聊聊在日本，你会选择住公寓、一户建还是塔楼？

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聊聊在日本，你会选择住公寓、一户建还是塔楼？

原创：中本蔡假装在东京 2019-09-03

文章作者：中本蔡

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大家好，我是老蔡，在东京的一个上海奶爸。

接上周写的在日本选房子的那些你不知道的坑，主要讲的是选房子的时候房子本身需要注意的一些问题，今天我们来聊聊，住在日本，选什么样的房子。依旧是想到哪里写到哪里，没有草稿，5000字左右，纯粹把我知道的信息分享出来。文章已加原创保护，请不要再偷我文章了。

总的来说，在日本最常见的是2种房子类型：公寓和一户建，日文称之为マンション、一戸建て。

マンション也有很多人读成“忙熊”，来源于英文mansion，公寓楼的意思。其中マンション之中一种高级的类别称之为タワーマンション，中文称之为塔楼。

一戸建て（いっこだて）是日本路边非常常见的一幢幢独立小房子的名称，很多中国人也把他叫成别墅。实际上，一户建并不是真正意义的别墅，叫做“小别墅”更合理一点。真正的别墅在日文中被称为別荘（べっそう），带大花园的，而普通的一户建一般是没有花园的，或者只有一个小的日式庭院这样。

日本最大的房产网站suumo上的分类

新築、中古分别对应的是新房和二手

在日本的中国人，一般选择的范围是忙熊，一户建，塔楼，因此本篇文章就来随便聊聊，选了这三种不同类型房产的人，都是怎么想的。

需要注意的是，不论你选的是什么，都没有正确答案，也没有错误答案，只要是适合自己的就是对的。我会列出这三种各自的优缺点，读者朋友们，自己来判断选择即可。

周杰伦在卖他的东京原宿房子

昨天被刷爆朋友圈了

钱的味道

マンション公寓

这是绝大部分人的选择。因为选择忙熊是三者之中性价比最高的，在寸土寸金的大东京，普通人能拥有一套自己的忙熊已经是很庆幸的事情。

记得我刚来东京的时候，中介朋友帮我租房子，他说他给我找了套大房子，我问他有多大，他说42平。

“大哥，42平真的不小了，你看看那些留学生，住的都是十几二十平的。”

日本经典的2LDK房型图

忙熊的优点对我来说就是：性价比高，选择性多，也就是两个字：实惠。作为新移民的过渡房，再合适不过了。一般选1LDK或者2LDK比较多。

简单说明下XLDK的写法含义，第一个数字代表了几个卧室，L代表了客厅，D代表了饭厅，K代表了厨房。1LDK就是普通意义上的一室一厅。某视频里土豪大小姐住的涩谷16LLDDKK大别墅的含义各位现在应该也能看懂了。（如果卧室写的是和式，那就是榻榻米房间）

视频出处：

https://www.bilibili.com/video/av34019906?from=search&seid=81707295629393391

在习惯了东京偏小的面积之后，的确发现，大部分的房子都不大，能有100多平实用面积的很多都已经是塔楼房子了。第一个原因是算法不同。日本房子一般算法都是不包括公共面积的，只计算实用面积，因为阳台、走廊、过道、电梯等等都不包含在产权之内，因此数字就会听起来特别小。一套50平的房子，很有可能按照中国算法，可能会有70平以上，既然选择来日本住了，这点是必须了解的。

第二个原因的确是寸土寸金。开放商普遍造的比较紧凑，摒除掉房间内不需要的空间之后，尽量按“麻雀虽小五脏俱全”的标准在设计房型图和屋内空间格局。在那些比较好的地段，100平以上的大房子很贵，普通人基本不用考虑了，甚至那些50平附近的房子也被抢得几乎没什么优质的选择。真正看得上的好房源并不多，也变相印证了东京优质房源的稀缺性。

中介在我刚来的时候就和我说：全世界就这么一个东京，东京就这么大，还永久产权，买到就是永远买到了，能遇到好房子概率真的挺难的。

有些年份比较老的忙熊，物业管理费不太贵，但每个月的修缮费可能会比较贵，新造的忙熊因为物业服务好，管理费可能会很贵，但是因为新房子，所以维护修缮费会很少，选房子的时候一定要看清楚每个月到底有多少固定费用。我就见过一套房子非常便宜，但是每个月管理费加修缮费居然将近10万日币，这房子至今还没卖出去。

