买学位房却无法入读好学校买家向原业主索赔私立学校六年学费！

Original 张异方弘个案说法 2022-07-26

收录于合集 #学位房 1个

张异律师

上海华勤基信律师

事务所高级合伙人

案情

事情要从2015年12月说起，买家柳某与原业主杜某、赵某签订《二手房买卖合同》，购买位于深圳市南山区某住宅小区的房产（以下简称涉案房产），原业主在买卖合同中明确承诺“卖方承诺该物业小学、中学学位从未被占用”。 2020年2月，买家柳某为其子申请某小学学位时，发现学位被前承租人叶某所占用，致其无法申请该校学位，只能为其子申请私立学校。故柳某将两被告诉至南山法院，请求原业主支付其子因被告原因导致无法就读公办小学转而就读私立小学6年的总学费。原业主则认为，尽管合同中有约定学位未被占用，但并没有指定具体是哪个学校的学位，也没有对学位如被占用，双方权利义务如何调整进行约定，更没有约定保证原告的小孩具体入读哪所学校。经向教育部门了解，就户籍儿童而言，公办学校的学位可以完全覆盖。如热门学校的学位不足，教育局将以积分甚至抽签等形式调配到附近的公立学校就读，不会出现户籍儿童不能就近入读公办学校的情形。虽然原告小孩未能入读原告指定学校，但仍可以到其他就近的公办小学入读，并非一定要去私立小学入读。其次，不排除入读私立名校是原告想提供给小孩更好的学习环境的考虑。最后，原告的小孩目前在私立学校只读了两个学期，原告目前已支付的私立学校学费金额比诉求要求赔偿学费金额低，且属于非必然要发生的费用。

采访对话

方弘：尽管合同中有约定学位未被占用，但并没有指定具体是哪个学校的学位，也没有对学位如被占用，双方权利义务如何调整进行约定，更没有约定保证原告的小孩具体入读哪所学校。在这种情况下，卖家算是违约吗？ 张异律师：原业主在买卖合同中明确承诺“卖方承诺该物业小学、中学学位从未被占用”，说明购买房屋一方是因有明确子女入学的需求而购买的房屋，也说明买卖双方有过这方面的沟通，才会放在合同条款里。虽然没有具体约定哪个学校学位，也没约定具体权利义务，但从合同履行情况来看，房屋的学位确实系被前租客占用，有悖于卖家在合同中的承诺，应当认定卖家存在违约情形。 方弘：尽管违约，但是合同中并没有规定违约责任，买家柳某主张六年的私立学校六年学费能得到法院的支持吗？ 张异律师：违约责任在法律上有两种情形，一种是约定的违约责任，就是双方在合同里明确，如果违约应该如何赔偿，另一种是法定的违约责任，就是守约方可以要求违约方赔偿因违约造成的实际损失，这种赔偿的义务不需要具体在合同里写清楚，只要一方违约，守约方就可以主张。 民法典合同编584条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。此外，考虑到学区房的交易价格，学位必然也体现在价格因素中，考虑到买家这方面的损失，原告主张6年私立学校的学费，也是相对合理的，我们认为可以得到法院支持。 方弘：南山法院认为，虽然合同未明确约定违反该条款的违约责任，因原告儿子无法入学导致原告另寻合适学校就学产生了额外费用，该费用应当属于被告违约导致原告产生的实际损失，原告主张的该金额属于合理范围。同时，参照买卖合同中卖方违约时违约责任的约定，该金额亦属恰当合理。此外，两被告虽抗辩费用过高，但未提交证据予以反驳，故本院对此不予采纳。综上，本院对原告的该项诉请予以支持。该案判决后，双方当事人并未上诉，均表示服判。方弘：卖家强调，买家上不了学区当中最好的公立学校的话，也可以选择其他的公立学校。现在选择私立学校，显然整个成本就上升了不少。而且，孩子还刚刚上学，如果付学费，也应该付已经产生的学费，未来几年还会有一些变数，不应该支付未来几年的学费，您怎么看？ 张异律师：《民法典》合同编明确了损失赔偿应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。即房子买家是为了学位而购买的，基于学位可以享受公办学校的学费标准。而问题是现在她无法获得学位，只能选择了私立学校。这个费用之间的差额跟卖方承诺的提供学位的违约行为是相关联的。因为卖方违反约定，造成了买方必须额外支出学费上的差额。 学费上的差额是不是过高，取决于买家购买房屋的价格。因为买家购买这个房屋价格是基于学区房购买，买卖双方必然把学位的因素放在了房屋的购买价格中。而房屋的购买价格是比较高额，特别是学区房比较好的地段。所以，6年私立学校的费用，相对买家所产生的实际损失来说，并不存在过高的问题。 方弘：高价买了学位房却上不了学，能退房吗? 张异律师：退房本质上是解除买卖合同，这里也分两种情况：1约定解除2法定解除。约定解除就是双方在合同里明确约定，如果卖家违约无法提供学位，买家就可以解除合同，也就是退房。第二种就是法定解除，法定解除就是不根据合同约定，而是根据法律规定解除，根据民法典合同编规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。 这里要注意，根本不能实现合同目的，这种情况要求是非常严重的违约情形，学区房除了学位价值属性，也具有不动产的居住和投资属性，在合同如果没有明确约定退房的违约责任的情况下，是否属于根本不能实现合同目的，是否可以法定解除，就存在一定的风险。 方弘：购买学位房如何保证万无一失？ 张异律师：所以，我们建议，购买学区房，在买卖合同中务必明确清楚具体是哪个学校的学位，对学位如被占用，双方权利义务如何调整进行约定。同时，也要考虑因为政策变动，对学区房价值带来的影响。

结语

近于天价的学区房，我们在购买的时候还是建议多咨询法律专业人士。

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