广州楼市年终成绩单：不足8万套，近10年倒数第四！
2019年末，政策松动为市场打了一支强心针，南沙、花都、黄埔三区先后以人才政策的方式，变相局部松绑限购。
这一剂市场“鸡血”打下去，效果如何呢？由于时间太短市场数据不足，我们容后再分析。但2019年广州楼市已成定局，一直被认为平淡的楼市究竟有什么样的表现呢？
据阳光家缘数据进行统计，2019年全年累计成交一手住宅86276宗，近3年成交基本保持“平稳”态势。
但需要指出的是，该数据中涵盖回迁房，2017-2018年积压网签等问题，对研判市场存在不可忽视的“干扰项”。
实际上，2019年广州一手住宅网签成交79737宗，同比上升5%；成交面积858.4万㎡，同比上升6%。
与过去10年相比，2019年成交排名倒数第四，只比2011、2014、2018年要好。年末市场看似热闹，但不足以形成成交“翘尾”的现象。
当然，这是市场大环境所决定的。今年初粤港澳大湾区规划为楼市带来小阳春，3月广州住宅成交7482套，同比大涨96%，4月成交量更是达到全年最高峰的9000余套。
在这之后，政府在年中表态“不将房地产作为刺激经济的手段”、严格把控楼市，这话一出基本给2019年的楼市定调：继续保持平稳。
广州更出现供应放缓、土地流拍、中止出让等情况，2019年中广州楼市跌至冰点。
从区域情况来看，南沙、增城等新房主力区下半年均表现出成交“后劲不足”的问题。
即便如此，在板块上看，广州东部与南部仍是贡献了相当多的成交量。据克而瑞数据显示，金洲板块成交9630套排名第一，均价为19447元/㎡；新塘板块成交8750套位居次席，均价为21187元/㎡；知识城板块成交7762套排名第三，均价为19329元/㎡。
值得一提的是，凭借近年来供求两端较为稳定，广钢板块成为中心区唯一上榜的板块，成交5291套，均价47097元/㎡。与此同时，广钢板块也是2019年成交金额最高的板块，达258亿元。
那么均价最贵的板块是哪里呢？据克而瑞数据显示，天河公园板块成交均价达80199元/㎡成为2019年卖得最贵的板块。很长一段时间，板块内仅有新世界天逸一个在售项目，到2019年底，才出现另一个新盘臻林，预计该项目开盘或将拉升板块均价。
而泛珠江新城板块均价仅为69862元/㎡，需要一提的是，这个价格不足以表现珠江新城的实际水平，其中原因跟回迁房网签、积压网签数据有一定关系，拉低了网签均价。
而一向长期缺货的越秀区，在2019年偶有新盘入市，让淘金板块和越秀区府板块录得成交，跻身成交均价前十的榜单。预计2020年在淘金半山、世茂天越、四季奕居等高价项目录得成交数据后，各自板块的均价将继续拉升。
个盘方面，亚运城再次成为销冠，成交4169套，均价为28500元/㎡，据广州中原发展部分析，该项目成交主要集中在第一季度，下半年供应量有所减弱。
图片来源：广州中原研究发展部
网红盘科慧花园成交3850套排名第二，该项目开盘时主打小户型低总价，是刚需一族的上车盘首选。再加上21号线开通，让科慧花园成为2019年朱村板块比较有代表性的项目。
总体而言，2019年广州楼市相对平淡，但从过往历史来看，未到最坏的时期。两极分化明显，即使市场再差，流量盘也能录得全年1500套以上的成交量。
2020年的走向将如何呢？广州中原发展部预测，根据2017年-2019年初供地情况转化统计，结合2019年12月“人才新政”公布后房企推货热情（2019年内唯一供应突破万套的单月），2020年新房供应量呈现提升的可能性较高。
此外，广州中原研究发展部预判2020年南沙整体供应或呈现回落趋势，一方面，金洲刚需大盘基本处于尾货状态；
另一方面，近年出让地重点板块灵山岛尖地价/项目售价普遍较高，产品定位中高端，预计开发商将采取“小量分批”的方式推货；刚需产品供应主要依靠黄阁一个板块支撑，故整体供应能力将减弱。
整体市场仍维持“审慎乐观”的态度，毕竟“房住不炒”的红线不能逾越，一旦出现市场过热的情况，政府大概率下令调整。
而2019年底因城施策向因区施策的转变，或许已为明年楼市的走向埋下伏笔。