唐诗杭 江伟｜同一集体经济组织内的宅基地买卖纠纷解决路径研究
受地方政策、历史遗留及法律意识等多要素影响，现存大量村集体内部的宅基地买卖并未转户确权，拆迁时牵扯到权益分配往往难以厘清。现行法律规定并无禁止同一集体经济组织内的宅基地买卖，涉及村集体内部的宅基地买卖合同可作有效认定。宅基地使用权同时具有身份性与财产性，在“一户一宅”的原则下，宅基地的买受方取得完整宅基地使用权的前提是合同有效、合同可履行、具备宅基地使用“资格权”，并不违背合同的有关约定。
引言
在乡村振兴背景下，W市域内大量农村宅基地房产涉及拆迁，范围广、可获取的利益巨大，导致该地区宅基地买卖纠纷频发。同跨集体经济组织宅基地流转不同，现行法律法规并没有对同一集体经济组织内的宅基地买卖作出明确的禁止性规定，买受人满足使用宅基地的村集体身份性要件。但受地方政策、历史遗留、交易习惯等多方面影响，大多数的农房买卖并未办理过户。由此形成地上建筑物买受人已实际占有使用，但宅基地尚未办理转户登记的现状，造成权利冲突。宅基地同地上建筑的天然联系，一定程度上增加了宅基地流转的复杂性。宅基地买卖合同是否有效、宅基地转让能否过户确权、应遵循“房地分离”还是“地随房走”，成为妥善处理宅基地拆迁权益分配、发展宅基地交易制度需解决的前置性问题。
在不涉及农房拆迁、征收时，集体内部的房屋买卖通常不易发生民事纠纷，因地上建筑的经济价值不高，而宅基地本身禁止向集体外流转，交易价值相对有限，基于交易习惯，出卖方往往不会主张宅基地本身的权利。但在通常拆迁模式下，宅基地房产的拆迁可获利益包括两部分：一是地上建筑物拆迁权益，即房屋的现值评估款及临时安置费用。二是宅基地征收、置换的权益，包括建房指标、建房补贴等，或还包含“不能公开交易”的指标款。二者相比较，后者往往占据经济利益的绝大部分。利益驱使下，集体内的宅基地出卖方常会主张不动产交易合同无效，或基于宅基地使用权证未转户登记的事实，主张仅转让了地上建筑物的所有权，而并未转让宅基地使用权，以达到拆迁时宅基地的“房地分离”，索取经济利益。
（一）宅基地转让的地方实践
同义乌市、德清县等宅基地试点城市不同，现阶段W市的宅基地转让制度尚不成熟，相关工作条例不规范，即使在本集体内，宅基地的买卖也不能公开确认。笔者于W市自然规划局及基层政府了解到当前涉及集体内宅基地拆迁的权益分配模式。实践中大量未过户的农房，自然规划部门不再予以转户登记。不同乡镇的拆迁政策大同小异，但基于一个共同原则：不动产登记生效主义。一旦涉及拆迁，地方政府通常有两种工作思路：（1）依照登记生效主义，认定宅基地使用权人仍为原始出卖人，故其获取宅基地的全部拆迁收益，买受人仅获得地上房屋的折价款。（2）因未过户登记，视为宅基地及地上房屋的买卖不存在，仍以出卖方为拆迁收益人，具体的利益分配买卖双方自行协商。显然，这是地方政府为拆迁工作便利，回避宅基地买卖合同复杂性、“房地是否分离”难题的考量。此种处理模式有待商榷，一方面其将宅基地的集体内部交易与跨集体交易的模式混同，依此逻辑推演会得出是否跨集体宅基地交易不影响拆迁权益分配的结论，另外，依照登记生效主义确认宅基地使用权人仍为原始出卖人是否符合合同的真实意思表示？
（二）难以过户确权的现状亟待纠正
前文已提及，现阶段W市自然规划局不再予以转户登记，但确有部分宅基地已办理了登记，其中有历史遗留因素的影响。据相关部门答复：“2004年前，政府出台了宅基地转户的政策文件，国土局可以为买卖双方办理转户登记，但目前文件失效，政策红利已过，再为买卖办理登记没有依据。”政策红利相关文件现已遗失，但总结有关负责人答复，当前集体内的宅基地买卖不予登记确权的原因可拆解为以下两方面内容：
此处的无法律规定宜解释为，不动产登记部门认为，“现阶段无明确法律依据为农户办理宅基地转让的过户登记。”但事实上，自然资源部已有文件答复，经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠予宅基地上房屋可以依法予以确权登记。是故，已有文件解释，可为宅基地使用权及房屋所有权的转移办理登记。
