楼市平淡，为何地产股反而大涨？
一直以来，股票市场都是经济的晴雨表，股价不仅随经济周期的变化而变化，同时也能预示经济周期的走向。
于上市房企房而言，股价有时也是一面镜子，房企表现的优劣都在股价的起伏之中得到体现。
根据wind数据整理，2019年，上市房企市值增幅前30强的平均涨幅为77.81%，有24家的涨幅在50%至90%之间；增幅超过100%的有4家房企。
数据来源：东方财富
可能有很多人会提出疑问，为何近两年房地产市场行情这么差，地产股不跌反升呢？
这与房地产的开发模式有关。
目前市场上绝大多数楼盘都是预售商品房，也就是期房。一般而言，楼盘要经过几个重要的开发阶段，拿地——开工建设——开发到某个阶段开始收钱——建好房子交付。
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换言之，开发商可以先收钱，再交付商品。因此在绝大多数的地产股财务报表中有一项预收账款。预收账款会被记在负债里面，但是他是不是真的负债呢？
不是的，是因为已经收了钱，但是还没有把房子交给业主，所以暂时记在负债里。
等到房子建好了，交付给业主，这个预售账款就会变成营业收入，并减去成本和费用，确认利润。
因此，地产商的利润是滞后的，一般滞后12个月-36个月。
房企业绩与股价紧密相连（图片来源：克而瑞）
这也合理解释了，为何2019年地产股行情会这么好。这得益于2016年的市场强势表现，不少的房子在2019年交付，可以转化为利润。
当然影响股价的因素有很多，这只是其中一个。
另一个重要的因素是房企的财政状况，当中有2个核心看点：
首先是负债情况，前文提过，房企会将预收账款算在负债里面，把这一部分剔除，就是真实的负债情况，也就是净负债率，这决定了一家房企的财政状况是否稳健。
2019年5月，深交所向泰禾集团发出问询函，其中就提到了该房企现金流与负债情况，货币资金对债务的覆盖比例仅为0.26。
换句说，这家房企可能会出现资不抵债的情况。
其次是融资利率。
一般来说，房地产开发商的背景越强大，比如是央企，而且财务越健康，财务的融资利率越低。
2019年房企面临融资困局，只有中海、万科、华润等央企或国资背景的开发商，以超低利率融资傲视业内。
到了2019年底以及2020年初，这种情况似乎有所改变。
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1月6日，龙光地产发行了2020年首期公司债券，发行规模为10亿元人民币，债券为期5年，年利率为4.8%，创下公司近三年发债利率最低纪录。
1月7日，龙湖集团公告显示，公司已发行6.5亿美元票据，其中，七年期的2.5亿美元，票息为3.375%；12年期的4亿美元票息为3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。
易居企业集团CEO丁祖昱在跨年演讲中表示，房地产是对资金高度依赖的行业，未来十年最核心的竞争力，是房企的融资能力。
房企的融资能力决定了利润高低，，利润则直接反映在财报上，进而影响股票的市值。
影响地产股价格的因素还有很多，例如销售的权益比例、每月的销售额、新增货值等。要想清晰掌握地产股的实力，需要动态的跟踪数据。