等足7年！罗村孝德湖6.8万平靓地17.2亿起拍！初始楼面已破万
久旱逢甘霖，罗村孝德湖板块终于要卖地了。
讲真，看到挂牌文件那一刻，功夫君有些激动，毕竟这个板块将近7年宅地零供应了。
△罗村孝德湖 图源：佛山城市治理
话不多说，赶紧来看是哪块靓地。
原沙坑东华三旧改造项目
地块位于孝德湖东侧、禅西大道北延线西侧，邻近桂丹路和佛山机场，南侧为军事设施用地，北侧为孝贤路（双向4车道），可通往佛山西站、狮山城区；东侧则是禅西大道北延线，现正在施工，建成后可连接桂丹路。
△地块位置图
细心的粉丝肯定记得，该地块正是沙坑东华三旧改造项目，原权属沙坑东华股份合作经济社，曾在去年狮山土地推介会和今年南海供地明细中出现，拟打造高端商住楼盘。
目前，地块红线范围内原有建筑物已拆除完毕。
地块初始楼面价已破万
文件显示，地块出让面积68859.56㎡，最大容积率为2.5，最大计容建面为172148.9㎡，商业服务业设施计容建面不超过20000㎡。
宗地起始价为172165万元，价高者得，不设限价，拟于8月24日10:00网拍。
由于暂无法确认幼儿园（建面3600㎡）是否计容，若不扣除任何配套设施，该地块初始楼面价约10001元/㎡；倘若幼儿园配建计容，实际起拍楼面价会更高。
需要注意的是，本宗地的成交价包含异地教育配套设施建设费：1752.4451万元。
须配建1所幼儿园和2000㎡公交站
从规划文件看得出，政府对这块地十分重视。
地块东侧的禅西大道北延线由政府出资建设，预计2021年可建成使用。
地块需要配套小学学位和幼儿园学位，具体情况如下：
1）幼儿园需要配套1所12个班，用地面积≥5040㎡，建筑面积≥3600㎡，且要按照广东省一级幼儿园标准进行设计和建设，建筑标准不得低于3000元/㎡，装修标准不得低于1800元/㎡。
2）本项目不独立配套小学，所需学位441个由政府统筹解决。
3）本项目不独立配套初中，所需初中学位220个也由政府统筹解决。
4）用地红线范围内须配建用地或建面不少于2000㎡的公交站场。
5）地块东北角667.5㎡的闲置用地要作为公共绿地。
有意思的是，规划文件中还要求，这块地南侧或面向南面相邻用地的一线建筑物的南向立面，不得开设门窗或设置阳台。（注：南侧是军事设施用地）
板块依赖二手，放盘价达2万/㎡
目前，孝德湖周边已建有奥园公园一号、尚观御园、招商依云华府、力迅城筑等多个商住楼盘。
| 楼盘 | 拿地时间 | 楼面价 （元/㎡） |
|---|---|---|
| 奥园公园一号 | 2013.02.28 | 3978 |
| 2013.12.19 | 3250 | |
| 招商依云华府 | 2013.12.27 | 3499.9 |
| 力迅城筑 | 2013.08.15 | 4385.89 |
| 2013.08.15 | 3602.60 | |
| 本宗地块 | 2020.08.24 | 起拍1万 |
功夫君此前曾于2018年4月和2020年年初走访过孝德湖板块，探访过二手市场。
由于新房断供多时，加之土地迟迟未供应，板块内交易全部依赖二手，由此导致二手房肆无忌惮，放盘价一度攀至2万/㎡。
当中，要数奥园公园一号价格最高。今年初走访时，该盘1.8万/㎡只能买到北向带装修，南向起码预到1.9万/㎡。
△奥园公园一号
同为品牌房企开发的招商依云华府价格相仿，户型会更实用些。
△招商依云华府
就连不知名小房企开发的小小区，放盘1.65万/㎡已被中介称为“笋盘”还是毛坯。
△新雅明轩
不过，疫情之后，尤其是佛山人才T卡申领门槛放松以来，孝德湖的二手市场出现松动。
就在上个月，一位资深中介就告诉功夫君，奥园二手放盘价有所下调，业主姿态降低，有心想买好谈。
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