人民公社时期，宅基地作为集体土地，所有权属于村集体经济组织，且不能作为交易对象，这是为了确保每户农民都能得到基础的居住生活保障，集体以成员身份为基础统一分配宅基地。因土地资源是有限的，如若宅基地分配不能公平进行，就难以实现保障每个成员生活的目的。为此，立法对宅基地分配进行了限制，以确保其社会保障性，避免农民“失地失房”，故很长一段时间内宅基地使用权无偿取得、禁止流转等福利制度不曾改变，这也是国土部门认定“集体土地福利性质，不得买卖转让”的主要原因。但随着物权法对宅基地财产性功能的确认，赋权盘活宅基地已经成为农村土地改革的重点。宅基地功能已从“居住保障导向中谋求财产功能”向“财产功能导向中维护居住保障”转化，各试点地区已逐步开展宅基地市场性流转工作。个别地方部门若仍局限于宅基地不得买卖的“旧思维”，有对中国农村发展的限制及与对中央土地政策的背离之嫌。
（三）司法实践的路径
因拆迁利益分配难以统一，W市涉及宅基地买卖诉讼频发，具体诉求有主张不动产交易合同无效与主张宅基地使用权未移转两种。司法实践中，各地法院的裁判结果存在一定差异，可分为有效说与无效说两大类。有效说的思路是：买卖双方是同一集体经济组织农民，合同意思表示真实且不违反法律的禁止性规定。无效说的理由包括：（1）违背一户一宅的原则。买卖双方名下已有一处宅基地。（2）未经过本集体经济组织同意。（3）面积超标。合计拥有宅基地面积超过地方规定面积标准。（4）仅转移宅基地无效。有法院认为转让的宅基地上并没有建筑物，不能单一转让。还有取巧的处理方式是，在涉及经济利益分配时，有法院认为动迁人可获得的货币补偿款数额或将来可获得的房屋安置面积、具体位置、评估价值等尚处于不确定状态，不进行确权、分割，在裁判理由中告知当事人可在具体拆迁利益明确后再行主张。
二、合同认定：同一集体经济组织的宅基地买卖合同效力
需明确的是，是否存在拆迁因素介入，不应影响宅基地买卖本身的权利现状。对照相关判决说理，欲厘清涉及宅基地拆迁的利益分配，理应先判断宅基地买卖的合同效力与合同履行的法律效果。W市农村的宅基地买卖，通常采用中间人证明的“地契”作为交易依据，笔者于W市的实地调研中搜集了58份同一集体经济组织的宅基地买卖地契，以对合同效力做进一步研究。
（一）宅基地买卖合同可认定有效
宅基地使用权是：集体经济组织成员享有的权利，同享有者特定的身份相绑定，非本集体经济组织成员无权原始取得。故，相较于跨集体经济组织的宅基地流转的禁止性规定和司法实践，同一集体经济组织的宅基地买卖合同效力有“欲抱琵琶半遮面”之感，但实际可以进行推断。首先，对同一集体经济组织内部的宅基地转让，我国现阶段的法律法规未有任何禁止。其次，《八民会纪要》第19条已有规定：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”其潜在之意是，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织内的个人，该房屋买卖合同可认定为有效。根据土地管理法第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，可以看出土地管理法允许农民的宅基地流转，只是流转后不得再申请宅基地。民法典第365条亦有规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”是故，从法律规定看，是可以通过转让取得宅基地使用权。
从搜集的地契内容来看，买卖双方均为同一集体经济组织成员，为适格的宅基地使用主体。依照民法典第502条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”58份地契均有买卖双方、见证人的签字，其中51份有村民委员会盖章，但法律、行政法规均未规定此类合同的生效需要村委会盖章，需要办理批准、登记等手续。另外，土地管理法关于土地使用审批、办证的规定，属于管理性强制性法律规范，并非效力性强制性规范，不影响合同效力。同时，宅基地本就是建设用地，主体变更不会导致农业用地减少，此类的交易因在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的利益，亦不涉及相关法律规定的合同无效的其他情形。是故，若村集体内部的宅基地买卖系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关强制性规定，应确认有效。
