“互联网+卖房”抢占先机，地产线上营销模式下税务分析

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2020年是不寻常的一年，房地产市场也遭受重创：售楼部被关停，行业进入休眠状态，返乡置业被冰封、楼市小阳春爽约、购房者观念改变、房企高呼“活下去”.....

2月13日，某大积极展开自救，全面开启线上卖房，推出最低价锁定房源、无理由退房等一系列政策。一时间，某大引爆全网流量，成为最火爆的舆论话题。

某大网上购房图

报道显示，某大实施全面“网上购房”活动仅3天，客户认购房屋47540套，总价值约580亿，“某房通”平台累计用户数超过1000万人，3月5日，中国某大发布公告披露2月销售业绩，某大2月实现合约销售447.3亿元，同比增长108%，销售面积513.8万平方米，同比增长154%，截至2月底，某大累计合约销售额已有853亿元，完成2020年全年6500亿元目标的13%。

3月4日起，某大在全国所有楼盘78折特大优惠基础上，再祭出网上卖房升级版优惠“组合拳”，购房者只需3000元锁定房源，推荐成交更可撬动35000元现金奖励及1%佣金。营销开始升级，跨入2.0时代。

如此销售模式下，对于房企和个人的税务问题，更是引起了我们的关注。我们将促销活动归纳后拆分为以下三个方面进行分析，分别是：客户邀约及成交奖励、降价促销、违约金。

1客户邀约及成交奖励

【企业促销活动】

1、 邀请新用户奖励：每邀请一位新用户在“某房通”平台注册认证，即可获10元奖励；所邀请的朋友再邀请新人注册，还可获得5元奖励。

2、 推荐意向客户奖励：在“某房通”平台推荐意向买房客户后，如果成交1套，就能按照实际推荐客户组数，获得每组100元的奖励，每套最高奖励不超过2000元。

3、 推荐成交奖励：可获得“某房通”1%佣金及35000元奖励。

4、 推荐看房奖励：最高奖励300元。

【税务分析】01
个人

A增值税

《增值税暂行条例》规定：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”

而这里的个人，指的就是个体工商户和其他个人，其他个人可以理解为非个体工商户的自然人。

我国的增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，一般纳税人适用一般计税方法或简易计税方法，小规模纳税人适用简易计税方法。增值税暂行条例实施细则第二十九条规定，年应税销售额超过小规模纳税人标准的其他个人按小规模纳税人纳税。而《增值税暂行条例》第十二条规定，小规模纳税人增值税征收率为3%，国务院另有规定的除外。

其中，个人邀请的朋友再邀请新人注册后所获的奖励，不属于该个人提供劳务所得，除了这种情况外，均为个人向企业提供劳务，需要缴纳增值税，征收率就是3%。

根据财税2016年36号文规定：个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）；按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）（具体起征点按照各省税务机关相关文件规定执行）。

2019年3月15日国家税务总局政策解读会对于“如何理解按次纳税和按期纳税？”明确：“未办理税务登记或临时税务登记的小规模纳税人，除特殊规定外，则执行《增值税暂行条例》及其实施细则关于按次纳税的起征点有关规定，每次销售额未达到500元的免征增值税，达到500元的则需要正常征税”。

因此，如果个人取得的一次性劳务收入不超过500元，可以免征增值税。

如果个人单次取得500元以上的奖励金，则应缴纳增值税，可到税务机关代开增值税普通发票。

个人如果把这个工作作为主业，持续性推广盈利，则可以按照国家税务总局公告2019年第48号文件第二条规定，办理临时税务登记，作为经营所得处理。

B个人所得税

通过上述分析，如个人提供服务按次计算收入的，取得的所得属于劳务报酬所得，根据个人所得税法的规定，劳务报酬的个人所得税是并入综合所得，计算缴纳个人所得税；如个人办理了临时税务登记，则应按照经营所得计算缴纳个人所得税。

02
企业

A企业所得税

依据国家税务总局公告2018年28号规定，对于500元以下的零星支出，凭借载明个人姓名及身份证号、收款金额、支付证明等相关信息的凭证入账，进行税前扣除；对于500元以上的，应凭借对方提供的在税务机关开具的增值税发票入账，进行企业所得税税前扣除。

B个人所得税

某大对支付给个人的劳务所得，如果达到800元起征点，根据现行个人所得税法相关规定，某大负有代扣代缴个人所得税的义务；如果个人按照经营所得自行申报缴纳个人所得税，则某大不需承担代扣代缴个人所得税的义务了。

2降价促销

【企业促销活动】

在2020年3月4日至3月31日期间，客户本人购买房屋，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，可享受房屋总价再减20000元的额外优惠，同时认购定金3000元转为房款。

客户通过“某房通”平台推荐自己或他人购买其网上认购锁定的该商品房，在缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》时，除享受上述权益外，同时可享受“某房通”1%的佣金及35000元成交额外奖励，且购房人可再享受额外97折优惠。

另外，根据楼宇去化率、不同付款方式还能享受多重叠加折扣。如一次性付款享受93折、常规按揭95折，单栋楼去化率达到90%的，可再享受94折

【税务分析】01个人

企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务，属于正常的商业行为，不征收个人所得税。

02企业

某大因承诺的销售优惠，降低了购房价款，可以将优惠价格作为销售折扣进行处理：

根据《国家税务总局关于印发<增值税若干具体问题的规定>的通知》（国税发〔1993〕154号）文件第二条第二款规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。”

　　对此，某大按照规定开具增值税发票，缴纳增值税。

3违约金

【企业促销活动】

某大承诺，客户可通过“某房通”网上购房平台缴纳3000元/套的认购定金，选定房源，并在平台上签署《商品房网上认购书》。

某大承诺客户及客户推荐的购房人在缴纳首期款及签署《商品房买卖合同》前，如有第三方要购买该商品房，某大有权将该商品房销售给第三方，并在通知客户的5个工作日内返还客户所缴的认购定金3000元，同时给予补偿金3000元。

【税务分析】

某大将已签订《商品房网上认购书》，未签订《商品房买卖合同》的意向房屋调配给第三人，因此导致与原意向人的销售没有达成，销售合同不成立，某大支付补偿金3000元，属于合同没有履行的违约金。

01个人

1.增值税

　　个人收到该款项，不属于增值税应税范围，不需要缴纳增值税。

　　2.个人所得税

　　个人收到上述违约金，不属于个人所得税应税范围，不需要缴纳个人所得税。

02企业

某大所支付的违约金，应在营业外支出科目列支，可凭借自制凭证进行企业所得税税前扣除。企业须将未履行的《商品房网上认购书》和原意向人有关信息存档备查。

经过我们细心的归纳和分析后，看上去复杂多样的促销活动的税务处理并不复杂，而且，在分析过程中，我们发现在这当中，有很大的税收筹划空间，比如说，某自然人推荐新用户成功购房，获得佣金和奖励80000元，按照新的个人所得税法，某大需要代扣代缴个人所得税18600元。

但是如果某大稍微作一个改变，在采用同样的奖励机制下，个人税负降低超过30%以上的同时，还能获得更多的收益，企业的税收风险和税收成本也会随之降低。如果大家想进一步了解相关节税方案，欢迎咨询睿驰明雅，我们的税务专家团队将全力为您服务。

陈蝶仪

税务筹划专家

中国注册会计师

睿驰明雅高级讲师

10年财税管理经验

服务于多家知名企业

作者：陈蝶仪

编辑：刘幸娜

审核：stephy

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