新一代的宅居3-浅谈住宅产品线的演变

本期的宅居话题，将不同于之前的两个独栋超高层项目，通过对一个更接近国内小区规模的住宅开发项目，探讨未来国内住宅开发的发展趋势。

读者可以从本公众号的第一篇推送开始展开住宅的旅程

纽约豪宅恩怨

纽约豪宅恩怨2

新一代的宅居1

新一代的宅居2

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区位

Waterline Square位于纽约曼哈顿中城西的大居住社区，周边拥有相对成熟的配套，距离林肯中心不到两个街区距离，地铁站步行距离可达。

相对于上东区和中城东，上西区和中城西是一个更加年轻的大居住社区，而其紧邻林肯表演中心和百老汇大街的社区商业走廊，使这个区域的开发项目更加年轻化、现代化。

临河而居，精品餐厅密布

中城西的滨江带

Waterline Square位于中城西的滨江住宅带，其城市界面统一且社区规模庞大，利于新产品的打造。类似上海外滩，纽约中城西的滨江沿线呈现延续而整齐的城市界面，且集中了大规模的住宅社区。滨江公园廊道连续而多功能，与城市街区的住宅社区开发形成垂直的连接关系。

Waterline Square位于中城西滨江地段

纽约中城西滨江住宅带

规划概念

“都市高台”

本案占地面积比前面两个住宅专题里的项目大很多，几乎可以相当于国内一个标准的住宅开发规模。项目通过创造一个抬高的公共公园，将四栋塔楼布置在围合空间的四个角落，并将公共配套与中央高台结合起来。由三个风格迥异的设计公司，运用切角、折线、拼接的设计元素，形成一个整体的风格。产品线有出租公寓、销售型小户型、销售型大户型和大平层。

Waterline Square设计概念图 绘图：Parkhill

Waterline Square总平面图

Waterline Square建成沿河鸟瞰图

Waterline Square中央绿地

整个项目分为三个楼栋

包括Waterline Square1，2，3号楼

其中

1 Waterline Square

设计师：Richard Meier

37层

约5.2万平米

56套出售住宅单元

216套出租公寓单元

130个停车位

“ 光的质感是设计的灵魂 ”

The quality of light is paramount in everything we do.

户型案例

转角3室户

总面积 200平米

设计原则：

公区最大化

主卧衣帽间最大化

转角景观大客饭厅

全套房

内嵌迷你书房

独立客卫

额外走入式衣帽间

户型设计要点 绘制：Parkhill

江景大横厅

江景大户型

转角落地窗

内嵌私密书房

顶层大平层的露台

2 Waterline Square

设计师：KPF

38层

约10万平米

160套出售住宅单元

485套出租公寓单元

240个停车位

“ 延伸的体块将河滨连接向中央公园 ”

Connect the Hudson River all the way back to Central Park

两栋塔楼与多层的版式结合

2 Waterline Square大堂

2 Waterline Square的设计概念体块

户型案例

转角2室户

总面积 138平米

设计原则：

公区最大化

转角景观大客饭厅

主卧衣帽间最大化

全套房

独立客卫

额外走入式衣帽间

户型设计要点 绘制：Parkhill

江景转角户型客厅

转角城市景观户型

公区设计

3 Waterline Square

设计师：Rafael Viñoly

33层

约4.2万平米

214套出租公寓

104个停车位

“ 钻石型的切角，多变的雕塑 ”

Diamond Form, Changing Sculpture.

3 Waterline Square大堂

Waterline Square儿童乐园与空中花园

通过坡度设计，创造室外运动空间

包含攀登场地、儿童滑梯等场景打造

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国内项目的启发

近年，随着城市化进程的逐步成熟到位，很多城市的政府在旧城拆迁改造上面也下了大力气，为市场预留了不少旧城更新的开发地块，不同于近郊动则10万，20万，甚至50万方的开发规模，这些旧城更新的地块越来越小，而对于开发商的要求也越来越精确。如何进行针对性更强的市场定位，客群画像，产品研发，是国内住宅地产开发的一个持续不断的演变过程。本期就将国内的类似项目进行了一些对比，看看有国内外在开发小地块住宅组团的过程中有那些共通处和不一样的地方。

在前面的专题中，我们做了一期重庆观音桥一个综合社区开发项目的专题：

城市路由器的探索1

点击查看《城市路由器的探索1》

这篇专题详细地剖析了其空中走廊为城市带来的一系列的城市更新的机遇，下面我们延伸这个项目，来剖析一下开发商在操盘其住宅部分有哪些核心策略：

设计理念

延续都市航站楼概念

抬高项目平台

创造二层庭院台阶

形成中庭对景

四栋塔楼围合中央庭院

其设计手法与Waterline Square有异曲同工之妙，将都市梯田概念引入到项目的地面空间，而四栋塔楼对中庭形成围合的同时，将零售空间抛离住宅地块，集中到都市路由器的中央公共走廊，而形成更加纯粹而私密的住宅组团。

