一铺难求，开业率近100%…余慈之最原来是TA？

作者 | 小丸子

近几年下沉市场成为各行业的热词，就如同商业地产进入存量时代一般，不少领域的开发趋于饱和并开始转向新蓝海。购物中心也开始走起了下沉市场的路子，不少头部商业地产玩家选择在二三线城市发力。除了头部玩家选择下沉外，本土玩家也涌现出了不少值得关注的当地商业项目，以一骑绝尘之姿在城市里备受好评。

为了探寻商业破局的新思路，商业地产特别推出《下沉市场中跑出的标杆商业项目》专题策划，走进下沉市场中那些明星项目，记录项目现状，并分享对项目的见解与思考，以期为行业内带来更多新的启发。

本期，商业地产走进余姚，实探余姚五彩城之经营现状。

项目基本信息

项目名称：余姚华润五彩城

开业时间：2014年6月28日

项目体量：7.5万㎡

项目地址：宁波市余姚市城东路888号

“这可是余姚最好的购物中心，现在开店都要排队进去的！”

一位在润街（余姚五彩城外街）经营着一家全国连锁餐饮品牌的老板如是评价余姚五彩城。这点上，和笔者实探后的感知相一致。从B1-F5，项目几乎满铺，仅有3家处于围挡状态，店铺开业率近乎100%。

很难想象，在经济下行周期，一线、新一线城市招商屡屡碰壁的情况下，余姚五彩城却一铺难求。这到底是一个怎么样的项目？底气何来？且跟随商业地产一探究竟。

#01

“麻雀虽小，五脏俱全”

如果用一句话去形容余姚五彩城，笔者最深的感触便是“麻雀虽小，五脏俱全”。在总占地面积7.3万㎡的空间中，项目已将软硬件“资源”配置到了极致。

从项目一端可以直接望到另一端，商户一览无余

· 开业9年+，在“井然有序”上做加法

作为一个2014年开业的项目，从建筑立面及内部装修上，笔者确实看到了时代的印记，但印象更深的是项目在硬件配置和维护上所提供的“情绪价值”：

1、打破传统一楼不设卫生间的“行业共识”，每一楼层都有配置。

2、儿童&宝妈友好尽显，项目不仅在L3层设置了专属儿童的卫生间，在L2和L3设置的母婴室中，母婴用品更是一应俱全，婴儿隔尿垫、尿不湿、消毒湿巾、温奶器、额温枪等均可免费使用；相较于市场上一些打着“母婴室”的牌子，实则已沦为“杂货间”or“吸烟室”的商场，余姚五彩城对于细节把控的用心程度可见一斑。

3、整体井然有序。除了以上两点，项目外围行人道的整洁程度、网约车专属接送点、主入口迎宾人员、停车场之井然有序等似乎都在诉说着项目9年如一日的实践和付出。毕竟，商业地产后半场，比拼的是精细化运营能力。

· 品牌级次比肩新一线，业态齐全

项目的另一大亮点，非品牌&业态超强组合莫属，业态之齐全，品牌级次之高，可比肩新一线。项目中不仅有如优衣库、华润万家、KKV、INLOVEKTV、CGV星聚汇等全国知名主力店品牌，还不乏喜茶、乐乐茶、MANNER COFFEE、牧白手作等新一线商业热门选手。

1、开业率近乎100%，全场仅有3处围挡

从项目整体的开业率来看，表现非常抢眼，在当前空置率高企的大环境下，余姚五彩城仅有3处围挡，且有一处已可知是“港记禧福禄”将进驻。

2、汇聚全球特色餐饮，B1营造“牙蜜集市”主题空间

细分项目业态，可看到餐饮在项目中的地位举足轻重。从品牌数量看，大众点评数据显示，192家品牌中，有80家餐饮品牌，占比高达41.67%。再看品牌类别，余姚五彩城突破目前大多数三线城市以当地品牌为主导的传统方式，大胆引入囊括各式国内地方菜系、中高端西餐、韩日东南亚餐厅以及丰富的轻餐饮等餐饮品牌。

