万科不冠名的万科乔高地块——【鑫耀中城】预计均价10w-12w

由华鑫置业、徐汇城新、上海万科、香港置地共同打造的鑫耀中城，产品究竟会如何？

鑫耀中城，前几个月还叫万科乔高地块。
2018年5月30日，徐汇区漕河泾东区乔高地块即虹梅街道xh240A-02、xh240A-04、xh241A-01、xh241B-01、xh241C-01地块挂牌。

它处于徐汇区的田林板块。
范围东至保留企业，南至漕宝路，西至保留企业、苍梧路，北至田林路。

项目占地面积超过11万平方米，总开发体量超过65万。
最终由上海鑫侨高置业有限公司夺得，地块成交价98.6亿！

折合楼板价仅约26000元/㎡，为商住办综合体。
这家公司颇有来头，华鑫控制35%的股份，万科控制33.3%的股份，香港置地有26.7%的股份，徐汇城新5%的股份。

作为商住办混合，华鑫将主导产业，万科负责住宅，8万㎡商业交由香港置地。
强强联合，发挥长处，项目的品质有了保证。

【鑫耀中城】内含鑫字，不知华鑫在此次项目中担任何种角色。
万科乔高项目，市场期待已久，最终没有冠名万科品牌。
万科做住宅，却未用万科名头，啧啧。
万科血统是否纯正，此中关键，你品，你细品。
一般来讲，万科的项目可以分成：

自家开发的项目：如万科·天空之城。

收购现成的楼盘并进行后期开发的项目：比如地杰国际城。
浦东北蔡镇的地杰国际城说起来就长了，一共分有A/B/C/D/E/F/G/H几期。
无图无真相，分布图在此。

其中，地杰国际城开发到一半地杰置业有限公司运作停滞，改由万科、复地接手。
哎，开发商也有余粮不足的情况嘛！

A区是商业，建为复地万科活力城。
B区现改为万科·海上传奇。C区为万科金色城市。
其他为地杰置业开发~
这是万科发力二级土地市场。

再来解释一下万科楼盘的名字，可以看出楼盘档次的。
最低档叫XX小城，比如花园小城。
中档叫XX花园，比如城市花园，城花新园。
再往上一档叫金色XX，比如金色里程、金色雅筑、金色城市。
高端的不限名字，比如五阶坊。
上海这边新的楼盘没有采用集团的系列，现在主推的是传奇系和翡翠系，翡翠系比传奇系高档。

还有万科参股却没挂品牌的项目如129800元/平方米均价的中兴路壹号。

最让人神伤的是，嘉定的【万科湖语森林】挂了万科金字招牌，却连物业都不是万科的。

01

项目信息
2020年上海待入市的项目很多，徐汇区作为一贯的新盘弱供应区，今年似乎突然要来一场大翻身。

【鑫耀中城】
售楼处地址：徐汇区宜州路180号的华鑫慧享城B3栋1F
房源：334套
户型：99-158平方米的3-4房（主力为99平）
预计均价：10w-12w
物业：万科物业

而另一附近新盘【徐汇天悦】笑笑不说话。

定位豪宅，是要抢了隔壁上海滩大佬宅子的光芒吗？

项目实拍图~

02

亮点和槽点

亮点1：城市更新2.0
上海城区已经被楼房覆盖，城市规划已经进入存量时代。
如何让老城区更新面貌，也许有两家国企参与的鑫耀中城项目可以做个示范。
槽点1：开放式住宅

项目是开放式设计，西侧有绿植隔离，东侧是物业用房。
没有常见的篱笆围墙~

不过每栋楼都有管家，而且刷卡进入，心理上多少安心点。
另外，一期西侧是办公楼的底商。
如果做重餐饮，通常底商北侧会有排烟通道，小区内会有较浓的油烟气味。
亮点2：家门口的桂林公园
它原系上海黑社会大佬黄金荣的私人别墅。

现在到这园子游玩之人，十有八九心中怀揣着一份对上海滩青帮老大黄金荣的好奇，亦对这曾经的私家花园充满向往。

黄金荣像△

如今，公园的南北各设出口。北面漕宝路大门为售票处，也是建国后的“桂林公园之门”；而南面桂林路大门，则是从前黄金荣自家屋宅的进出大门。

通道两旁龙墙蜿蜒，墙上有不同图案的花窗，可透视园内的绿荫花影，精致而变化丰富。

看似通透的这条甬道，却又一眼望不见底，不知是否映刻了黄金荣深不可测的心相。
然而这世上，又哪有什么风光无限，一世安稳？
解放上海后，82岁的黄金荣选择留在上海。

晚年的黄金荣在大世界门前扫街
 反正来日无多，听天由命吧。
槽点2：千万楼盘无会所，附近有墓地和燃气调压站。
每套房子几乎都上千万，这样的楼盘没有儿童乐园，泳池，健身房这种会所设施是有点说不过去的。

