一周年回顾,对话丁建刚(上)
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《丁建刚房产》上线一周年之际,恰逢市场剧烈波动,近期我们后台的留言与提问铺天盖地。
小编汇集了大家最关心、最关切的普遍性问题,对丁建刚老师进行了一次深度访谈,请丁老师一一做了详细解答。
我们将分两期和读者分享。
以下为采访实录:
Q
A
张怡
丁建刚房产
小编
丁建刚
丁建刚房产
总编辑
我完全能够理解大家的这种心理。希望专家能给一个明确的判断,甚至希望对方能明确和精确的告诉我,未来能够涨多少?亦或者跌多少?
但是坦率的说,这是只有神仙和算命先生才能够做到的事情。所以我更多的还是在谈政策和市场趋势,从来不去预测房价。
马光远先生说,“从现在起到明年4月份,半年的时间内,不管是否放水,是否改变调控政策,房价将延续明显的跌势,跌幅在20%到30%,价格回到2016年底的水平基本已成定局”。
我不敢做这么明确的判断。但是从趋势上来说,我基本同意他的判断。也就是说,无论是否改变调控,房价上涨的概率极小,下跌是大概率事件。
至于下跌多少,还要看未来市场的走势。实际上,更多的是要看房地产市场以外的因素影响。
1031政治局会议对房地产市场只字未提。
有很多人质疑我:既然是只字未提,怎么解读成松绑了呢?
我认为这恰恰是其中的逻辑所在。请注意,三个月前的731政治局会议把房地产市场列为了六大重要经济工作之一。要解决好房地产市场的问题,要坚决遏制房价上涨。
“坚决遏制房价上涨”的提法是前所未有的。过去的多年都是提“遏制房价过快上涨”,而“坚决遏制房价上涨”就意味着一点也不能涨,甚至连涨的念想都不能有。这是史无前例的提法和史无前例的政策目标。
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三个月后,同样是研究经济工作的政治局会议,对房地产市场却只字不提了,你认为这正常吗?
稍有一点政治常识的人都知道,这肯定不正常。
这说明,官方已经注意到了这三个月中房地产市场的变化。公众和开发商的预期都发生了改变,公众的恐慌情绪大为缓解,对房价继续大涨的预期基本消失。
半年前,我每天都要接到几个,最高的时候甚至达到几十个亲朋好友的电话和微信,希望帮助他们买房等等。而最近一段时间,大部分的电话和微信都是:我摇号摇到了某某楼盘,正犹豫不决该不该买呢?
这说明公众预期的变化。
以杭州市场为例,10月的平均中签率已经上升到15.9%,有大量楼盘不需要摇号,还有很多摇中的购房者弃选。
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开发商对市场的预期也发生了根本性的变化。
今年7月之后,土地市场急剧降温。市场的成交价格和溢价率都大幅度下降,流拍地块数量大幅度增加。一部分开发商,甚至包括大型开发商,在很多三四线城市以非常大的折扣力度促销。
在杭州,已经有多个高价地项目亏损卖房。事实上这些项目大多是已经扛了一年多,甚至近两年的时间。现在之所以不扛下去了,不是对限价政策低头,而是对市场低头。
这些都证明了开发商预期的改变。
而市场预期的改变是很难瞬间逆转。加之房地产市场以外的宏观经济、贸易摩擦、股市、汇市等方面的影响,我认为至今年年底,甚至明年年初的可预见的未来,房价上涨的可能性非常小,价格下跌是大概率事件。
或者说,实际价格已经下跌了,比如二手房价格相比最高时已经至少下跌了10%,商品房由于限价政策表现得不明显,但是中签率大大提高,很多人,甚至多数人都能买到了,这实际上不就是证明已经下跌了吗?
跌多少?我没有办法回答这个问题。能回答的话又变成神仙和算命先生了。
这取决于城市的不同,区域的不同,开发商的不同,产品的不同,品质的不同等等。我相信,即使大家都下跌,跌幅也是有巨大差异的。
在我们解读1031政治局会议的这篇文章的留言中,很多人理解成房价又要大涨。这是一个巨大的误解。
其实,在房地产市场十多年中的几个调控的轮回以后,政策的边际效益在逐步减弱。
2016年9·30之后的这一轮调控,从历史上来看是最严厉的。但是市场以巨大的惯性继续向前滑动了将近两年时间。
这实际上已经证明了政策边际效益的减弱,也证明了限价政策事与愿违。
同样,当预期改变,市场下行的时候,政策的边际效益同样会减弱。
不限价了,实际上人们清楚是不需要限价了。如果到不限购的时候,人们也清楚是不需要限购了。
因此,即使政策继续松绑,短期内房价仍然不可能再次大涨。
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至于是不是会转变为救市政策,那要看整个市场恶化的程度。在不到万不得已的时候,我想恐怕不会重新救市。我所说的救市,就是鼓励人们入市。
更大的可能性还是松绑。
过去的一年中除了调控政策以外,房地产市场的另一个大热门话题就是关于房地产税。我们公众号也有多篇文章涉及房地产税,特别是《关于房地产税,八问财政部副部长》这篇文章,在全国流传很广,有众多读者留言。这两天,我们向读者征求意见的时候,房地产税仍然是一个热门话题。
房地产税会不会出台?如果出台大概需要多长时间?出台之后对房价会有什么影响?
房地产税这个话题已经谈的不想再谈了。
房地产税历经15年的演变过程。土地是国有的,且已经交了70年的土地出让金,再征收房地产税,有法理上的障碍。这些已经多次说过了。如果需要了解,大家可以去看过去的多篇文章。
我直接回答你的几个问题:
1、从现在来判断,房地产税肯定要出台。
2、草案出台的时间节点,就是全国人大说的本届全国人大任期之内。换句话说就是2023年之前,我说的这个是草案。
3、草案出台之后,还要经全国人大审议,甚至可能全民讨论。这至少可能要一两年时间,然后再开始试行。
我个人判断,在试行期内将对超过免税标准的增量房进行征收(类似上海试点的方案),经过一个过渡期之后,再开始对超过免税标准的存量房进行征收。
从以上判断,房地产税既不会很快出台,也不会无限期推迟。
4、房地产税出台对房价的影响,不能简单笼统的判断。
这个影响和房地产税的税基、税率、免税的套数和面积等方面因素息息相关。但从征收的目的来推断,不太可能像上海和重庆试点那么小的范围以及那么低的税率。如果那么小的范围和那么低的税率,那这个税征不征收毫无意义。
房地产税的重要目的之一,一定是降低地方政府对土地财政的依赖性。或者说由现在的对新增出让土地的依赖,过渡到对城市土地和房产增值的依赖。
由此判断,税率就不会非常低,不会是象征性的。
当然,房地产税一定会有一个免税标准。
如果做一个总体判断,房地产税将增加房产的持有成本,对投资者肯定是不利的。从这个角度上来说,肯定对房价上涨有抑制作用。
但房价的影响因素不仅仅是房地产税一个,而是多方面的,比如土地供应、金融政策、宏观经济、人口等因素综合影响的结果。
温馨提示
下期,还有关于如何研判城市、区域、产品的相关问题,以及关于公众号“隐私”问题的详细解答哦。
敬请期待。
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