（二）物权变动同债权的区分
依据法律行为发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效有不同的法律依据。宅基地买卖地契的效力不受物权登记、无权处分的影响。签订宅基地买卖合同是出卖人和买受人之间建立债的请求的客观外在形式，买卖双方成就的是债的关系，而涉及宅基地使用权的转移是一种物权变动行为，宅基地使用权是否发生权属变更并不影响当事人就宅基地转让事宜达成一致的意思自治效力。有关行政管理机关是否对相关宅基地使用权变更登记，亦不影响地契本身的效力。
（三）合同有效的法律后果
对物权及债权的不同事实，个别判决亦有解释：“在确认房屋及宅基地转让协议有效后，如房屋具备过户条件，可请求出卖方履行协助过户的合同义务，以实现其物权，但不能依据该协议请求法院直接确认涉案房屋归其所有。”合同履行中，买受方本身若已经拥有一处宅基地，依“一户一宅”原则的文义，似乎其不能通过买卖获得宅基地使用权。但若暂不考虑“一户一宅”限制，地契合同的履行应有以下结果：（1）因历史遗留因素，已办理了宅基地转户登记的买受方，当然享有宅基地使用权及地上建筑物权益。（2）尚未过户的宅基地，成立以下条件之一的，不动产登记部门也应当办理登记：1.出卖方愿意协助办理过户确权的。2.地契约定“土地抑或宅基地”与“房屋”均转让的。3.法院生效判决认定的。在此情况下，虽未过户，买受人已实际取得宅基地使用权，仅仅存在登记瑕疵。（3）尚未过户的宅基地，地契仅仅约定了“房屋”转让或者约定不明的，出卖方主张宅基地使用权不变更。因此，在确定合同效力后，于合同履行层面仍需解决两个问题：（1）一户一宅原则是否限制买受人获得宅基地。（2）出卖方主张“房地分离”的不动产转让约定能否成立。
三、制度分析：一户一宅原则的内容与解释
（一）一户一宅的内容及地方表达
所谓“一户一宅”，即土地管理法第62条的规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠予住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”“一户一宅”原始表述在逻辑上分以下3个层次：其一，没有宅基地的村民，可申请一处宅基地；其二，享有一处宅基地的村民，不可以再额外申请宅基地；其三，一处以上或面积超标的宅基地，不为法律所承认。“一户一宅”简明地概括了土地管理法关于宅基地使用权分配的规则，这种概括有利于引用和传播。但也正因为其表述简单，所传递的规范信息难以达到精准和明确，各地方针对该制度也做了相应补充规定。
以W市为例，政府基于“一户一宅原则”制定了“人间比”政策，即根据户有效人口总量审批宅基地。《W市农村住房建设管理办法》第8条规定：“村庄规模人均用地面积不得超过70平方米，利用新增用地建房的村庄规模人均用地面积不得超过85平方米。”第11条规定：“有效人口2人的家庭宅基地用地面积不得大于55平方米；有效人口3-4人的家庭宅基地用地面积不得大于85平方米；有效人口5人及以上的家庭宅基地用地面积不得大于110平方米……原审批过一间通天石住宅现有效人口达到5人及以上的家庭，可再申请一小套联排立体式农房。”W市国土部门要求，“一户一宅”政策对买卖双方均有限制，以转让取得宅基地使用权，买受人与出卖人均需符合“人间比”要求，买受人若因为自有宅基地，人口数未达到可再申请宅基地的要求的，不予办理登记手续。举例而言，甲乙双方进行宅基地交易，甲方因出卖宅基地后，消耗了“人间比”，不得再申请宅基地。同时，乙方若本不满足人数要求，宅基地数量不足，而购买宅基地后住房已满足需求的，也应消耗“人间比”，即不得再申请新的宅基地，若乙方原有宅基地已满足需求，则不能通过交易从甲方处取得宅基地，或必须拆除原有宅基地，才可予以确权。以此贯彻一户一宅政策，造成的潜在后果或是出卖人和买受人的利益同时受损，妥当性尚待探讨。