值得一提的是，项目在B1层还营造了“牙蜜集市”美食主题空间，囊括了泸溪河、薛记炒货、和府捞面、茉酸奶、陈八两、和米堂、喜姐炸串、西树泡芙等27余品牌。

在楼层分布上，除了在4F和5F及B1有集中的就餐区域，每一楼层也均分布了餐饮品牌，便于每个楼层的吸客引流。

3、业态齐全，零售&儿童&文体娱等均有涉猎

项目体量虽不大，但从业态分布看，较为齐全。一级业态方面，零售、餐饮、儿童亲子、文体娱、生活配套均有涉猎。细分零售业态，服饰、鞋履、潮玩、腕表、新能源、黄金珠宝……样样都有，就连美妆也通过了AFIONA妍丽美妆集合店去补足。

据悉，余姚五彩城在过去的9年间，累计签约品牌超千家，其中余慈首店超百家，在当下激烈的商业竞争中，余姚五彩城通过引进首店+构筑全面的品牌矩阵，保持着后疫情时代业绩以近20%的增速逐年递增的实力。

#02

“天时”&“地利”&“人和”

造就余慈标杆

不难发现，虽已开业9年+，但余姚五彩城依旧颇具新鲜感&生命力。9年来调改不断，影响力持续扩大背后，笔者分析离不开几大原因：

· 区域大型连锁商业空白，商业氛围欠缺

在余姚五彩城开业之前，余姚商业市场其实整体氛围并不浓郁，级次也不算高，多以地方性商场为主。特别是项目所在的城东新城区域，具规模、有影响力的商场屈指可数，附近的嘉悦购物广场，商户多以本土品牌为主，对于客群缺乏吸引力。

2014年五彩城的开业，不仅填补了区域大型连锁商业的空白，也提档了余姚商业格局，成功虹吸周边客群，为项目可持续发展打下坚实的基础。据媒体报道，开业一周，商场客流接近40万人，整体营业额突破1200万，日均车流量突破3500辆。

· 项目立足区域C位，辐射余慈

项目位于余姚市城东核心生活区，处在城东路与余慈连线交叉地带，周边不仅有如置地华庭、舜大春江花月、万里世纪豪庭、舜大和园、城东佳园等大批住宅，三公里半径人口10万+，居住氛围浓厚；还有包括余姚市人民医院、城东广场、凤山街道办、万成国际大厦、余姚市东风小学教育集团等医疗、教育、公园、写字楼配套。无疑，项目立于余姚城东新城C位。

交通方面，项目坐拥城市东门户，与杭甬高铁余姚北站相距仅3公里，交通便利，北通慈溪、南连宁波江北。

· 华润布局余姚首秀，商业实力显著

据悉，余姚五彩城是华润布局余姚的首个商业综合体，2014年开业时，近140余个商家中近半数品牌为余姚首店，品牌横跨十个业态，其数量之多、范围之广在余姚均属首创。

这背后，无疑是对华润商业实力的再一次佐证。作为中国零售商业地产企业综合实力TOP级的央企，2004年以深圳为起点，万象商业先后进入杭州、沈阳、北京、成都等多个城市，以“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三大核心产品线持续打造“中国商业运营管理领先品牌”。近20载的耕耘与发展，万象商业已进驻53城，运营购物中心100座，旗下会员逾4000万，与超过5900个国内外知名品牌达成合作；现已发展成为国内拥有重奢项目最多的企业。

凭借着较早的布局，优越的区位，以及专业的团队，成就了如今的余姚五彩城。

结语

可以说，五彩城是余姚商业提档升级的缩影，助力余姚消费者实现了从街边店时代的传统消费到全业态场景式品质消费的转变。

不过，变化的商业最动人，商业地产也希望在未来看到项目能有更多网红烘焙类品牌的进驻，不断丰富项目内核；搭建更具品质感的场景，营造专属五彩城的商业仪式感。

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