2023首次土拍，数十家开发商开抢！今年房价走势定了！

最近，成都又双叒叕因楼市上了热搜：2月份房价涨幅全国第一。

不要慌，这是二手房数据，并且是环比今年1月的数据。

今年2月，成都二手房量价齐涨——成交1.91万套，同比大增160.43%，这一数据甚至接近二手房市场历来活跃的上海（1.93万套）；房价环比上涨1.0%，在全国70城中，涨幅与上海、无锡并列全国第一。

新房数据也值得一看：2月价格环比上涨0.7%、同比增长8.6%，价格环比（相比1月）增幅位居全国70城第三。此外，单周新房成交量也已回升到疫情前的年度平均水平。

楼市回暖，会否让房企拿地积极性更强呢？

今天（3月22日），答案初现——成都中心城区的首次公开土拍圆满落幕，3宗纯住宅用地及1宗住宅兼容商业用地，采取“限房价、定品质、竞地价”的规则拍卖，全部成功出让，2宗达到最高限价！

早在2月底土拍公告“上线”时，这4宗土地就因优越地段及颇有看点的清水限价而引起业内高度关注，今天更吸引46家企业参拍！

如今拍卖结束，哪些土地的价值受到房企们的一致认可？一起来看看！

 先上总表↓

再来分单个地块来看。

说白鹭湾是“锦江区新晋王牌”，大家都没意见吧？

本次出让的地块，为约100亩纯住宅用地，在之前的白鹭湾实拍稿里，被我们称为“F5地块”。详情：实踩重点板块：肩负锦江复兴大任的白鹭湾，能起飞吗？

▍宗地位置

这宗百亩土地，容积率1.5，起拍价虽与F4一样，但清水限价达到34000元/㎡，与去年的最高清水限价仅差500块。

今天，这宗土地在众房企的24次出价后，以18600元/㎡的楼面价、14.81%溢价花落雍景投资。

1、占了三宗“最”

这宗土地是白鹭湾目前清水限价最高、净用地面积最大的土地，也是白鹭湾已有土地规划中的最后一块纯住宅用地，相当吸睛。

▍宗地实况，已打围（拍摄于今年3月）

2、大区域配套完善

从大板块来看，这宗土地位于白鹭湾板块，西侧为规划中的林家坝TOD（潘家沟片区），整个片区建成后，可谓“要啥要啥”。

从K18教育体系到高能级产业园，从社区综合体到集中式商业，一应俱全。与此同时，多数建筑都限高，加上此前F4项目均推出墅级或洋房产品，为区域奠定了“高端低密”的氛围。

▍底图为2022年8月卫星地图

3、小区域未来生活氛围浓厚

从小范围来看，地块北侧：坐落着一所小学（规划）、一座派出所（已动工），还有一所规划中的白鹭湾科技生态园配套幼儿园。

其中，幼儿园已出现在成都市住建领域2023年首批城市机会清单，占地面积约6.5亩，估算投资9100万元。

地块西、南两侧，还有大量商业用地，容积率不超过3.0，东侧为生态用地。

此前白鹭湾F4的销售佳绩，让市场和房企对区域充满信心，本次最高限价成交，也是意料之中的事——在此，恭喜雍景投资！

*四川省雍景投资集团有限责任公司：成立于2020年7月，是四川省港航投资集团有限责任公司直属一类平台公司，下辖6家城市综合开发投资公司、1家具有国家一级资质的物业管理公司和3家现代产业投资公司，业务涵盖现代产业投资、城市综合开发、高新技术孵化及其相关延伸业务。