（二）一户一宅的合理解释
传统观点认为，一户一宅原则应当指任何村民都不能拥有两处及以上的宅基地，多余的宅基地和地上建筑应当被无条件收回，本文不支持此种观点，对“一户一宅”“面积法定”“人间比”的概念，应做如下解释：
本文认为，“一户一宅”强调的是在申请分配环节，一户只能申请一处符合规定面积的宅基地。其所体现的是宅基地的公平分配，是对宅基地使用权初始申请取得的限制，而不是限制移转取得。其一，从自然资源规划部的政策来看，并未禁止一户拥有两处以上的宅基地。如因法定继承形成的一户多宅，可以进行登记颁证。其二，宅基地的分配具有身份性和无偿性的特点，只有本集体经济组织成员才可享有无期限的宅基地使用权，是基于成员身份享有的福利。但分配的福利性、无偿性不能掩盖宅基地使用权的财产属性，其宅基地使用权属于民法典规定的用益物权，属于私人财产范畴。既为财产权，立法原则上不应限制民事主体对该用益物权的持有数量，故而在持有层面一户可以拥有多处宅基地。其三，在土地管理层面，因我国尚未全面建立宅基地登记制度，有关部门对一户多宅进行规制尚有难度，但针对初始分配环节，一户一宅则能够便捷、有效管理。当然，为集体土地资源的节约利用，在保有环节应倡导一户只拥有一处符合规定面积的宅基地，并通过有偿使用、自愿有偿退出等措施激励村民退出多余宅基地。土地管理法第62条提出了“户有所居”规则，这就是说，“一户一宅”不再是“一户拥有一处宅基地”，而是“一户拥有一处住宅”，要以多种形式贯彻“一户一宅”，更公平地实现宅基地的住房保障功能。
地方部门要求宅基地转让中买卖双方消耗“人间比”，是对申请取得与转让取得的混淆。申请取得系创设取得，消耗了集体土地资源，以一户一宅要求合理；而受让取得时，消耗的是出卖人的“人间比”，土地总量不变，因此再消耗买受人的“人间比”欠妥。依照自然资源部、最高人民法院等七部门对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”的共同答复：“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记”，是故非本集体经济的成员也可取得宅基地，而不必考虑一户一宅。相较继承，交易取得宅基地使用权更符合法律规定，因为继承时，原宅基地使用人死亡而导致享受宅基地的主体变少，宅基地已可收回村集体。从反面看，继承实际上增加了集体土地资源消耗，不利于其他集体成员的土地保证，但集体经济组织内部的转让不影响使得宅基地总量。举重以明轻，因此买受人当然可以通过转让取得宅基地。
有观点认为，以买卖获得过多宅基地或不利于宅基地管理秩序。一方面，买受人在涉及拆迁时会获得多套宅基地的巨额利益；另一方面，农户大量囤积农房，有走过往“地主”老路的隐患，伤害了集体内其他成员的住房保障权益。对此，参考宅基地改革试点义乌市的做法，本文予以回应。义乌市对集体内部的宅基地转让有以下规定：“1.受让方必须是本村集体经济组织成员，且受让后每户总宅基地使用权面积不得超过120平方米。2.转让方必须保证转让后仍拥有人均建筑面积不少于15平方米的合法住宅，且不得再申请新的宅基地，产权互换除外。3.受让方仍可在原村级集体经济组织按《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策和村级组织细化的实施细则参加新社区集聚或农村更新改造。”义乌市的经验在于，其肯定买受方在获取宅基地时不受“一户一宅”的负面影响，不因已有“一宅”否定购买权。但其要求，出卖方需实现户有所居，具备基本住房保障。对可能囤积宅基地的购房行为，义乌市做了单户使用面积限制，超过地方标准即不再支持，以避免囤房行为。至于拆迁经济利益，在目前的制度框架下，因拆迁需要重新回到了审批环节，仍可以拆迁重新获得用地时凭“一户一宅”进行限制。即转让时不考虑“一户一宅”，受让取得的房产的买受人涉及拆迁时仍受“一户一宅”制约。
