最坚强的城市杭州，地价明确下跌

读懂中国楼市

2015年年底开始，中央经济工作会议提出去库存，并于2016年年初推出多重救市政策，制造出的这一轮前所未有的楼市行情，在2016年9月30日被踩下急刹车。

几乎在所有城市都已经被刹住的情况下，有一个城市以巨大的惯性继续向前滑行了21个月，这个城市就是被称为中国楼市最坚强的城市——杭州。

01

在过去的将近两年时间，由于限价政策而扭曲的市场，乱象丛生。（乱象丛生这个词，很多官员不太爱听，孰料不久前住建部联合包括中宣部、公安部司法部等七部委，明确“治理房地产市场乱象”。）

时至2018年6月15日，中美贸易大战开始。

7月3日，央行五位官员同天喊话：稳定股市。

随之而来的是新一轮股灾，人民币兑美元汇率大跌，P2P爆雷声此起彼伏，央行和财政部相互指责，723国务院常务会议对货币政策的表述由《政府工作报告》中“合理稳定”，变成了“合理充裕”。

7月的最后一天，中央政治局会议对中国经济形势的判断，用了前所未有的“当前经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化”，并将“保持经济社会大局稳定”作为下半年的重中之重。

“稳”，高达六个之多：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。

山雨欲来风满楼。

02

上半年，雄居全国土地出让金冠军的杭州，7月继续大量推地，且多为优质宝地。7月6日和7月16日两次的土地出让价格，已见预期改变的蛛丝马迹。

直至今天（8月6日），杭州土地市场下跌已经可以正式确定。

这不仅由于萧山南部卧城34万方综合体地块，于出让前“因故终止”（原因大家都懂），更因为具有风向标意义的主城区热门新兴豪宅板块——申花板块宅地27923元/平方米的成交楼面价引起市场震动。

 ▲九龙仓庆隆项目

（图片来源：浙报传媒地产研究院）

今日成交的九龙仓申花地块，考虑16602平方米公租房因素（可售面积中剔除且计算其建安成本），实际楼面价约32816元/平方米。

紧邻出让地块的另两宗地块，分别于今年1月及2月成交，均为九龙仓竞得，区位上与今日出让宅地几乎完全一致，当时的成交楼面价分别为40536元/平方米及39024元/平方米。时隔半年，今日出让地块的实际楼面价32816元/平方米与九龙仓1月成交的40536元/平方米的楼面价相比，下跌了7720元/平方米，跌幅高达19%。若将1月成交地块6%的自持部分面积完全剔除计算，跌幅高达23.9%。

九龙仓今日再度补仓，对其而言是最为明智的选择，三宗地块加权平均楼面价约36381元/平方米，拉低了此前竞得的高价地的成本，同时也能扩大了楼盘规模。

区域内32816元/平方米的地价，低于整整两年前首开杭州金茂府的成交楼面价。2016年6月3日，首开杭州金茂府地块成交楼面价为33106元/平方米，今天出让的九龙仓地块价格实实在在跌回了两年前。

今天，住在杭州网《后悔G20没买房？申花地价回到两年前：32816元/㎡ 另有萧山商住地“终止”》一文，让两年来踏空而焦虑的购房者喜极而泣。

▲点击图片链接原文

03

在此之前的近两年时间内，杭州是被认为将走出独立行情的一个城市。杭州是中国最宜居的城市之一，是民间资本最为充裕的浙江省省会，有极具活力的新经济结构，处在后峰会前亚运时代，快速的城市基础设施建设等等一系列利好，似乎能够支撑这一判断。

市场的历史和现实都证明：在中国，房地产市场的第一影响因素是大势，是趋势。特别是在大势和趋势发生剧烈变化的时候。

事实上，过去的近两年中杭州已经走出了独立行情，当然，主要原因是这一轮暴涨中，杭州起步较迟，经过一轮补涨之后回到了应有的基准线。

但杭州房价这一轮的涨幅，甚至不如浙江省内很多三四线城市。因此，城市的质地和城市的性价比，可能只有在市场正常的情况下才能够比较充分的显现出来。

在一个投资主导的市场中，影响市场的最大因素是预期，是趋势。

几乎可以预计，土地市场的预期和趋势将迅速传导至商品房市场和二手房市场。

这一轮调控，终于见效。

有人说，特朗普先生是这一轮调控中最大的功臣。如果是这样，那是一个悲剧。

市场的未来将更令人焦虑。

  往期文章阅读

—END—

---

▼

©丁建刚房产

长按下方二维码关注我们

读懂中国楼市

 

楼市智库

长按二维码订阅

 

【买房攻略】2018年7月 | 三季度

【丁建刚课堂】

第五期：2018年中楼市总结及下半年展望

【浙江城市报告】 丽水 | 舟山 | 金华 | 嘉兴 | 湖州 

| 绍兴

长按识别上图“二维码”进入楼市智库

也可在微信公众号

"住在杭州网""杭州口水楼市""丁建刚房产"

底部菜单栏“付费内容”中订阅

或回复关键词“楼市智库”

▼点击阅读原文，拥有你的买房宝典