低调又变态！千灯湖十年老盘卖到3.2万/平！有人拿钱等房
地段好的二手盘不惧岁月长。
上一回，功夫君写完海景花园，有不少粉丝在后台留言表示：“超过十年的二手盘不会买，太旧。”
然而，功夫君今年要跟大家聊的这个二手盘，也有十年了。其与海景花园相距不远，但价格与姿态却是天差地别。
它便是——保利花园。
▲保利花园
该盘共分为三期，一、二期被五胜河分隔开来，均位于海七路北侧，较早开发，楼龄已有十年；三期则位于海七路南侧，较晚开发，目前楼龄接近八年。
▲保利花园一期与二期
其西侧一路之隔是广发金融中心、AIA以及千灯湖丽致酒店，再往西走过条马路便是保利水城；东侧临近桂澜路，一路之隔是南海万达广场、招商IPARK、宜家家居等商业体，灯湖小学就在三期南门旁。
百度上关于该盘的信息主要指的是三期，其价格与关注度也是最高的，有买家甚至持币等待大半年，也没等到有人放盘。
▲保利花园三期
交投极其不活跃
判断一个二手盘交投是否活跃，看其附近的中介地铺数量就可以知道个大概。
然而，对于该盘却不是这样。
一位对千灯湖、金高二手房非常熟悉的中介告诉功夫君，今年到现在，他在保利花园的售单只有一张，租单为零。
▲保利花园三期附近中介门店
“这个盘放盘量很少，能成交的更少，租金也很高，可偏偏有很多人关注。”
据该中介介绍，整盘放卖的房源只有4、50套，但都不是急售，业主最常见的表现是：不肯降价，不配合看房。
“我这有好几台客户对三期141、144平那种户型感兴趣，有的钱就在手上准备着，但一直都没人放盘，一年都成交不了一两套。”
另一位熟悉该盘二手的中介说道。
▲保利花园二手房源公告栏
平层全是大户型 起步价多在380万
那么问题来了，该盘到底成交价多少钱？
功夫君多方打听了解到，相比三期，一二期价格稍低，成交均价在2.6-2.8万/㎡，三期在2.7-3.2万/㎡之间，个别南北对流的小高层单位都能站上3万。
▲保利花园一期临街几栋多层
另外，平层都是大户型，最小面积就是120㎡，入手总价多在380万，甚至更高。不过，一、二期有少量小面积复式两房，单价高总价低，放盘价在300万左右。
此前，一位目标置换千灯湖的粉丝就对该盘情有独钟，尤其喜欢三期，看了四套房，看中两套，开价就要380万，而且业主心态很硬，没谈下来。
▲保利花园三期园林实景
目前，中介称二期有套126㎡的房源，正在朝总价355万这个方向去谈，且是满五年唯一，有购房者已经在接触中。
周边三房租金只能在这租个两房
售价高，租金表现也不便宜。
功夫君了解到，保利花园的租金水平大概如下：
两房月租3500元，三房能租到3800-4000元/月，四房则能租到4500-5000元/月。据附近中介介绍，对于四房来说，4500元已经是相对便宜的。
▲保利花园二期
相比之下，这一带二手小区的普遍租金水平则是，三房租到3000-3500元/月，四房租到4200-5000元/月，其中能租到5000元/月的房源已经是豪装水平。
也就是说，周边小区三房的租金在保利花园只能租个两房。
密度低、近学校商场是最大卖点
那么问题来了，这样一个楼龄久、售价高、租金高的二手社区，为何关注者不少？
功夫君认为，首先，该盘是在千灯湖板块来看，是比较少见的低密度社区，尤其是三期，总高最高不超26层，多数是18层或8层高的小高层。
▲保利花园三期北门
此外，三期梯户比很低，都是两梯三户或一梯两户，居住舒适度较高，所以自住者居多，放租或放卖房源少。
▲保利花园三期临街商铺
其次，该盘所处位置距离保利水城、万达广场等商业体较近，基本上过条马路就能到达，日常购物很方便。
再者，整盘的学区划分是灯湖小学，而学校就在三期南门出入口旁，这也是三期二手价居高不下的主要原因。
综上所述，居住舒适度高、近商场、近学校是不少改善买家关注该盘的主要原因。
▲保利花园一二期被五胜河隔开
不过，除了价格高、放盘量少等原因，该盘大部分房源面积偏大，对买家置换首付要求较高，也是导致成交量不活跃的原因。
总体来说，小区内外没有太大硬伤，至于二期为什么稍微价格低一些，功夫君认为，一是二期盘小，只有几栋楼；二是距离海八路更近，多少会有噪音；三是往万达广场、地铁方向要过隧道，晚上行走比较黑。
▲保利花园二期过街隧道
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