2号宗地约43亩，由两个地块组成，在经历23轮出价后，以18000元/㎡的楼面价、14.64%溢价由华发抽签竞得。

▍宗地位置

1、新川北区迎来再次供地

大家都知道，新川是近几年高新南的主要供应区。

以新川之心为界，将新川分为南北两个大区，会发现：新川南区的土地供应数量要比北区多得多，并且清水限价比北区低一丢丢。

以去年为例：北区1宗土地出让，清水限价32000元/㎡；南区5宗，清水限价28000-30500元/㎡。

本次出让的43亩土地，就位于新川北区，与新川之心东区仅隔3个地块，清水限价31500元/㎡，对于购房者而言，非常“划算”。

▍新川之心东区实景

2、1-2个地块之隔，大量产业、配套已建成

这宗土地位置相当好，位于新川两大主干道——新川大道与锦翰路（地铁6号线沿线敷设）交汇处，并且周边配套非常完善。

在去年的「脚步丈量新川」系列稿件中，我们拍到过它。详情：脚步丈量新川④：有生之年，新川能否成为国际城南的“头牌”？

▍宗地周边配套（拍摄于2022年5月）

除了西地块东北角的小游园之外，1-2个地块之隔，已经建好的配套就有：地铁6号线新川站、爱奇艺总部、户外运动场、三组团二幼、四组团三幼、养老院、新川儿童公园、新川之心东区……

▍宗地西地块东北角的小游园，给人一种岁月静好的感觉（拍摄于去年5月）

▍爱奇艺游戏中国总部基地，颜值相当高

3、新川「TOD商业中心」发力

这宗土地属于「TOD商业中心」板块，值得注意的是：整个板块仅规划6块住宅用地，而这次出让的土地，就占了其二。

▍新川分区示意图

同时，地块与「成都5G智慧城先导区」相邻，且与「成都前沿医学中心」仅隔2个地块，周边还有少量商业用地，未来将承接产业园区外溢的居住需求。

▍宗地周边配套（拍摄于2022年5月）

此前，华发已联手锦江统建打造了三圣乡豪宅锦江上院以及锦江大院。在炙手可热的新川，80米建筑限高的条件之下，华发将打造何种产品，很是令人期待。

这宗约24亩纯住宅用地，位于青龙湖西南角，去年8月进行土地调规的青龙湖未来公园社区之内，由人居以12600元/㎡的楼面价底价竞得。

▍宗地位置

1、小范围配套规划丰富，但呈现尚需时间

打开卫星地图+控规图可以看到，这宗土地的位置相当巴适。

▍底图为2022年8月卫星地图

·北侧幼儿园：青龙东幼儿园项目（工程名），占地面积约8.21亩，总建筑面积约7700平方米，建安投资约3915万元。

·西北角配套设施：青龙东综合体项目（工程名），占地面积约8.43亩，总建筑面积约17600平方米，建安投资约8948万元。

·东侧小学：青龙东小学项目（工程名），占地面积约46.19亩，总建筑面积约35600平方米，建安投资约1.8亿元。

此外，地块东南角还有一处配套设施用地，东侧与小学之间为生态绿带，两街之隔就是青龙湖。

可以说：360°无死角！但前提是：周边完全呈现后。相较于成熟的青龙湖北，这里称得上荒芜，成熟尚需时日。

▍区域现状（摄影：阿布）

▍青龙湖未来公园社区效果图

2、清水限价略贵，但周边路网+配套已经“在路上”

这宗土地的清水限价为2.65w/㎡，而更成熟的青龙湖北，去年清水限价为2.2-2.4w/㎡，如果着眼于当下的荒芜，确实略显昂贵。

青龙湖未来公园社区比青龙湖北更贵，凭啥？我们认为有以下几点。

第一，离湖岸线更近；第二，有青龙湖未来公园社区的发展红利加持；第三，未来城市界面更新。

去年11月、12月，成都兴城投资分别发起了《青龙湖未来公园社区青龙埂路（K0+933~K1+519）等6条路道排及附属工程监理招标公告》以及《青龙东综合体项目、青龙东小学项目、青龙东幼儿园项目勘察设计招标公告》。

▍6条规划待建道路工程图

如今，两份招标都已定标，道路、配套一动工，区域清水限价或许又要上一个台阶——对于购房者而言，着眼当下，可以入手青龙湖北；着眼未来，青龙湖南值得考虑。

▍青龙湖未来公园社区效果图

很显然，兴城人居又一次肩负起「开拓」区域的重任。

这宗约20.5亩新都区新繁的住兼商土地，清水限价10500元/㎡，由澳南集团以2600元/㎡的楼面价底价竞得。

虽然房地价差较大，并且清水房价算得上便宜，但这是一宗地缘性很强的地。

▍宗地位置

1、位于传统认知中的“非核心区”