类比观音桥启元设计概念图 绘图：Parkhill

观音桥启元D地块总平面图 来源：HKL

启元D组团效果图 来源：HKL

| 户型案例 |

小横厅3室户

总面积 130平米

设计原则：

公区小横厅

入户衣帽柜

半开放式厨房经济型饭厅

主卧保证衣帽间最大化

保证生活阳台

可以看到国内开发商在核心区优质地段的高端楼盘的产品设计，已经从过去的经济型，逐步升级到带有横厅和走入式衣帽间的主流户型。虽然总建筑面积130平相当于纽约的2室户，在空间取舍上，本案已经将公共客厅饭厅空间进行了优化和最大化处理，并且将主卧的衣帽间空间进行了最大化处理。

130平米3室户型 绘制：Parkhill

156平三室户

转角厅3室户

总面积 156平米

设计原则：

公区转角大横厅

半开放式厨房

入户衣帽柜

玄关厅

主卧保证衣帽间最大化

保证生活阳台

在更大的156平户型，放大了公区的空间，将公共客厅饭厅空间进行了升级，做了转角落地窗设计，使光线和景观展面最大化。主卧的衣帽间空间保持了独立的房间，也是最大化处理。可以看出开发商抓住的消费者的敏感点在于公共区域的舒适和主人实际实用的衣帽间的尺度。同类型大小的户型的一个优化与趋势。而弱化了的阳台和次卧/书房，则满足3室户的定位，尺度相对紧凑。但全户型呈现出有限的面积内，达到了买家最关注的空间和实用性兼顾的问题。

156平米3室户型 绘制：Parkhill

190平四室户

转角大横厅4室户

总面积 190平米

设计原则：

公区转角大横厅

半开放式厨房

入户衣帽柜

玄关厅

主卧保证衣帽间最大化

保证生活阳台

在更大的190平户型，放大了公区的空间，在156平户型的基础上尺度更开敞。引入多功能室，且通过柱子类框架结构，让多功能室有打开并入客厅的可行性，使公共区域的延展面更大。主卧的衣帽间空间保持了独立的房间，且将主卫再次升级，留有独立浴缸空间。客厅采用了转角大面积玻璃窗手法，且无柱景观最大化，使整体空间舒展而大气。入户玄关厅将空间转折更加顺畅。

190平米4室户型 绘制：Parkhill

| 户型总结 |

户型元素统一

从观音桥启元项目首批次的产品线，我们可以看出从最小的建面130平，到中尺度的156平，再到最大的190平，产品线统一且运用的元素比Waterline Square更加具有统一性。这与启元项目打造的纯粹圈层概念紧密相连，也避免了更小的户型对主力买家的干扰。可以说其客群圈层也相对简单而统一，对首批次的买家来说是一个核心卖点。

户型随面积升级

三个户型，随着面积增大，空间感由小横厅，到L型大转角横厅，再到可变的更大转角横厅，总价的提升伴随户型的升级。功能舒适性循序渐进，对于更高价买家也更具有说服力。

空间利用高效

主卧尺度舒适，且三个户型均设计了走入式衣帽间，在市面上同类型同面积段和同房间数的户型中，做到了衣帽间最大化，客厅横厅最大化，景观面最大化。将本项目的产品与同类型同面积段的可比项目对比，本案的空间设计既兼顾实用性又实现了空间最大化，且在细节上注重小空间的利用，包括储藏空间、玄关空间、卧室多功能空间等。

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| 项目对比 |

Waterline Square与重庆观音桥启元项目对比

“ 共同点 ”

占地规模接近

整街区开发

围合式布局

20-40层楼高

塔楼布局，核心筒结构

规模对比

本文将观音桥小苑启元项目的两个主住宅地块与Waterline Square地块对比，可以看到其占地规模接近，建筑规模Waterline Square略高于小苑的两个主住宅地块（不含一块飞地和21年底新拿的后期组团2）。

	Waterline Square	观音桥启元
占地面积	55亩	43亩（D+C组团）
总建筑面积	17万方	10万方

Waterline Square VS 启元的规模对比

Waterline Square建筑规模

Waterline Square总共三个楼栋，其中2号楼是一个多层裙楼连接起来两个小塔楼，总面积达17万方，其中单体楼面积在4-5万方。

Waterline Square组团，共4个塔楼，3个楼栋（1，2，3号楼）

Waterline Square中央景观区域

启元建筑规模

观音桥启元项目总建筑面积17万方，其中D组团和C组团共约10万方。其中单个组团面积4-5万方，单体楼1万方左右。

启元，共4个组团（其中D组团，C组团为本期对标范围）

“ 差异点 ”

