才绿卡，持卡人可享受广州市户籍居民待遇在花都区购房。

同日，广州市不动产登记中心官方回应，12月17日起，港澳人士在广州各区购房，无需再提供学习、工作、居住证明，仅需提供港澳身份证和通行证，并满足广州市内无房的条件，即可购买一套住宅。

12月20日，黄埔人才住房政策进行调整：

1.经区认定区内连续工作半年以上，可不受户籍限制。

2.持有广州市人才绿卡或经区评定后，父母或配偶均可在区内购房。

3.港澳居民在区、新加坡居民（在中新知识城工作，在中新知识城购房），享受广州户籍居民同等待遇。

同时，南沙的人才细则具体操作指南出炉，本科只需学历证书、学信网能查到的本科就可以。

一系列的操作，直接点燃了广州房地产市场，连续利好之下，广州各大利好区域欢呼一篇，“最好购房时机”再度成为年度话题。

不过，广州这么多区域，为什么偏偏是这几个板块或区域松口，如果还有后来者，又将是哪个版块？

细细解读，不难发现这里面的玄机。

1.

广州如此大动作频频，人才引进政策的背后，劳动人口减少明显才是驱动内因。

数据显示，自2012年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续7年出现双降，7年间减少了2600余万人。

劳动力供给总量减少，2018年末全国就业人员总量也首次出现下降，预计未来几年还将继续下降。 

与肇庆市不同（规划“香港城”让香港警察退休养老），广州市几乎没有选择有钱的老人家来养老置业，也没有选择像海南省的吸引北方人买房用于冬天度假，而是选择吸引人才落户来增加常住人口。

所以毫无意外，从几个区域的公告来看，都有明显的共同点。

是的，都是走人才政策路线。

以南沙细则为例，甚至明确到，学信网能查到的本科都可直接购买。

而黄埔区域，虽说相对更加严格，规定到了持有广州市人才绿卡或经区评定，但总归也是走这一条路线。

如果单纯抛开房地产背景不说，这样的人才路线，细想之下，也是正常。要知道，要造城，先移人！

我们分开来看，来自广州市统计局的数据 ，2018年南沙区常住人口75.15万人，全市倒数第二，户籍人口仅43.93万，全广州市垫底。

从人口规划目标来看，2017年广东省人民政府批复的《广州南沙新区城市总体规划（2012-2025）》，至2025年，南沙新区预测常住人口规模约为230-270万人，城市公共设施、市政基础设施按300万人口进行配置。

这意味着，7年的时间内，南沙需要新增常住人口近155万。

而据广州黄埔区人社局统计，近两年黄埔人才落户持续猛增，2017年人才引进入户3148户，2018年则达4643人，同比增长47.5%。

近年来重大项目频频落户黄埔，仅2018年就引进卡尔蔡斯、默克、瑞士沙龙等重大项目138个。

如此双重因素下，黄埔对于人才的需求，同样有着巨大的空间。

2.

而回到房地产本身，这样的人才政策，也很有玄机。

众所周知，长期看人口，这是楼市铁律。

一方面，在引入人才的同时，匹配相对应的住房需求，恰恰可以形成一个正面循环。从长远来看，引入高素质人才，对于区域的产业发展也有促进作用。

另一方面，相比此前楼市限购政策的粗放型，如今的放松，基本都是以人才路线为主，这也确保了政策面的调整不会短时间对整个区域造成波动，属于“平稳性”利好。

但这并不意味着人才放松没有意义。

举个例子，目前40岁以下的群体，基本为80后阶段。

在大学扩招、本科录取率攀升的情况下，这一群当下最为核心的购房群体，开玩笑的说，考不上本科，甚至比考不上本科还难。

他们的爆发力，是不容小视的，更何况，一旦这些购房力进入后，那么将会直接影响区域房地产市场热度，从而推动观望群体的购房热情。

对于城市和区域而言，一旦基础建设、产业空间、发展前景等因素能够做到位，那么对于外来人才的吸引力，也就与日俱增，一旦人才政策适当适时出现，不难预见，之后的走向。

以上，都让广州各个区域的人才政策的出现，显得情理之中。

3.

南沙、花都、黄埔，目前广州的人才放松区域，有何区别？对于符合条件的人才来说，他们更为关心的，是买哪里？

这是广州购房者越来越难做的一道选择题。

我们简单通过板块定位、通勤距离与配套资源等方面的对比，来提供给大家更多的信息思考点。

如果从区域前景和发展规划来看，南沙和黄埔各有优势，南沙方面，在长远前景方面优势突出。

毕竟，作为大湾区的重中之重，南沙地处粤港澳大湾区的地理几何中心，粤港澳全面合作示范区的定位光环无限。

一旦各种产业布局、规划配套按照蓝图落地，那么南沙的综合价值不可小视。

另一边的黄埔，同样拥有众多规划亮点。

尤其是中新知识城，本次的人才限购更是扮演了唯一性：新加坡居民（在中新知识城工作，在中新知识城购房），享受广州户籍居民同等待遇，再加上长岭居、科学城板块规划的快速兑现。

尤其是发展方面，早在几年前，小编过去踩盘，还感受到周边的不方便和配套缺乏，但如今的感受，实际上和城市中心区域，并没有太大区别。

如果从现有的发展来看，黄埔，会比南沙更为稳妥。

广州黄埔

至于花都，虽说拥有广州北站和空港经济区的双轨道加持，外加辐射清远的外联效应，地铁也已经进入运营阶段。

但客观来说，不论是老广州人，还是新广州人，对于花都的认知，始终还停留着“远”的概念上。

从这一点来看，如果要在花都买房，建议需要挑选发展规划前景明确、周边有轨道交通的板块。

广州花都

不过，不管选择哪个区域，从通勤角度出发，都建议不要选择过远的区域。

试想一下，如果你在天河上班，那么黄埔的选择，一定会比南沙的选择，来的更加符合居住需求，而如果番禺上班，那么不妨南沙多看看。

还是那句老话，符合自己的综合需求的，才是对的。

4.

最后，留给广州楼市的最后悬念是，下一个是谁？

在佛山、南沙、花都、黄埔纷纷出台人才政策之后，无论是媒体同行，还是专家学者，几乎都有一致的观点，这绝非最后的人才政策区域。

如果说南沙、花都代表了外围区域的走向，那么黄埔这个传统广州老六区的加入，则可以视为广州的整体风向，按照绝大多数人的看法，番禺，或许将会是下一个。

对于市民来说，则验证了一句真理“知识改变命运”，而对于开发商来说，人才政策的楼市利好，并不意味着有了“涨价”的底气，毕竟，比起政策面，产品力才是根本之道。

悬念未解，留给广州楼市的2019年，还有11天。

【End】

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