宗地位于二绕内，相当于4.7环，开车上绕城走高速都要开13公里，用时19分钟，有削微偏远。

▍宗地地图

2、生态优渥，拥有较强历史底蕴

地块最大的优势是生态配套很强：北侧直线距离约200米，是东湖；南侧不足百米，是花香果居旅游景区。

东湖，是唐代宰相李德裕当年在新繁当县令时开凿的。而新都最出名的桂湖，比之还晚了两个朝代。它是国内有证可考最古老的两座园林之一，红墙竹影摇曳、金鱼池中嬉戏、亭台楼阁错落有致……生态、历史价值双高。

▍新都东湖实景

花香果居旅游景区，国家4A级旅游景区，面积3500余亩，其中2000余亩都是新都柚种植区，田园观光、农家休闲和古迹览胜串珠成链，在新都人眼中是名副其实的“后花园”。

▍花香果居旅游景区实景

▍新都朋友对花香果居旅游景区的评价

3、配套成熟，但城市界面老旧

地块所在的新繁，城市界面已基本呈现，但已经有些老旧：周边学校、医疗资源较多且生态氛围较好，但各种厂房、自建房、专业市场也较多。

10500元/㎡的清水限价，决定了未来在此之上建设的项目大概率会定位于首置或首改，很适合在周边或者大北门的上班族或老板购买。

▍底图为2022年8月卫星地图

拿下这宗土地的澳南集团，创立于1997年，是一家成都本土民营企业，如今已形成以城市更新、商业运营、文旅运营、酒店管理、现代物业服务等多元业务一体发展的控股型集团公司，本次拿地的四川华筑卓誉置业有限公司为其子公司。

作为本次土拍中唯一有所斩获的民营企业，澳南也称得上是“榜样”了。

小结1、相较于2022年一次性公布整个季度的集中供地清单，根据今年发布的《成都市中心城区4月底前拟出让住宅用地明细表》，今年一季度计划供应的35宗地将分批进行公告，截至发稿日已有7宗土地进行公告。▍蓝底、棕底分别为3月22日、3月28日出让地块，灰底为尚未公布地块

2、成都2023年中心城区首拍落幕，走上拍卖台的4宗地大多整体素质较高且周边城市界面未来可期。与此同时，房地价差相较于去年进一步拉大，有利于提升房企拿地积极性。

3、2023年首拍，平台公司、国央企依然是主力军，传统民营房企还需努力啊……

4、正如我们在2022年度土地总结稿中所说，成都的房价必然会稳步缓慢上升，这是自土地出让就已决定的结果。

看完2023年中心城区首批公告土地，我们再来看看将于3月28日走上拍卖台的3宗土地。

6月28日将开拍的3宗土地，2宗位于天府新区锦江生态带，1宗位于金牛九里堤，均位于离锦江岸线较近的位置。

1、2号宗地

「新·滨江生态带」上新

1、2号宗地为连襟地，同属锦江生态带临锦江板块，我们将这个板块成为「新·滨江生态带」。详情：天府新区第四版空间规划官宣，谁是“大赢家”？

2月24日公布“将锦江生态带划入天府CBD”，3月7日宣布成都石室中学将在此领办一所新建的公办全日制完全中学和附属小学，3月28日石室中学（规划）附近两宗地连拍，若成功出让，便将让天府新区清水限价“首破3万”。

紧锣密鼓的大动作，让人不得不佩服天府新区的速度与决策力。

3号宗地

二环+锦江珍贵土地，来了！

这宗土地，面积大、密度低、临锦江、挨二环、倚高校、地铁四通八达、城市界面成熟……除了过江就是铁路，基本上无短板。

在“沿滨河绿地30米范围内建筑高度不高于18米”的限制条件下，临河打造墅级产品的概率很高——恭喜九里堤终于步入高改时代！

4月底前，中心城区还有28宗土地将进行拍卖，合计1500余亩，非常值得期待。

今年成都楼市的向好态势，也正在推动更多房企在蓉拿地——成都楼市的盛夏，或许就要来了！

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编辑：Zoe Ⅰ  美编：Bobeen  Ⅰ  主编：Comet图文来源：成都向上/网络

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