大悦城董事长周政离职，重组后未实现千亿目标
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National Day
3月15日晚间，大悦城控股发布公告称，董事会于近日收到公司董事长周政先生、董事姜勇先生提交的书面辞职申请。
周政先生因工作需要，其在公司控股股东中粮集团的工作发生调任，申请辞去公司董事、董事长职务及董事会专门委员会委员职务，辞职后不再担任公司任何职务。
姜勇先生因工作调整原因，申请辞去董事职务及董事会专门委员会委员职务，辞职后将不再担任公司任何职务。截至本公告日，周政先生、姜勇先生均未持有公司股份。
大悦城称，在新任董事长选举产生前，公司将由董事、总经理曹荣根代为履行董事长职责。
在同一份公告中，大悦城亦宣布，经董事会提名委员会审查，公司于 2021 年 3 月 15 日召开第十届董事会第六次会议，审议通过了提名公司非独立董事候选人的议案，同意提名由伟、刘云为公司非独立董事候选人。
周政
资料显示，周政于2008年6月 - 2010年12月任中粮地产（集团）有限公司总经理；2010年12 月-2019年3月担任中粮地产（集团）股份有限公司董事长；2019年3月 - 2021年3月中粮地产与大悦城地产重组后 ，任大悦城控股董事长。
01
重组后未实现预期效果
根据大悦城最新披露的业绩预告，2020年全年，大悦城预计归属于上市公司股东的净利润（下称“归母净利润”）预计亏损约3.5亿元-4.5亿元，上年同期为盈利20.49亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润亏损约4.5亿元-5.5亿元，上年同期为盈利12.31亿元；预计营业收入384亿元-385亿元，而上年同期为337.95亿元。
这也是大悦城重组后首次由盈转亏。为了缓解资金压力，大悦城在2020年12月，以20亿元出售了上海前滩两宗办公物业给陆家嘴集团。
而一手主导了中粮地产（000031.SZ）与大悦城地产（00207.HK）重组的，正是周政。2019年3月27日，中粮集团旗下中粮地产正式更名为大悦城控股，并在深交所敲钟上市。自此，大悦城控股完成了这场重大资产重组。当初同属央企中粮旗下的两大地产平台合并，有望实现住宅加商业的联动效应，最终达到央企改革的“做强做优做大”的目的。
重组之初，大悦城控股成为中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台，公司管理层也定下了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标，当年的销售不负期望，全口径签约金额710.82亿元，权益金额618.54亿元，同比增幅27%。
据中指研究院统计，2020年大悦城销售额达822.4亿元。照此看来，2021年实现千亿销售目标是大概率事件。
离“千亿俱乐部”越来越近的同时，大悦城的盈利能力却不甚如意。早在2019年，大悦城的毛利率、归母净利率等盈利指标便已呈下降态势，扣非净利润更是在2019年下半年便出现亏损。
其发布的2020年度业绩预告显示，预计2020年实现营业收入384亿元—385亿元，与2019年的337.95亿元（追溯调整后）相比增长13.63%—13.92%；归母净利润约亏损3.5亿元—4.5亿元，2019年（追溯调整后）为盈利20.49亿元；扣非净利润约亏损4.5亿元—5.5亿元，2019年（追溯调整后）为盈利12.31亿元。
而疫情对于大悦城来说，无疑是雪上加霜。从2020年三季报披露的数据来看，大悦城2020年前三季度归母净利润、扣非净利润分别为7.60亿元、7.39亿元。仅在2020年第四季度、一个季度的时间，该公司归母净利润大幅亏损11.1亿元—12.1亿元，扣非净利润亏损额则达到11.89亿元—12.89亿元，导致全年业绩由盈转亏。
重组两年多年，新的大悦城并未实现当初预期的效果，或许也是周政离职的一大原因。
02
加快步伐、踩中两条融资红线
据观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单，大悦城控股2020年实现销售金额约822.4亿元，比2019年增长15.7%。若要突破千亿销售，2021年增幅还需要达约22%。
为了在“2021年实现千亿销售目标”，大悦城在近年来加快了扩张步伐。而实现规模增长的惯常做法，无非都是加大融资-积极扩储-加快开发建设。所以2020年上半年，大悦城控股的融资与拿地动作也尤为积极，开发周期进一步加快。
截至2020年6月末，大悦城全口径签约面积为118.45万平方米，较上年微涨约5.7%;全口径签约金额为298.86亿元，较上年增长约17.67%。
“发展”重任之下，大悦城对资金也有着更多渴求。2019年年末，大悦城控股以6.73元/股的价格向太平人寿及工银瑞信等两名发行对象非公开发行股份360443001股，募集配套资金24.26亿元。公司公告称用于标的公司中粮·置地广场项目、杭州大悦城购物中心项目的建设。
2020年4月9日，大悦城发布公告显示，截至2020年3月31日，公司累计新增借款金额约100.21亿元，占2019年末净资产比例为23.56%，同比上升3.13%；期末借款余额约为791.37亿元。
大悦城的负债也不可避免地出现了上升。截至2020年6月末，大悦城的有息负债规模为796.84亿元，同比增长15.17%，其中短期有息负债占比为23.23%。
根据融资新规中的三道红线，大悦城踩中了两条红线，分别为剔除预收款后的资产负债率为73.57%，净负债率为105%。
来源 | 整合
编辑&校对 | 音符
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