而在楼盘的东北方向，直线距离1.6千米处，有龙华殡仪馆，小孩子夜间最好绕行。

燃气调压站则挨着1号楼，对于这个，有人介意也有人不介意。

亮点3：市场有需求。

漕河泾开发区是上海西南的科创中心，目前有3600多家高科技企业在这里办公，其中有81家世界500强企业。
漕河泾精英们早已磨刀霍霍向新房。

毕竟漕河泾开发区已经出现了“潮汐现象”。
人们在早高峰大量涌入，晚高峰又大量涌出。
大量高新技术人才出现“职住分离”的情况，急需新盘呀。
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03

户型及配套

99平三房总价预计在960-1200万，单价9.7-12.1万，取平均位10.9万；
120-158四房总价预计在1280-1600万，单价10.1-10.8万，取平均位10.5万；
而在这334套房源里，99平户型占据了接近8成的比例。

社区整体两梯四户设计，并没有达到高端项目水准。

两个中间户之间有设计消防连廊。

这个户型的优势是利用率高，除了玄关，没有任何走廊浪费面积~
这个户型是绝对的主力~项目共计1316户，首期开盘334套，这个户型占了148套。
99平边套户型分BC两种，除了156平右边那套，其他均为以下这种户型：

三面采光，确实比较吸引人。
东西向的横厅也很优秀~

而且转角设计很高级。
飘窗设计略显遗憾，如果是落地窗效果更佳。
两个卧室朝南没啥毛病，主卧依旧带内卫。

99平C户型相对较差，两房朝北。
同样的问题延续到120平四房两卫户型。

这其实是3+1户型，东北角的卧室只能做书房。

户型的横厅，不仅开间更大，也改为了落地窗，效果相当不错。
且万科给出了铝合金外立面，逼格一下子提升了不少。
交通：
鑫耀中城地处内中环间，到徐家汇商圈直线距离约3.5千米，到虹桥枢纽直线距离约8.5千米。

周边有9号线、12号线和在建中的15号线，共3条轨交环绕。
距离9号线桂林路站直线距离800米，紧靠12、15号线桂林公园站，步行可达。

自驾方面，驾车15分钟即可到达徐家汇，30分钟即可到达人民广场~
商娱：
项目将打造8万㎡自带商业体——华鑫慧享城，由两个地块组成，通过天桥连接一起。

家门口的双子星~
地块所在的徐汇田林社区配套也相当成熟，周边还有虹梅国际广场、沃尔玛、新宜街等商业体，可满足日常生活需求。

项目一路之隔就是桂林公园，平时下班或周末即可近距离接触自然。
或者想找刺激晚上去桂林公园逛一逛也可。

教育：
项目距离田林小学600米左右、田林中学600米左右。周边还有上海应用技术大学、上海师范大学上师大附属小学、上师大附属中学、世界外国语中学等。

医疗：

上海市第六人民医院。

上海市第八人民医院等医院，均在项目2公里范围内。

04

周边二手房

如果单看住宅部分，综合地段以及配套资源，这里10万+的价格似乎是高了。
如果有望成为区域中心或者地标，价格会合理一些。

华悦家园是2015年动迁房，居住密度很高，品质相当一般。
动迁房通常定价比商品房低30%左右合理。

而这样的房子，挂牌价已经超过900万。

同样是三房，鑫耀中城报价960-1200万。
新房溢价10%-20%正常，商品房相对动迁房溢价30%，另外还有地标概念加持。
即使空间尺度低了一些，性价比也是爆表。
同样的价格，谁会为了多20平米去住一个动迁房？？！！
鑫耀中城四房（120-158平）报价1280-1600万，低于房龄即将20年的万科华尔兹。

而且这里有漕河泾带来的大量高收入群体，购买力强劲。


但另一方面：
田林和漕河泾互相紧邻，别说是田林，在90年代徐家汇都能算是还是郊区。
作为最早的一批福利分房，田林1-14村就分布在此，占据了现在看起来中内环的一块宝地。
筛选15年内房龄的次新二手，这里的价格，竟然没个能上8字头：

也就是说，若鑫耀中城成功开出10.8万的均价，漕河泾板块的新房和二手的价格差距将提高起步3万的单价！
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