人民法院执行办案指引五财产处置（二）（附法律条文）
（接上期）
86.轮候查封法院取得处置权的情形及办理
86-1首先查封的法院系保全查封的情形
保全法院在首先采取查封措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系争议标的外，轮候查封的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。★
第二十一条 保全法院在首先采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系争议标的外，在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。但司法解释另有特别规定的，适用其规定。
保全法院与在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院就移送被保全财产发生争议的，可以逐级报请共同的上级法院指定该财产的执行法院。
共同的上级法院应当根据被保全财产的种类及所在地、各债权数额与被保全财产价值之间的关系等案件具体情况指定执行法院，并督促其在指定期限内处分被保全财产。
389.【保全法院与在先轮候查封法院处置权的协调】
保全法院在首先采取查封、扣押、冻结措施后超过一年未对被保全财产进行处分的，除被保全财产系争议标的外，在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院可以商请保全法院将被保全财产移送执行。但司法解释另有特别规定的，适用其规定。
保全法院与在先轮候查封、扣押、冻结的执行法院就移送被保全财产发生争议的，可以逐级报请共同的上级法院指定该财产的执行法院。
共同的上级法院应当根据被保全财产的种类及所在地、各债权数额与被保全财产价值之间的关系等案件具体情况指定执行法院，并督促其在指定期限内处分被保全财产。
86-2首先查封法院系执行查封的情形
在执行程序中，首先查封法院无正当理由超过六个月未对查封财产进行处分，轮候查封法院可以商请首先查封法院将查封财产移送执行。★
当有多个轮候查封法院商请移送执行时，首先查封法院可以根据标的物是否具有优先权、标的物所在地、执行标的大小或案件数量、轮候查封法院的商请时间顺序、轮候查封的顺位等因素确定移送执行的法院。
86-3参照适用
商请移送程序、移送财产争议协调以及其他事项，依照本指引第85-2条规定办理。
二、处置前的准备
87.调查权属、占用使用情况
87-1一般规定
需要进行评估的，执行法院在委托评估之前应当对评估标的的权属状况、占有使用情况进行必要的调查，制作财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。前述事项可以在财产调查、控制的阶段完成。
“权属状况、占有使用情况”一般是指标的物的所有权情况，共有、权属争议情况，有无设立担保物权等权利负担情况，占有租赁使用情况，附属设施情况等。★
第十条 执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。
391.【评估前的准备】
执行法院在委托评估之前应当对评估标的的权属状况、占有使用情况☆等进行必要的调查，制作财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。
87-2收集资料
87-2-1收集内容
执行法院应根据评估对象的不同，分别收集有关资料：
（一）评估对象为不动产的，一般需收集不动产权属登记、抵押、查封等资料，四至等不清的，需收集宗地图、规划图等；尚未办理产权登记的，一般需收集土地使用权的审批文件或者权利的取得证明等资料；系在建工程的，一般需收集建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、规划图、土地使用权登记材料、宗地图等资料。
（二）评估对象为登记的特殊动产的，一般需收集权属登记、抵押、查封等资料；其他如机器设备等动产的，根据需要收集原始发票、品质证书等资料。
87-2-2收集方式
已经办理产权登记的资料一般可以直接向相关登记管理部门调取。资料应当由当事人或相关第三人提供的，执行法院可以通知当事人或第三人提交，当事人或第三人不予提交的，可以强制提取。
对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料，有关企业拒不提供的，可以强制提取。★
第四条第三款 对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。
391.【评估前的准备】
评估所需的相关资料应当由当事人或相关第三人提供的，人民法院可以通知当事人或第三人提交，当事人或第三人不予提交的，可以强制提取。对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料，有关企业拒不提供的，可以强制提取。
87-3现场勘查
需要对现场进行检查、勘验的，执行法院应当责令被执行人、协助义务人予以配合。被执行人、协助义务人不予配合的，可以强制进行。★
第四百八十九条 拍卖评估需要对现场进行检查、勘验的，人民法院应当责令被执行人、协助义务人予以配合。被执行人、协助义务人不予配合的，人民法院可以强制进行。
394.【现场勘验】
拍卖、评估需要对现场进行检查、勘验的，人民法院应当责令被执行人、协助义务人予以配合。被执行人、协助义务人不予配合的，人民法院可以强制进行。
88.确定是否合并处置
88-1一般判断原则
执行法院对可以分割处分的财产，应当在执行标的额的范围内分割处分。但多项财产在使用上不可分，或者分别处置可能严重减损其价值的，应当合并予以处置。★
第十八条 拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。
413.【合并拍卖】
拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。
88-2房地一体处分
在变价处理土地使用权、房屋时，应当对土地使用权和房屋一并处理。
建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。★
第二百条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
88-3判断附属设施、配套是否一并执行
强制执行房屋时，消防、电梯、配电室、道路、绿化等相关配套设施，以及固定装修等属于房屋的组成部分，无法与房屋其他部分分离的，应当一并予以处置。
89.查封、抵押后设定权利负担的处理
89-1查封后擅自出租或有碍执行的处理
被执行人擅自出租已经查封的财产或者有其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经执行法院准许占有查封的财产或者实施其他有碍执行的行为的，执行法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。★
第二十六条 被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
372.【查封的效力】
被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
89-2抵押后出租的处理
订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。★对抵押权的实现有影响的，执行法院应当依法将其除去。
第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
89-3虚假租赁的处理
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，执行法院不予支持。★
第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
576.【租赁的处理之二】
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。☆
第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。
89-4承租人占有的除去
经审查，需要对承租人的占有除去的，执行法院可以用裁定的方式除去。但在裁定中，仅应指出租赁合同不得对抗申请执行人，不宜直接认定租赁合同无效或解除租赁合同。★
山东省高级人民法院：
你院《关于被执行人擅自出租已查封的财产执行程序中人民法院排除执行妨害能否认定该合同无效或解除租赁合同的请示》收悉。经研究，答复如下：
在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，执行法院有权以裁定形式执结予以处理。根据最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条，被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效，只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。
575.【租赁的处理之一】
执行程序中，被执行人擅自出租查封财产的，不得对抗申请执行人。人民法院可以裁定解除承租人对该财产的占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同。
……（未完待续）
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