搁浅10年到蹒跚开业，这家TOD为何“复活”后却仍旧萧条？| 伪命TOD
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编者按
项目基础信息
图源：365淘房
项目名：杭州港龙悠乐城
开业时间：2023年1月6日
项目体量：23万㎡
项目地址：杭州市上城区鸿泰路与明月桥路交汇处，地铁1&4号线彭埠站
今年1月6日，杭州港龙悠乐城终于正式开业。烂尾多年的港龙悠乐城，终于“复活”了。
港龙悠乐城位于杭州地铁1&4号线彭埠站上盖，总体量约23万㎡，是城东新城体量最大的的商业综合体。
不过，港龙悠乐城一路可谓是命途多舛。
早在2013年，港龙集团就拿下了该项目地块；2015年正式开盘；此后由于资金链断裂，陷入长期的烂尾中。根据最早的计划，港龙城应该在2018年的4月开业，但一直迟迟没有动静。
直到2020年9月，港龙城正式与北京王府井、中房正式签约，这才让人看到重新开业的希望。但就在去年4月份，王府井方面表示：“因项目改造事宜未达成一致，双方已解除合作关系。”
此后，由中房对港龙城的招商进行全新的规划，并且更名为港龙悠乐城。
开业8个月后，新商网来到港龙悠乐城进行实地踩盘。（实探时间：2023年9月2日周六）
开业仅8月却好似“濒临倒闭”
根据规划，杭州港龙悠乐城总体量23万方，地上7层，地下3层。
据港龙悠乐城公开信息，开业之初首开区域仅有B座1楼和负一楼两个楼层，共计约百余家商户。
开业8个月后，港龙悠乐城目前除了二楼和七楼外其余楼层已全部开放。虽然开放了，但是整个商场内的进驻品牌还是寥寥无几。
新商网特意选取周末进行踩盘，但是进入商场内部还是宛如进入一座“死城”毫无生气。这也侧面能够看出，港龙悠乐城的确不太“招人待见”。
城东区域体量最大的商业综合体，原本极有可能成为板块内的标杆商业之作，但如今看来实在一言难尽。
大面积空铺，高楼层仅两三家品牌在营
空铺率过高，是笔者逛了一圈下来感触最深的体会。除了商场一楼大多数门店在正常经营外，每往上行进一层只能收获更加“荒凉”的体验感。
就笔者统计，港龙悠乐城3楼在营门店7家，4楼至五楼每层在营品牌都只有2家之多。其余门店不是处于围挡中就是仍旧是尚待装修的毛坯状态，围挡内的品牌也值得思考未来是否能顺利开出。
不止空铺率这一个问题，整个商场内的品牌级次都较低。除一楼的Times咖啡、汉堡王、永和大王、欧拉新能源汽车等几个耳熟能详的品牌外，越往上走品牌级次越低。更多的是入驻商家自行创立的个人品牌，如麦粒乐塾、卓冠书法、达克龙运动中心、K8台球俱乐部等等，缺乏知名连锁品牌的加入。
负一层人气稍旺，业态以快餐小食为主
时值周六中午饭点，即使是吃饭高峰期，场内也未有想象里热闹。
主要以快餐小食为主业态的负一层聚集了整个商场内绝大部分客流，但是尽管如此，还是无法与其他购物中心负一层的“人流如梭”做比较。
纵观四通八达的负一楼，囊括了奶茶、面食、简餐、麻辣烫、小吃等等50余家餐饮门店，每一条通道内都是各异的餐饮品牌。消费者最多的是去年来爆火的中式茶饮品牌霸王茶姬，其余门店内的境况也只能用稀稀拉拉来形容，三三两两的消费者各自坐在位子上。
同时，雨润发超市也位于负一楼。不过从超市入口处向里望去，也只能看见极少数消费者在挑选商品。
除此外，负一楼也有部分餐饮处于围挡中。
场内建筑破旧，体验感极差
如果不是知道港龙悠乐城是今年开业的商场，大多数消费者凭着内部的逛街体验恐怕都会误认为这是一家年久失修濒临倒闭的商场。
新商网如此形容，并不是恶意中伤。根据实地踩盘可以看到，扶手电梯统统属于停止运行状态甚至通往某楼层的扶手电梯处放置了“禁止向前”的栏杆障碍物。不仅如此，有的楼层通道漆黑一片并未亮灯。甚至在通往A座的露天通道处，扶手电梯的一片脏乱，垃圾灰尘密布。
抛开内部基础设施，商场一楼一排排悬挂整齐的衣服，价格从39元-119元不等，如同清仓大甩卖。场内的几处多金点位，售卖的也是山寨品牌产品。
巨大的占地面积与场内商户密度形成了强烈的反差，更显港龙悠乐城的空旷与冷清。
以上总总，给笔者一种县级商场卖场的感觉，毫无舒适的购物体验感。
TOD商业也难起死回生
港龙悠乐城负一层与地铁无缝接轨，商场正门距离彭埠站D口距离也不超过20m。即使拥有这么优越的地理位置，港龙悠乐城的运营状况实在难以与之拥有的地理条件匹配。
其实，从之前港龙悠乐城命运多舛的经历中似乎就能预见这座商场开业后的冷淡现状，所有的一切其实都有迹可循。
在港龙悠乐城“搁浅”的几年间，杭州商业呈爆发式增长，越来越多的购物中心入市。在港龙悠乐城附近五公里范围内，就盘踞着杭州东站万象汇、杭州七堡花园城、龙湖杭州国芳天街等多座优质商业综合体。
商业如逆水行舟，不进则退。当周围商业纷纷崛起，对于港龙悠乐城的竞争就显得十分不利。过分同质化的品牌招商，对于港龙悠乐城的招商也形成了一定困扰。
如此一来，便造成了如今整个商场内部高不成低不就、青黄不接的品牌业态。对于消费者而言，优质品牌是吸引消费者进行消费的直接因素，这恰好是港龙悠乐城的短板，消费者们自然不买账。
除了被诟病的招商外，商场内部的设施也不尽人意。破败脏乱的电梯、漆黑无光亮的过道…其中令笔者印象最深的就是一楼卫生间位于商场最边缘，透明落地玻璃外就是港龙悠乐城的户外广场，毫无私密性可言。
商业运营的细节体现在点点滴滴，消费者也愈发“刁钻”寻求高品质、高舒适度的消费体验。港龙悠乐城在这方面来说，做得其实并不合格。所以也不怪消费者们对这样一座“庞然大物”丧失消费冲动。
结语
TOD商业不是万金油，即便出身优越但后天的运营仍旧是至关重要的一环。对于本就先天发育不良的港龙悠乐城来说，运营是最直接且最有力的能够解决当下困境的途径。
杭州商业的“一池春水”被搅动地越来越热烈，涟漪层层泛起。商业运营者们应当在日益激烈的商业环境中，明晰商业定位，精准挖掘消费客群喜好，久久为功，方能实现购物中心的叫好叫座。
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