其中的管理费相当于物业费

修缮積立金就是修缮费

每个月都要交物业费和修缮费网银自动扣钱

在取得房子的时候每个人都会收到一份房屋整体修缮计划，你能看到未来10年以上整栋房子的未来计划，比如什么时候做二次防震加固，什么时候重新刷外墙，什么时候维护水道等等，让你知道你每个月付出去的修缮费没有白付。作为地震带上的房子，收到这种计划书的时候的确挺令人安心的。

另外，日本房子一般在81年左右之后建造的房子，“最低抗震级别”会比以前的房子更高，也就是所谓的旧耐震和新耐震。注意“最低”两个字，这并不是意味着老房子不能选，也不能代表81年以前的房子抗震级别就不好，要知道那些著名的好车站附近真的几乎没有新楼盘，全是老楼。我记得之前看到一套5000万日币50多平的旧耐震老楼，位置在千代田九段下小学校学区房，地段太好，出来一天都不到就被秒杀了，连房子内部图片都没有，果然还是地段第一。现在在日本，这种老忙熊重新翻新的房产市场很火。这话题比较复杂，也没见多少人写过，以后会开篇具体来写，因为我现在住的就是这种房子。

这就是老房翻新的房源图

所有房源里性价比最高的

网址我先不发，下次写这个的时候发

还有3个日本房子和其他国家不一样的地方。第一，日本不管多大的房子，一般都只有1个厕所，甚至很多一户建也只有1个厕所；第二，日本的卧室普遍偏小，貌似他们只在卧室里睡觉；第三，日本的厕所和浴室一般都是分离式的，上厕所和洗澡普遍都是分开的，所以内部格局和中国的会不太一样。

最后想说的是，日本房子并不全都是永久产权的，也是有借地权的，一定要看看清楚。

一户建

有很多人，由于国内超高的房价，在国内并没有办法实现自己的别墅梦，对别墅总有一个固有观念：住得进别墅的人都是土豪，并且幻想自己也能早日住进别墅达到人生巅峰。

来了日本发现，原来买了一户建，轻轻松松就能实现这个梦。日本普通的一户建，价格只比同地段普通忙熊贵了一点点，郊区的一户建也比市区的忙熊便宜。虽然不是花园几百平的超级大别墅，但是起码也独门独户了，有自己的免费车位了，不用付管理费了，加上一户建下面那块年年升值的永久地皮，的确是很不错的一个选择。

正常大众化的一户建一般没有花园，一楼是车库和一个房间，两楼是整个客厅和厨房，三楼是两个卧室，还会带一个顶楼露台。

经典的3LDK一户建房型图

普遍来说，一户建的位置一般没有忙熊好，地铁站周围一般都是忙熊或者塔楼，很少有离地铁站很近、性价比较高的一户建。因为我们总是认为，住的离地铁站越近，就相当于住的地方更热闹。往往很多一户建的位置是在偏僻的小路里，离地铁站较远，平时以开车为主。甚至在人口密度超大的大东京，一户建扎堆的小路里平时也是没什么人的，尤其是晚上，非常非常幽静。

别墅区真的很安静

建议去实地走走感受一下

自己到底喜不喜欢这么安静的街区

而地段特别好的一户建价格的确相当的贵，东京一般一亿日币起是很正常的，在一些有名的富人区内的一户建，5亿10亿的一户建也是家常便饭（连上一篇中发的表参道坟景房都卖5亿多），更可怕的是有钱都买不到，因为地就这么多，别人不卖的话永远没机会买到，如果偶尔有一套从市场里公开出来，也需要比速度，相当的难抢（日本不是像澳洲那样拍卖制的，而是看谁先申请，所以要拼速度）。东京最著名的别墅区当属田园调布了，80年代泡沫经济时期所有东京男人梦想居住的街道第一名。

摄于田园调步路边

虽然一户建没有像忙熊一样的统一管理费，但是未来所有可能发生的隐性费用都需要自己承担。比如一幢一户建纯造价2000万日币，住个几十年实在太老需要推倒重建，这钱肯定需要自己一次性掏出来，也是一种变相的资金压力。一户建的建造工艺分木造和钢混结构，钢混造价贵50%，但是使用寿命也更长，质保年限就已经长达近半个世纪了。你如果有看中的地皮，完全可以买下来然后找大型开发商自己造，造价都不贵，贵的是地皮。