四、理论破题：“资格权”与“房地一体”——基于“三权分置”的视角
前文系现有框架下对宅基地买卖的考量，而“三权分置”的宅基地理论则为解决问题提供了新思路。2018年《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》规定：“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。”这是“宅基地资格权”概念首次在中央文件中出现。学界关于“资格权”有不同学说，本文系基于资格权“成员说”的立场论述。
（一）“资格权”的理论解释
“资格”通常理解有两层含义：一是为获得某一特殊权利而必须具备的先行条件，二是参与某项事务时间长短所形成的身份。这两层意义都是现有三权分置中资格权的内涵，即资格权是基于户籍关系且长时间从事农耕劳作的集体组织成员的身份，而这种身份也是向集体申请宅基地的前提。所以，资格与身份密不可分，身份是资格权的内在逻辑，资格权是身份的外在形式。同时，成员权是一种复合性的权利，既包括身份权，亦包括财产权。身份属性仅是获得宅基地使用权分配的前提，财产权是取得宅基地使用权后的物权表现形态，使宅基地扩展到收益、经营内容成为可能。
追溯资格权的权源是界定资格权性质的关键，本文认同资格权来自农民集体成员身份，理由如下：其一，成员权本就包含分配请求权这一子权利，而分配请求权正是资格权的一项重要内容，这正契合了成员权的权利内涵。其二，成员权是一项概括性权利，这种权利包括管理、监督、决议、请求等，融合了资格权身份属性与财产属性，符合三权分置之政策意蕴。其三，资格权与成员权的确定方式相同，不仅依赖法律规定，还遵循集体内部的村规民约、村民代表大会等。
（二）集体内宅基地使用权的转让逻辑—基于“资格权”的解释
我国不动产登记以“房地一体”为原则，“房地分离”为例外。“房地分离”下的房屋买受人不享有所占地基权源的正当性，“房地一体”下的出卖人则负协助过户登记及返还拆迁经济利益的义务。考量房地是否实现分离，即是判断买受人是否取得了完整的宅基地使用权。在“三权分置”理论下，土地所有权归于集体，资格权与宅基地使用权的权利分立，二者主体若不同，那么房屋的占有人因不具备资格权而不能享有完整的不动产权利。
民法典规定了宅基地使用权人对集体土地占有和使用的权利，但并未提及收益与处分权能，此处有同“三权分置”理论契合的考量。事实上，宅地基使用权人对土地享有有限的收益、处分权能，如宅基地的赠予、退出，但收益及处分具有鲜明的身份性要求。谈及宅基地拆迁，可理解为宅基地的“有偿退出”，抑或宅基地的“以旧换新”，系宅基地的有限处分，更契合“三权分置”理论下的宅基地资格权内容。故笔者将资格权理解为具备身份性、财产性，含有限收益、处分效能的“成员权”，对其权利内容以下构造：
据《问答》第40条解释，宅基地使用权过户需要买受人符合宅基地申请条件，传统的申请条件是本村成员且在本村无其他宅基地。依前文所述，无其他宅基地的“一户一宅”限制遵循福利性，已不契合当下的宅基地改革思路。宅基地初始取得中的分配请求权同宅基地申请权的内涵一致，是指集体农民取得宅基地使用权的资格，这种资格伴随农民身份的取得而取得，随身份的丧失而丧失。首先，这种请求权仅代表获得宅基地的可能，并不意味着一定会成就。成员资格不会因取得宅基地即归于灭失，而是会一直存在于分配、使用、转让、收回各个阶段。对于成员资格也就是农民身份的认定，原则上以户籍标准为基础，并结合集体成员生产生活方式综合分析，而不考量宅基地的数量。
需区分的是，成员资格虽不会灭失，但基于成员资格的请求权在行使后会丧失。初始取得系对分配请求权的行使，而转让、赠予取得宅基地并非满足宅基地的分配，买受人仍享有初始取得宅基地的权利。即使买受人名下已有宅基地，在评价申请条件时，应基于成员资格肯定其符合申请条件，但集体已经满足其初始分配需求，故不再分配，但并不阻碍依转让取得宅基地。只要买受人取得宅基地不违背相关强制性规定，不动产登记部门应当予以过户登记。另外，因集体身份地位相同，同一集体经济组织内各成员申请宅基地的权利是平等的。
