放肆！陈村毛坯房卖出8千装修款！还有盘叫价2.7万
虽然限购，但陈村并没有将广州客拒之门外，等一年再网签是他们释放的最大诚意。而在这场艰难的去货过程中，二手中介扮演着重要角色。
陈村是禅南顺番四地的交汇处，常常有来自番禺、海珠、天河等地的广州客来看楼买房，毕竟这里1.8-2.7万/平的单价，是广州市区的一半不到。
功夫君沿着佛陈大道走访沿线楼盘，发现自2015年底、2016年初开始，片区房价已实现三级跳，从当初的6千蹦到了现在的2万以上，有盘更是叫出2.7万/平的高价。
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装修款7千，月供1万7，怎么不去抢？
功夫君第一站来到了太平洋国际。该盘位于广州地铁7号线西延段陈村站上盖，距离顺联广场约1.5公里。
临近下班，现场人气一般，有一两台客仍在咨询。
销售透露，楼盘在售13栋B座85-90平的三房，2梯4户，带装修2.5-2.7万/平左右，物管2元/平，预计明年6月交楼，可以等外地客户一年社保。
▲太平洋国际沙盘
因为开盘早，项目一期已经交付，小区花园也做得差不多，社区环境氛围不错。
样板房设在3楼，南向的望小区花园，北向的望太平洋国际写字楼和商业中心。功夫君首先参观了南向的90平单位，或许是临近天黑，又没有开灯，感觉客厅、厨房采光一般。
▲南向90平三房交标
户型设计方正规矩，但逛完一圈下来，发现只有两个房间，问及销售，销售往门口一指，“呐！交2万块，签个协议，可以在那里打多一个房。”
▲可以改造的一个房间实景
当然，最令功夫君惊讶的，不是交钱砌一个房，而是这里的首付月供，贼高！
以一套中间楼层的90平单位为例，折后总价240多万，单价达到2.7万/平，其中毛坯款170多万，装修款近67万，平均下来，装修单价高达7400元/平。
虽然装修款可以贷5年，但月供也要1.1万/平，加上房贷，每月要还将近1.8万，买家流水起码要达到3.6万以上。
项目也有特价单位，均价2.5万/平左右，不过一般为北向户型，月供同样不低。
销售还补充道，项目北面有一块靓地5月4日竞拍，要做轻轨+地铁交汇的TOD，地价肯定不便宜，到时太平洋就不是现在这个价了~
▲地块位置示意图
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明明是毛坯，为啥要给装修款？
看完太平洋国际，我们转战对面的荔园新天地。
一进门，销售热情地说：“刚刚看完对面啊，我们这里毛坯2.1万/平哦。”这时候，现场还有三四台客在洽谈。
据了解，项目推4座92/95/105平三房，2梯6户，毛坯均价2.05-2.3万/平，楼层越高越贵，预计明年交楼，物管2.6元/平，同样接受广州客户。
▲荔园新天地沙盘
其实，项目是双合同！销售悄悄表示，因为备案价不高，按1.5万/平计算，所以也是有装修款的。
以一套中间楼层、性价比较高的92平01户型单位为例，单价约2.06万/平，总价190万左右，装修款约52万，装修单价去到5600元/平。如果是东南向的03户型，装修单价最高超过8千/平。
因为装修款需要一次性付清，最低也要90多万，所以买家首付压力较大。而前期首付高，后期的月供自然就拉低了，大约5千多块一个月。
▲4座户型图
项目户型较太平洋国际的实用，格局方方正正，楼间距宽，采光不错。
各个户型的飘台都可以打掉，以增加活动面积。另外，厨房、卫生间的使用空间也比较宽敞。
▲95平03户型样板房-主卧
▲95平03户型样板房-厨房
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上车门槛片区最低，装修可做0首付
再来说说招商曦岸。
销售介绍，项目在清18座洋房余货，面积涵盖82/89/93/111平，楼高28层，2梯6户。查询历史记录，18座是项目去年12月首次开盘所推，4个月过去依然在售，可见去化不太理想。
▲项目外立面
价格方面，整体均价2-2.1万/平，带装修，双合同。其中，毛坯部分约1.7万/平，装修单价约3400元/平。
谈及贷款，就有点意思了。销售表示，毛坯部分可做三成首付，装修部分交由金融平台进行客户资质审批，只要客户名下有房子、公积金、商业保险等，即可免抵押贷款，最高可贷月流水的18倍。
也就是说，若客户月流水达2万，装修部分即可贷36万，也就是0首付了。开发商通过这种方式，使上车门槛只有50万，一举成为片区最低。以一套南向93平单位为例：
| 毛坯总价 | 165万 | 装修总价 | 32万 |
| 毛坯三成 | 50万 | 装修 | 可全部贷款 |
| 首付50万，月供1.1-1.2万 |
参观样板间，整体实用率中规中矩，客厅、厨房、阳台、主卧相对宽敞，但儿童房及次卧就略显迷你了。小区园林设计不错，中间建有大型游泳池，身在园中，清凉舒爽。
▲93平客厅开间OK
▲93平次卧略显狭小
▲小区中心游泳池
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片区唯一一个单合同，65万可上车
在招商曦岸的不远处，是片区唯一单合同项目——美的花湾城。
▲小区门口广告牌显示大大的“单合同”
接待的销售透露，现在主推的是楼王10座，户型包括94平南向三房、122/140平南北对流四房，毛坯均价2.1-2.3万/平，2梯4户，预计明年底交楼。
一套中高楼层的94平三房，首付约65万即可上车，月供8600元/左右；而120平的四房户型，楼层低一点的首付80万也可以，综合压力不算高。
该小区一期的业主已经入住，门口的美宜佳正在营业。
▲小区入口
虽然项目就在马路边，但10座的样板房里面颇为安静。该楼栋户型方正，较为实用。
▲南向94平三房样板房
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首付最低80多万，有一定压力
人烟稀少的路上，一辆货车飞驰而过，功夫君来到了藏珑华府售楼部。
▲项目外立面
销售中心里面较为热闹，陆续有客户前来看房，一位女销售开心地带领几位广州买家前往洽谈区签约，据称是老带新。
销售颇为热情，其介绍，目前在售近马路的4/5栋95平三房、小区中心的17栋106平三房，其中95平的带装修2.2-2.3万/平，106平的2.1万/平不到。
由于装修款需要一次性付清，所以95平户型的首付需要80多万，而106平户型的去到上百万。销售透露，如果客户资金条件好，装修款部分可以申请延期，但不会等很久。
总体来看，该盘上车有一定压力，周边配套有待完善，项目自带沿街商铺和公寓产品，未来很大程度依赖自身补给。
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中介都跑去给一手盘拉客
行程的最后，功夫君还咨询了附近的二手中介门店。
一位老中介透露，现在万科缤纷四季2.1-2.2万/平左右，以刚需户型放盘为主，而附近的颐景园去到2.3-2.5万/平，户型选择丰富。
▲万科缤纷四季北区
不过，该中介透露，现在陈村二手市场相当冷清，主要还是因为名额问题（二手业主不会等一年），所以他们门店的中介都纷纷转去帮一手盘拉客！
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