丁建刚:限价政策终于被广州撕开了一个口子
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10月19日上午,广州市场有消息称,增城、南沙等部分外围区域将放开限价,各房企负责人于前一晚接到通知,并于19日上午10点到广州市房屋交易中心参加重要会议。
当天晚间,广州市住房和城乡建设委员会发布公告《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》,回应放开限价的消息。
▲广州住建委发布公告
虽然仅仅是花都、增城、南沙三个区,但广州的这一政策变化将2016年9月30日以来陆续被各个城市视为“高压线”的限价政策,撕开了一个口子。
可以预料,在不久的将来,放开限价政策的城市将由点及面,星火燎原。即使不公开宣布,很多城市的限价政策也将名存实亡,退出历史舞台。
“限价”是这一轮调控中的奇葩政策。
2015年重大股灾之后,面对积压如山的房地产市场库存,政府不得不开展多重救市措施,推动了一场前所未有的“去库存”运动。
从2014年开始,央行连续六次降息,房贷利率降至二十五年来最低。
同时,全国开始大力推行货币化安置,2015年、2016年棚改货币化安置比例大幅提升至29.9%、48.5%,2017年或将达到60%。
此外,在2016年年初,政府急切地推出了前所未有的宽松政策和大力度救市措施:首套房首付两成、首套利率八五折、降低契税和二手房营业税的年限等等。
但是这场浩浩荡荡的“去库存”运动,并没有如官方所愿去三四线城市的库存。而首先在一二线城市展开:成交量激增、房价暴涨、恐慌情绪蔓延。
2016年9月30日,政策“急刹车”。
与上一轮调控不同的是,这一轮调控除了沿用“限购”“限贷”政策以外,又增加了一条“限价”政策,明确“以2016年10月商品房成交价格为基准,环比零增长”,并以“约谈”等形式将这一政策作为一条铁律。
这是一个难以达到且极度荒唐的目标。于是,中国房地产市场出现了荒唐的一幕。
各城市为了达到“限价”目标,采取了各种手段:
1. 各种类型的价格勾兑,甚至将保障性住房价格勾兑到商品房中;
2. 延迟,甚至暂停发放高价楼盘的预售证;
3. 线下签约,不上网备案;
4. 部分城市对开发商采取的包括“双合同”(广州的通知中,事实上已经承认了普遍存在的“双合同”现象)等价外加价的规避办法睁只眼闭只眼,给予默认;
5. 原来已经比较透明的商品房价格数据,被地方政府屏蔽。
限价政策实施两年,导致了史无前例的市场扭曲和种种混乱现象:
1. 传递错误市场信号,抢购热潮持续不断;
2. 开发商因价格被限推迟上市时间,恶化市场供需关系;
3. 由于限价,只能限商品房的价格,而不能限二手房的价格,商品房和二手房市场价格倒挂,形成“价格双轨制”;
4.价格倒挂产生巨大价差和套利空间,助推投资性需求入市;
5. 为达到限价目标,很多城市的商品房销售只能签线下合同,而不能上网备案,引发社会矛盾;
6. 导致近两年中国商品房市场价格甚至成交量数据严重失真;
未来,这两年房地产市场的数据将完全不能真实的体现市场历史原貌,将导致历史的断层和混乱。
7. 市场的价格信号失灵,市场“无形之手”迟迟不能起作用,大大拖延了市场狂热的周期;
8. 低价入市的楼盘开发商用各种手段“价外加价”,以“茶水费”等名义倒卖房号,权力寻租现象普遍;
9. 面对市场乱象,2018年初,多地政府采用“摇号”的方式介入商品房市场销售,套利空间显性化,摇号购房成为一场全民福利化投资盛宴;
10.开发商为降低成本,近两年房产品质量急剧下滑。
限价政策导致开发商不得不降低成本,对建筑安装和室内装修等大规模减配,造成了近两年房产品品质急剧下滑。近期交房时“房闹”已经成为普遍现象,甚至影响行业和社会稳定。
事实证明,实行限价政策的两年时间内,既没有达到官方期望的遏制房价暴涨的目的,更没有达到改变市场预期的目的。两年中全国的二三四线城市价格普遍暴涨,公众的预期没有改变,开发商的预期也没有改变。公众恐慌性的抢房,开发商恐慌性的抢地。本人早在2017年7月就给多个部门撰写过内参《限价政策事与愿违应尽快取消》(丁建刚:不限价会怎样?——一份公开的内参),呼吁尽快取消这一政策。
限价之后,无论是像杭州这样的强二线城市,还是成都、重庆、西安等中西部二线城市,房价仍继续大幅度上涨。传导效应甚至传到了东北的一些大城市,以及全国的三四线城市房价也普遍大幅度上涨。
以杭州为例,2016年9月杭州市区商品住宅均价仅约18966元/平方米。此外,根据2018年9月国家统计局数据显示,仅近一年西安商品住宅价格同比就上涨了20.0%、成都上涨8.9%、重庆上涨10.0%、沈阳上涨11.7%、哈尔滨上涨13.8%、长春上涨10.2%。
今年7月以来,市场预期发生改变,但这绝非是限价政策的成果,而是众所周知的外界因素的影响。
持续了两年,这条严重背离市场经济基本规律和原则的限价政策,或将寿终正寝。
历史和实践都已经证明,限价是一条错误的调控措施。
限价扭曲了市场,是市场诸多乱象的根源,也是这一轮调控持续了长达两年时间仍不能达到目的的重要原因,最终是由外界因素才改变了市场预期。
这一政策,值得深刻反思。
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