	Waterline Square	观音桥启元‍‍
单层面积	1200-2000平	800-1000平
户型类型	从1室户到5室户不等	3-4室户
出租/销售	出租户型，销售户型	全销售户型
单层户数	>6户，部分>8户	4户
总户数	216套（出售户型） 915套（出租户型）	288套（出售户型） 无出租户型‍‍
客群类型	画像多元，包含单身，年轻家庭，大家庭	画像较统一，客群更纯粹

建筑标准层对比

我们来看看两个项目的建筑设计特点：

Waterline Square VS 小苑的标准层对比

Waterline Square建筑设计

代表了美国大城市核心区的新建高层住宅的设计特点，其采用核心筒+框架结构，卫生间不考虑采光和通风，将最佳景观面留给客厅饭厅及卧室。其优点是单层面积可以做大，得房率较高，建筑使用率较高。缺点是卫生间不采光通风，但对于其市场这个缺点可以被接受。

启元建筑设计

观音桥小苑启元项目则代表了现今国内新开发的高端住宅产品线的特点，其采用核心筒+剪力墙+柱子结构，所有房间均采光通风，单层面积小以保证所有户型的采光面最大化。得房率较Waterline Square低一些但优点是梯户比高，私密性更强。且户型均衡，纯粹。对于现阶段的核心区高品质社区打造是匹配的。

建筑户型对比

Waterline Square VS 小苑的户型配比对比

Waterline Square户型

Waterline Square四栋楼均采取了多产品类型、高中低层布局不同户型的产品布局。低区小户型，高区大户型占主导。其采取的是多元化策略，以满足不同客群的需求。

Waterline Square入户大堂

Waterline Square的户外露台空间

启元户型

不同于Waterline Square这类产品，观音桥启元项目则采取了统一的户型设计，首批次D组团四栋楼仅仅设计了三个户型，其中两栋楼采用了一个户型，另外两栋楼各两个户型。其优点是客群纯粹，圈层统一，避免过多变化造成的客群混杂。由于其体量较小，且在核心区尚未出现同类型的高端楼盘，其采取的统一户型策略，利于社区的整体打造。

观音桥启元小区入口 来源：JTL, HKL

观音桥启元D组团大堂公区 来源：JTL, HKL

客群对比

Waterline Square客群

Waterline Square的客群较混杂，从出租客群，到1室户，2室户，3/4室户，以及顶层5-6室户，出现不同楼层的分批客群。其原因在于同地段的竞品较多，且规模庞大，需要将不同类型产品进行差异化设计，以保证同类型产品的数量具有一定的稀缺性。

启元客群

观音桥启元项目位于十多年未出现同类高端楼盘的观音桥片区，因此周边并无类似竞品。其“圈层打造”更适合现阶段的产品定位。且启元总规模10万余方，更需要产品的“纯粹性”来打造一个纯高端的社区。因此其客群的简化和统一性是适合其地段和现阶段的市场。

其他产品延伸类比

国内的住宅开发经历了十几二十年的演变，如今已进入到细分领域。除了近郊刚需大盘，横厅的出现，270度转角大客厅，走入式衣帽间的普及，都是产品在演变中的时代产物。真正改善型的产品，是在过去产品的基础上的升级，而不是仅仅在外立面设计和硬件配置上的变化。空间的变化才是核心诉求，空间的升级和实用性的增加，原公区的加大，卧室及衣帽间的加大，以及“亚空间、灰空间”的出现，迎合了居住环境的全面优化和升级。

其他类比项目户型代表

回顾

回顾前面两期宅居项目和本期项目，我们可以看到住宅开发在不同市场和不同发展阶段，均有其时代的特点。在一个配套和地段成熟的核心区域，开发商会刻意通过创新设计与空间打造，人为创造不同产品的稀缺性，因此我们可以看到众多创新的产品出现。而在尚未出现成熟居住氛围的旧城区域，国内的操盘者更倾向于先打造一个相对较纯粹的高端社区，其产品更具统一性、规模化，以吸引该区域的首批高端客群。等区域的居住社区建成并形成完整的社区氛围后，才会出现更多元的产品线，以达到其相应的稀缺性。

| 总结 |

住宅开发是一个不断变革更新的细分市场，无论是纽约这种城市更新层出不穷、单体楼或者综合体开发项目不断涌现的城市，还是香港、深圳、重庆等高密度的超高层城市，核心地段始终都有住宅的需求，因为顶级配套的商业、教育、交通资源是稀缺而不可替代的，不断更新的建筑技术、材料和设计理念，也将带动房地产进入新的阶段。

文章索引

[道宇]是一个专注于城市发展规划、城市更新改造与地产投资的研究平台，由多名熟悉并参与操盘过中国和海外房地产项目的专业人士组成，背景来自房地产投资机构、投资银行、房地产开发商和设计公司，缘起纽约，起步中国，立足于研究城市更新改造和城市扩张的挑战与机遇，探索房地产投资与发展的话题。