宅基地资格权中的获益权包含事实上的处分及可期待利益的取得，这与三权分置中的宅基地使用权有本质不同。三权分置中的宅基地使用权属于双方基于契约、合同关系转让的权利，是一种法律意义上的使用权，而宅基地资格权所代表的财产性权利是对宅基地本身状态改变的体现与补偿。具体而言，宅基地资格权中的财产权利包含以下两方面:一是宅基地使用人享有建造建筑物及其附属设施的权利，这种使用权是随着分配请求权而来的。二是宅基地使用人享有土地征收补偿权。土地征收是国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。宅基地所有权属于农村集体，集体成员作为集体的一部分自然对土地征收补偿享有权益。获益权是对“资格权”的财产性考量，故在交易中买受方需满足出卖方基于“资格权”的财产性获益，直接的方式即是支付对价。在笔者搜集的地契中，有部分契约已明确约定“地价”，而未明确约定“地价”的，评估购房款时也可发现数额中包括了“地价”。“地价”系对宅基地获益权的经济评估，而出卖方在出卖时已经一次性主张了其基于占有事实的获益权，故拆迁时的再次主张不应被认可。至于买受人，已通过支付价款的方式获得了基于占有的宅基地获益权。
综上，可以肯定集体内部宅基地转让中买受人享有宅基地资格权。而买受人在交易后，已经实际取得了宅基地的占有、使用权能，并长期享有，出卖人亦多年没有异议，符合社会公共认知，可认定买受人享有了完整的宅基地使用权。若无明确约定，在集体内部的宅基地转让“资格权”与“宅基地使用权”不发生分置，也无必要分置，在处理权属纠纷时“房地一体”的原则应得到支持。
（三）“房地一体”原则对处理农房权属纠纷的意义
农村不动产所有权的变动依赖建造、继承、转让、赠予等等，很大程度缺乏登记公示。依照“房地一体”原则，对地上不动产的实际占有使用能起到完整不动产所有权公示的效用，避免类似拆迁权益纠纷的发生。若允许房地分离，受让人仅获取房屋所有权而无地权支撑，交易安全感无从获得，降低了交易可能性。“房地一体”补足了宅基地过户登记缺陷，如房屋具备过户条件，买受人出具不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让协议等材料，可依照生效判决要求出卖方履行协助过户登记的义务。
已经实际出卖农村房屋的集体经济组织成员，绝大多数已经实现了“户有所居”，其诉求往往是看重经济增值，有“反悔耍赖”的意味，这对长期管理、使用、维护房屋的买受人不公平，不利于维护善良风俗。依据“地随房走”的逻辑，出卖人多年后予以反悔的主张违背了交易中的诚实信用原则，若纵容此种主张不仅可能助长故意毁约行为，还可能导致农村宅基地市场混乱，不利于邻里间的安定团结。
结语
即使在非试点地区，集体经济组织成员仍可以受让取得宅基地使用权，且对买受人不应做严格的宅基地数量限制。基于“房地一体”的流转规则，本文认为集体内涉及宅基地拆迁的权益分配可遵循以下路径：已经转让登记的宅基地，买受人为当然宅基地使用权人，享有全部经济利益；未转让登记的宅基地，若合同确有约定仅转让地上建筑而不转让宅基地使用权的，基于宅基地的福利性及双方的真实意思表示，买受人并不能获得宅基地使用权，涉及拆迁的经济权益仅在于地上建筑的经济价值；未转让登记的宅基地，若约定宅基地同房屋一同转让或未作明确约定的，依照“房地一体”原则，宜认定买受人为实际宅基地使用权人，可要求出卖人协助办理转户登记，或返还全部拆迁经济利益。
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邢晓琳 阎其华｜进城落户农民土地权益的保障——以农村宅基地使用权自愿有偿退出机制为切入点
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