关于房企破产程序中消费性购房人身份认定的思考

文章来源：郝建礼、刘涛律师团队

根据《企业破产法》第四十三条、第一百一十三条之规定，企业进入破产程序后，破产债权清偿顺位依次为担保债权、职工债权、社保及税收债权、普通债权。不过，除上述四类债权之外，实务中还存在法律未明确规定却对企业破产程序具有重要影响的债权，其中尤以房企破产程序中的消费性购房债权最为突出。本文将结合笔者破产实务经验，对消费性购房人的身份认定展开探讨，以期为房企破产案件的办理提供有益参考。

一、消费性购房债权优先性的相关规定

关于消费性购房债权的优先性，最早出现在2002年6月27日开始实施的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中，但该批复随着民法典的实施已失效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《全国法院民商事审判工作会议纪要》中也有提及，但不够明确。基于实务的迫切需要，2023年4月20日实施的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）再次明确了消费性购房债权的优先受偿性。考虑消费性购房债权人数众多，基于维护购房人的生存权，以及避免社会不稳定因素，消费性购房债权得到优先受偿具有现实意义。

二、准确认定消费性购房人身份存在困难

消费性购房人的身份认定是其申报债权能认定为消费性购房债权的必要条件之一，进而才能决定其债权是否具有优先性。

通常来讲，“五证”齐全是房企销售商品房的基本条件，但在现实中，房企为快速回笼资金，维护企业正常运营，即便“五证”不齐全，仍会与商品房买受人签订认购书、协议书。此外，还存在商品房合同/协议双方外的第三方甚至多方收取购房款、以房抵债、签订虚假合同等各种复杂情形，这便加大了消费性购房人身份的认定和识别难度。因此，如何准确认定消费性购房人身份成为房企破产程序中顺利开展的一大难题。

三、识别消费性购房人身份四大要素

由于房企破产程序中商品房买受人人数众多且极易引发群体性上访事件，基于对消费性购房人生存权益和居住权的保护，以及“生存权益至上”的理念，可通过以下几个方面来识别房企破产程序中的消费性购房人。

（一）购房主体购房主体应为自然人，而非企业、非法人组织等机构。（二) 购房目的签订购房合同/协议等的目的应是为了满足居住需求，而非用于商业投资/经营。另外，如签订合同/协议是为了提供担保、抵偿债务等其他目的，则会存在当事人双方存在签订其他合同/协议等材料的情况，且签订时间往往在购房合同/协议之前，这就需要根据其他合同/协议等全部材料来综合判断当事人之间签订购房合同/协议的真实目的，进而判断购房人是否属于消费性购房人。(三）购房行为根据商品房买卖合同/协议的签订时间、收据出具时间以及款项支付时间等综合考量是否属于真实的购房行为，进而判断是否属于消费性购房人。如根据购房合同/协议的约定期限支付购房款，且合同、收据等以及购房款支付时间均在合理期限内的，则可以初步认定为消费性购房人。（四）购房款支付在购房款实际支付上，需要结合购房人提供的银行交易记录中双方信息、交易时间、交易金额等进行判定；“实际支付”以购房人支付至房企账户为原则，特殊情形下也包括购房款实际支付至房企指定银行账户。

四、结语

消费性购房人身份的识别认定是管理人审查债权过程中能否初审确认其为消费性购房债权的关键之处，多数情况下商品房买卖涉及购房合同、收据等较多材料，不能依据单一的要素和条件进行判断，而是需要综合主体、目的、行为等各种因素相互印证，最终对消费性购房人身份进行识别和认定。

总之，房企破产案件涉及利益广泛，消费性购房人身份的认定更是与商品房买受人的切身利益息息相关，需要管理人具有高度专业的法律职业素养，结合房企的实际情况，探讨出既符合法律规定，又能适用所实际办理的房企破产案件中消费性购房债权的审查路径及方法，从而达到稳社会、保民生，确保消费性购房人权益得到保护的目的。

编辑：李孟雪

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北京德恒（郑州）律师事务所企业拯救与破产专业委员会是从事企业重整、庭外债务重组及破产清算等业务的专业团队，实务经验丰富，理论功底夯实。团队负责人郝建礼和刘涛律师，从事破产业务已达二十余年，在该业务领域具有扎实的理论基础和丰富的实践经验。目前，郝建礼、刘涛律师团队专职成员20人，其中14人拥有硕士学位，12人为中共党员，整体专业性、组织性、纪律性和凝聚力突出。

截止目前，德恒郑州律所已承接破产类案件六十二起（包含三起合并破产案件，其中一起为圣光集团二十三家企业合并重整；十二起重大复杂房地产企业案件），目前已办结案件五十七起。案件类型涵盖清算、重整、和解、预重整。
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