2018杭州百亿地王恒隆广场账怎么算？——对话陈启宗

近日，武林银泰北侧，杭州百亿商业综合体——恒隆广场已经悄然动工。

▲恒隆广场地块现状 

这宗地，就是今年5月香港恒隆地产以107.3亿元竞得的杭州历史上第三宗百亿地块——百井坊地块。项目为全部商业自持，楼面价高达5.5万元/平方米，创下杭州商地单价新高，也超目前杭州宅地纪录，当时轰动了全国。

三个多月前，在2018博鳌房地产论坛上，同为博鳌房地产论坛上常年嘉宾的丁建刚与香港恒隆集团董事长陈启宗，就这宗杭州百亿项目恒隆广场曾进行了一场深度对话，话题也广泛涉及了杭州城市价值、城市能级与未来商业格局等等。

 ▲丁建刚对话陈启宗

“以前拿到地王是说恭喜恭喜，现在拿到地王是说节哀顺变。恒隆怎么也自己拿起了地王项目了呢？”丁建刚半开玩笑地用陈启宗两年前的这句话开始了两人的对话。

今年，恒隆以百亿总价，创下单价新高的项目入驻杭州武林商圈。面对眼前这宗地王项目，陈启宗直言此前言论仅指住宅项目，而杭州恒隆广场作为商业项目，且恒隆地产不对外出售，因而也并不矛盾。

杭州恒隆广场项目，秉承了恒隆地产入驻城市绝对中心的一贯理念，选址杭州武林商圈核心地段，将打造世界级商业综合体。

如此高成本进军杭州，对话的焦点当然是成本和价格的测算。

恒隆广场这一大型自持商业综合体的成本和回报的经济账要如何算？

陈认为，杭州恒隆广场综合写字楼和商业计算，租金回报率将达到4%-5%，项目对标附近的杭州嘉里中心。陈启宗对杭州城市的未来很有信心，作为一个1.5线城市，杭州不仅有丰富悠久的历史文化，更是全国三大科技中心之一，近几年人口持续增长，特别是引入了大量高端人才。因此恒隆对未来的租金上涨有信心，足够支撑起恒隆广场自持的经济价值。

那么，仅以写字楼计算的话，丁建刚测算恒隆广场5.5万元/平方米的楼面价，加上各种成本，最终成本将达到8万元/平方米左右。对此陈启宗也表示基本认可，认为成本将达到7.5万元/平方米以上。

按照以上所说的价格，租金年回报率要达到4%-5%，倒推写字楼租金将约9元/平方米/天。

如以8万元/平方米成本计算，年回报率4%租金约为8.8元/平方米/天，年回报率5%约为11.0元/平方米/天。

按照杭州目前写字楼的租金水平，9元/平方米/天的租金仅杭州嘉里中心和坤和中心达到过，是杭州市场上最高的租金水平。钱江新城的写字楼租金约在5.5-6.5元/平方米/天。

对写字楼租金的测算，丁建刚基本认同。况且，写字楼的租金不仅取决于地段，更取决于写字楼的档次，但丁建刚对项目城市界面的劣势略表遗憾。他认为，从地段上来说，恒隆广场是武林商圈的核心，但是地形和临街界面上存在缺陷。恒隆广场不临城市主干道延安路，北侧的体育场路也只有约百米的出入口，百井坊巷只是市井街巷，因此整个综合体的门面露不出来。

这对于地标性的商业综合体来说，不能不说是一种缺憾。

陈启宗先生提到的恒隆广场所对标的杭州嘉里中心，东临延安路，南临庆春路，全面与杭州城市中心干道相接。同时，杭州嘉里中心无缝连接的凤起路站是地跌1号线和2号线的换乘站，通连武林商圈与湖滨商圈。无论是商场、写字楼、公寓还是香格里拉酒店，杭州嘉里中心的商业运营都非常成功，已经成为湖滨商圈，甚至整个杭州最具活力的商业综合体之一。

杭州恒隆广场总体量约19.4万方，项目内将建设4.5万方安置房，保留地块内历史建筑耶稣堂弄5号和耶稣堂弄古井，迁建镜清里1号，此外，还要规划建一个150米的主塔楼，这将极大的增加建设难度，延长建设周期。

在对话过程中，陈启宗先生一再显露出对杭州恒隆广场的信心，他表示杭州目前尚未有国际级的、五星级的商业项目，而作为恒隆地产在内地的第十一个作品，杭州恒隆广场毫无疑问将为杭州打造出一个世界级的武林商圈核心商业体。

杭州嘉里中心逸庐

杭州嘉里中心逸庐：咫尺西湖 藏品私邸

陈启宗先生提到的杭州嘉里中心，即坐落于西湖边湖滨商圈庆春路与延安路交叉口。2005年，香港嘉里建设竞得这宗西湖边稀缺地块，2015年底起，杭州嘉里中心陆续开业。

其距离西湖仅数百米，紧邻地铁一号线和二号线的交汇站——凤起路站，可共享湖滨、武林两大商圈的城市繁华。

西湖，杭州永恒的第一张金名片

对很多人来说，杭州即西湖，西湖即杭州。西湖之于杭州，既代表着拥有不可复制的文化遗产，也是这个城市文化和地位的信仰。

2011年6月，“杭州西湖文化景观”列入《世界遗产名录》，此后杭州政府禁止西湖周边进行房地产开发。能直面西湖的每一寸土地，都极为稀缺，能住进看得见西湖的房子，机会或许只有一次。 

西湖，源远流长的名流生活圈

住在西湖边，开窗即见西湖美景，是古今中外众多商贾富豪和社会名流的向往。能实现这一向往的人，实在是极少数中的极少数。

如今，这依然是塔尖名流之士的希冀。

剔除元华、名珏公寓等多年的二手房之外，在售能近观西湖的府邸居所，只有杭州嘉里中心·逸庐（距离西湖直线距离约400米）。

杭州嘉里中心，为西湖带来蜕变和惊喜

34万方的杭州嘉里中心，带来了离西湖最近的国际级综合体：咫尺西湖、双地铁上盖、杭州第一座嘉里中心、第二座香格里拉酒店，杭州目前租金最高水平的LEED金奖写字楼，以及唯一可售物业--逸庐（仅121套，目前大部分已经售出），可能是极为稀缺的西湖景观“入场券”。

同时，杭州嘉里中心也为湖滨和武林商圈提升了区域价值，助推了杭州国际化进程，凸显了城市国际化气质。

收藏西湖山水， 尽享都市繁华

 “湖山拥入襟怀”的诗意与“街市纵横繁华”的优渥，西湖边城市繁华之心的吸引力依然强烈地吸引着塔尖名流之士。

逸庐，十层以上，能将西湖山水映入私家视野。同时地下一层私属通道直接连通地铁、杭州嘉里中心商场和城中香格里拉酒店，并可享城中香格里拉大酒店特约私厨服务等。

本公众号将举办小型传世西湖景观宅邸品鉴活动，有兴趣可在本条微信留言区留言。

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