2018博鳌房地产论坛 学者专家业界精英观点精彩纷呈

【发自海南蓝湾2018博鳌房地产论坛现场】今天（8月2日），中国房地产市场最高规格的博鳌房地产论坛正式拉开大幕。众多专家、学者和房地产业界精英汇聚一堂，观点精彩纷呈。

❖部分参会嘉宾精彩观点：

巴曙松：增量时代的需求在逐步放缓

香港交易所董事总经理、首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家

无论是从总人口、增长率、出生率还是就业率占比的指标来看，确实伴随着中国快速的城镇化所推动的大规模的增量房地产建设的时代正在告一段落。

房地产对经济的带动，从原来的开发投资阶段，开始就越来越多地转到了围绕房屋构建的相关的产业。但是房地产的需求还在，只不过它的需求变成了提升他的居住的品质。

流动人口占比跟房价的相关性非常大，房地产现有的市场向几个主要的城市圈集中，这个趋势也已经非常明显。

朱中一：房地产业起码还有十年左右的发展期

中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员

我国的房地产业起码还有十年左右的发展期，主要原因是城镇化还在持续推进。

未来十几年，房地产发展的空间仍然很大，行业的集中度也将进一步提高。未来行业的发展除由高速增长转向平稳增长，由传统粗放的建造方式转向建筑工业化、住宅产业化的建造方式外，更能反映行业特点的是要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位。

樊纲：房价如果不涨那是荒唐的

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长

城市供需不平衡导致市场对未来房价增长的预期过高，如果供给需求稳定了，就用不着去限价。中国的人均GDP和人均收入每天都在增长，土地却越来越少，针对土地的稀缺性，房价如果不涨那是荒唐的，所以在这个意义上，限价是更荒唐的。

陈淮：国际形势对经济影响重大但很难影响中国城镇化

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任

中美贸易战对中国经济将产生较大影响，对股市和人民币汇率的预期较为悲观，国际竞争形势将对产业结构产生非常重大的影响，但影响最小甚至很难产生影响的就是中国的城市化、城镇化。

陈启宗：房地产业里的“疯子”已经不能存活

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长

一个国家不可能让房地产这个重要的行业操纵在少数人手上，一定会用各种方法把这种情况改变过来。房地产行业那些追求量和速度的“疯子”已经不能存活，现在要考虑的应该是长久的生存。

实现这种改变，最困难的是改变自己，就是心态的问题。当大环境改变的时候，自身不跟着改变的话，恐怕也很容易被淘汰。

施永青：没有真实的市场价格，会导致误判

中原集团主席兼总裁

调控房地产应该是用宏观的方法调控，比如说货币政策、利率、银行的某些信贷的要求都可以，但是直接调控这个价钱，我是不赞成的。它本来可能是为了金融风险方面想减少这个泡沫，但是我理解价格是市场的最重要的信息，现在连价格都控制了，就是没有反映市场的真正的情况，没有价格信息，定出来的政策就会出现很大的失误，这是很危险的，所以我不赞成调控这个价格的。

欧阳捷：房地产未来将回归“零增长”区间

新城控股高级副总裁

未来房地产市场将回归“零增长”区间，市场波动将收窄，数据将是正负3%以内，个别指标是5%以内。

整个增速都会归于零，但是归于零恰恰更有利于房地产企业。可以让它们调整步伐，更加均衡发展。

李军：回归本源，做好产品和服务

绿城管理集团董事长、总经理

截至今年7月31日，在代建项目方面，绿城管理受托管理的项目达到了260个，今年上半年代建项目的数量已经超过历年全年的新增项目，今年代建项目有望突破300个。

回到本原，做好产品、做好服务，并形成统一的标准体系，构建一套信用体系，这是最要紧的。我们希望通过这种方式达到共赢，而不是一方的盈利。 

博鳌房地产论坛现场

就轻资产和重资产的话题，丁建刚在论坛上表示，要看每一家企业自身的能力和定位。谁都想做轻资产，但必须得有自己的看家本领。以代建为例，并非每家企业都能做。像绿城管理这样的代建公司，有自己一整套从设计到营造，从材料供应到施工管理和信用体系，品牌上也有遍及全国的忠实的老业主，甚至有很多政府要求的代建项目。全国最大的代建市场份额，并非什么企业都能做的。

在增量房向存量房转变的时代，房地产在轻资产开拓的领域还没有穷尽。代建模式是其中之一，还有房屋4s店，老旧物业的维修等等。近20年的粗放发展，10多年的房子尚未到拆迁的地步，但也面临着维修和翻新的问题。

❖博鳌花絮：

丁建刚对话陈启宗：恒隆百亿杭州地王项目

在今天博鳌房地产论坛的现场，丁建刚就杭州备受瞩目的百亿恒隆项目，和恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生，进行了一番对话。

丁建刚用前两年陈启宗的一句玩笑，开始了与之的访谈。“曾经陈先生说以前拿到地王是说恭喜恭喜，现在拿到地王是说节哀顺变，今年恒隆在杭州也拿了一宗百亿项目，现在还是这么认为吗？”

经验老道的陈启宗并没有正面回答丁建刚的问题，说：“这句话其实指的是住宅，但是我们杭州的项目是商业，武林门是绝对的市中心，至今为止我们的物业是不出售的。”

陈启宗认为，杭州是一个美丽的1.5线城市。从长远来看，这座漂亮的城市不仅有丰富悠久的历史文化，更是全国三大科技中心之一，近几年人口持续增长，特别是引入了大量高端人才。杭州距离上海近，周边金华、台州、绍兴等城市的公司总部也纷纷搬迁到杭州。

恒隆在杭州的百亿项目对恒隆来说是十分重要的。

丁建刚追问：这宗百亿的项目是怎么算这笔账的？

陈启宗：“从租金回报率来看，目前百井坊项目综合写字楼和商业计算，租金回报率有4%-5%，已经是一个不错的数字，而且恒隆对未来租金的上涨有信心。”

到现在为止，杭州还没有一个国际级的、五星级的、最优秀的商业项目，恒隆相信可以把百井坊项目打造成世界级优秀的商业项目。

如果有好的项目，恒隆仍愿意在杭州继续布局开发项目。

博鳌之夜现场

今晚22：00发稿时，每年博鳌房地产论坛的最重要的大戏博鳌之夜，正在进行之中。

本公众号将于明天继续为读者分享精彩内容。

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