土地价值99亿！永胜与碧桂园签订框架协议！分红一分钱不会少
南海旧村改造看永胜！
4月4日，桂城永胜村和碧桂园正式签订《佛山市南海区夏北永胜经济社旧村居改造合作框架协议》。这份长达14页的文件都有哪些关键信息？马上跟着功夫君来划重点：
▲永胜旧村改造列入南海区重大项目
为方便读者理解，本文统一将佛山市南海区桂城夏北永胜股份合作经济社视为甲方、将佛山市碧桂园碧欣置业有限公司视为乙方。
01.
永胜旧改占地483亩 地块价值99亿
据了解，夏北永胜经济社改造范围占地面积约483亩，现有户籍人口约2400人，改造地块内住宅建筑面积约15万㎡、集体物业建筑面积约16万㎡。
根据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司（甲方聘请）出具的评估报告显示：永胜整村改造项目土地评估价高达人民币990351万元，即99亿元。
▲夏北永胜村
02.
拆迁安置补偿保证金9.9亿 分两期支付
《框架协议》第2.2条规定：拆迁安置补偿保证金为本项目土地评估价格的10%，即人民币9.9亿元，该笔款项将由碧桂园分两期存入监管账户：
▲框架协议公示
（1）第一期金额为保证金的25%，即2.47亿元，需在本协议签订之日起30天内支付。
（2）第二期金额为保证金的75%，即7.42亿元，在本项目的《改造方案》及《拆迁补偿安置方案》通过永胜经济社（甲方）有表决权人员2/3以上表决同意，且南海区政府审批认定本项目为旧村居改造项目之日起30天内支付。
03.
集体物业租金由碧桂园兜底 每年递增8%
《框架协议》第3.2.9条规定：乙方应保障甲方现有收租物业在改造期间正常租金收入。租金补偿款按年支付，起始补偿期限从2019年1月1日开始至复建物业中交付甲方的集体物业改造完成并产生收益为止。
补偿金额以永胜经济社2017年租金收入（¥15525692.58元）为基准，每年递增8%。2019年度首期租金补偿款（约合人民币1810万）在《框架协议》签订之日起10天内向甲方支付，文件还列明了未来9年的租金补偿标准：
| 年度 | 基准年租金 补偿标准金额 |
| 2019年 | 1810万 |
| 2020年 | 1955万 |
| 2021年 | 2112万 |
| 2022年 | 2281万 |
| 2023年 | 2463万 |
| 2024年 | 2660万 |
| 2025年 | 2873万 |
| 2026年 | 3103万 |
| 2027年 | 3351万 |
也就是说，改造期间集体物业分红一分钱都不会少，还会逐年递增8%！
04.
碧桂园统筹各项手续 承担所有拆迁成本
《框架协议》第4.2条规定：乙方负责承担项目基础数据调查、改造方案及拆迁补偿安置方案等与本项目有关的费用、成本，并付清《国有建设用地使用权出让合同》所涉及土地出让金及相关税费。
除此之外，本项目在改造过程中所需的一切资金和发生的一切税费全部由乙方承担，包括但不限于：完善土地办证费、社会稳定风险评估费用、集体转国有、土地平整、拆迁补偿费用等（详见协议第3.2.7条）。
▲永胜村改造展示馆
05.
先安置后拆迁 回迁房就在万达广场旁
《框架协议》第4.2.5条规定：乙方保证优先建设回迁安置房，妥善安置村民。保证在《旧村居改造合作协议》约定的时间内按照约定的工程质量和交楼标准完成福建安置地块上的回迁安置房、集体代建物业、集体回购物业以及相应配套建筑物的竣工验收备案工作。
碧桂园编制的《佛山永胜村旧村改造概念规划设计》显示，村民首期回迁房位于“地块4”和“地块2”，属地铁站500米辐射范围，周边商业配套成熟，交通便捷。此外，第1号和第11号地块规划为村集体物业，合作开发后村集体将得到每年租金返还。其余地块则用于融资建设小区。
▲永胜旧村改造概念规划设计
06.
拆补方案需在2年内通过2/3表决
《框架协议》第7.1条规定：若乙方编写的《改造方案》、《拆迁补偿安置方案》在本框架协议签订之日起两年内未能通过甲方有表决权人员2/3以上表决同意，甲乙双方均有权解除本协议，乙方已支付的租金补偿将不予退还，甲方无息退还乙方已支付的拆迁安置补偿保证金，乙方无条件退出本项目。但经政府同意且经甲方成员代表大会通过同意延期的除外。
小结
作为南海首例企业参与的整村改造，永胜村颇具典型意义。据悉，碧桂园内部将该项目定位为广佛特色金融创新示范综合配套区，势将其打造成佛山城市更新的样本。
最后，功夫君整理了永胜旧村改造时间轴，并附上相关报道。
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