房企增值税预缴税款是否可以抵减不同项目的应纳税款？

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2024-08-23

睿驰明雅

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我是一家房地产开发企业，有A和B两个项目，都适用一般计税方法。截止2020年2月份，A项目预缴增值税600万元，B项目预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。本月A项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元。请问申报2月份增值税时是可以抵减全部预缴增值税，应当补缴增值税100万元，还是只能抵减本项目（A项目）预缴增值税，应当补缴增值税400万元呢？

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可以抵减全部预缴增值税，

补缴增值税100万元。

分析

◆ 根据增值税的基本原理。增值税的计算公式是：应纳税额=销项税额-进项税额。增值税是以纳税人为纳税主体，销项税额、进项税额不用按项目分别计算，而是各项目汇总计算，相应地减除预缴税额也应当允许全部减除。

◆ 根据增值税的纳税申报方式。增值税申报不仅仅以纳税人为单位，而且是按月进行的（一般纳税人）。我们看《增值税纳税申报表》主表，第11行“销项税额”和第12行“进项税额”都是本月份按各项目汇总计算出来的，这样计算出来的第19行“应纳税额”、第24行“应纳税额合计”也是本月的汇总金额，并不是按项目分别计算的。第28行“分次预缴税额”也没有要求按项目分开列示，即是各项目预缴税款的合计数。

◆ 根据国家的税收政策。《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条、第十五条和第二十二条分别规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的、一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的、小规模纳税人销售自行开发房地产项目的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

这些政策里并没有明确是抵减该项目的预缴税款，言外之意就是可以抵减全公司的预缴税款的了。

各地方税局针对该问题都出台过相关政策，大部分税局都认为增值税预缴税款可以跨项目抵减应纳税款，只有少部分税局持不同意见。（见附录）

扩展

不仅是本案例中所列示的一般纳税人都采用一般计税方法时适用该政策，就是部分项目中采用简易计税方法或全部项目都采用简易计税方法时也适用。

同理，小规模纳税人增值税预缴税款也可以在不同项目中抵减应纳税款。

附录

河北：

《河北国税全面推开营改增有关政策问题解答（之二）》八、关于提供建筑服务和房地产开发的预缴税款抵减应纳税额问题

《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）第八条规定：“纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。”

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第十四条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。”

因此，提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税已发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。

房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补（退）税额”填报100万元。

根据上述规定，提供建筑服务的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

河南：

房地产企业申报时如何抵减已预缴的增值税税款？不同项目间预缴税款能否互相抵减？

答：预缴的税款，应填入增值税纳税申报表附表四《税额抵减情况表》中第4行“销售不动产预征缴纳税款”的“本期发生额"，"本期应抵减税额”由“期初余额”和“本期发生额”合计产生。已预缴的增值税可以在当期按规定计算的应纳税额中抵减，填入“本期实际抵减税额”，因当期应纳税额不足以抵减的，未抵减完的预缴税款填入“本期实际抵减税额”，可以结转下期继续抵减。

在申报时，当月已预缴的增值税税款可以抵减当期应纳税款，不足抵减的，纳税人应补缴差额部分，抵减后仍有余额的，结转下期继续抵减。

　房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时互相抵减。

湖北：

房地产开发企业预收款的范围以及对预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额？

　房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

房地产开发企业收到的预收款按3%预缴增值税后，如纳税申报的所属期为预收款的当期或者以后期的，其预缴税款可用来抵缴纳税申报应缴纳增值税。

福建：

房地产企业申报不动产销售时如何抵减已预缴的增值税税款，不同项目间预缴税款能否互相抵减？

　答：1、在申报时，当月已预缴的增值税税款可以抵减当期应缴税款，不足抵减的，纳税人应补缴差额部分，抵减后仍有余额的，作为多缴税款，抵减下期应缴税款。预缴税款和纳税申报两线并行。2、房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时抵减当期应缴税款。

北京：

12366服务-2018年11月征期货物和劳务税热点问题。问：房地产开发企业预缴的增值税可以跨项目抵减吗？

　　答：可以跨项目抵减。