另外有一点需要注意，在日本有很多一户建是“再建筑不可”的，这是由土地性质决定的。就是说，哪怕这种一户建很老很老了，也是不允许推倒重建的，选一户建的时候一定要看清楚有没有这五个字，一般这种一户建会非常便宜，贪小钱买了的话以后都是坑。

总的来说，一户建适合那种大家庭，比如你生了两三个孩子，那普通忙熊可能真的住不下了，的确是一户建更适合点，我觉得一户建最大优点还是免费的停车位，要知道住忙熊的人租一个停车位，在东京每个月起码在2万多日币以上，几十年下来真能再买几辆车了。而缺点也很明显，相对来说，不够私密性，不够安全，所以很多土豪更倾向于住在下面会提到的塔楼里。

塔楼

塔楼是忙熊的升级版。你在日本看到的，很大很高的一幢楼，每层楼有很多户，大堂做的很豪华的就是塔楼，非常好辨认。大型塔楼一幢楼里会超过1000户，里面什么设施都有，一幢楼几乎等于国内一个小区，安保级别和私密性是三种类型中最高的，抗震级别也是最高的，当然，价格也是最贵的。东京很多著名的好站周边都会有大型塔楼，尤其是千代田区、港区这种地方，东京湾边上也有一大堆的高级塔楼。B站上那位买了日本最贵公寓的姐姐视频就是东京湾塔楼顶楼。

亿万长者的家，东京最牛X的公寓之一

视频链接

https://www.bilibili.com/video/av36565243?from=search&seid=8549943949673877251

根据以上种种特点，塔楼里富人、明星特别多，他们强调高度私密性，居住体验也是相对来说最完美的，而且我发现有钱人都喜欢住的高，住的越高越好。住在塔楼里，垃圾也不用辛苦分类，24小时随意扔垃圾，有种住酒店的感觉。

这有悖于很多人对富人的理解。我问过很多有钱人，都会优先选择住在塔楼里，而不是别墅里。（当然，富人不可能只有一套房子，很多富人一户建或者大別荘也都有，但是塔楼的确是住的最爽的）在寸土寸金的东京，极品房子往往都是塔楼房子。政治家扎堆的千代田区塔楼，富豪云集的港区塔楼，都是人们心中最完美最奢侈的梦想。

东京湾塔楼，不好意思我有恐高症，打扰了

因为立体式环绕设计，每幢楼总有一部分房间是永远照不到阳光的，如果你选塔楼，是需要去好好确认的。除此之外，住在塔楼里基本没有缺点（除非你有恐高症），最大的缺点就是：贵，或者说性价比低。塔楼价格会比同位置的普通忙熊贵一倍以上，但说实话，大部分也并没有比上海的房子贵，上海黄浦江边上的世茂滨江，仁恒滨江，中粮海景壹号，汤臣一品之类的放在日本都算大型塔楼，更不用提香港，纽约了。我记得六本木旁边的塔楼最贵的单价30多万人民币一平，和大纽约超100万人民币一平的顶级天际豪宅差的还是很远。对富人来说，作为全世界数一数二的大城市，东京房子的性价比还是很可以的。

啧啧啧，钱的味道

综上所述，总结下来，大部分人选择的都是忙熊，价格最亲民，也最容易实现。小部分人选择一户建，并没有想象中贵，适合拖家带口的大家庭。极小部分选择塔楼，土豪和权贵地位的象征，享受居高临下，整个大东京踩在我脚下的感觉。

塔楼扎堆的东京湾

最近问我经营签移民问题的人特别多，下篇文章我会总结这些朋友常问的几个关于经营签的问题，用过来人的经验来辟一些谣，并且解答一些疑惑。正因为我不是中介，我只是一个做日本经营签过来的“过来人”，不会因为涉及到利益问题而胡编乱造坑蒙拐骗，比如著名日本公众号徐某波所说的经营签细节，真的很多都是错的，把很多想来日本的人吓回去了，是时候轮到我现身说法了。近期国内家人身体可能有变故需要我回国，趁没回国前我会抓紧更新，感谢支持老蔡，下篇再见。

往期回顾

为了孩子从上海移居到东京日本教育