功夫君，2017年初我以总价160万购入陈村藏珑华府，当时单价1.7万/㎡，目前一手2.1万/㎡，但二手价接近我的购入价，且接盘者稀少。
现在，我想卖掉藏珑华府，在广州越秀区买套二手房（为了学位），但是现在出售，算上这三年多供房利息及租房成本，亏约45万，纠结卖不卖？
2016~2017年正值房价疯涨，陈村又是顺德北部房价最先腾飞的镇街，为何这个盘一手涨了，二手却原地不动？
咱们首先就来看看藏珑华府，该盘靠近国通物流园，西侧是碧桂园印象花城，周边还有蛮多五金、不锈钢、塑料厂，距离最近的二号线石洲站（在建）直线都有1.1公里。
项目最早在2016年开盘，一期部分楼栋已有业主入住。
功夫君走访时正值工作日下午，售楼部也有5~6台看房者在洽谈，主要以广州客为主。据销售介绍，项目目前在售13和27栋，户型产品稍有不同。13栋带装修，户型为98和127㎡，售价2.2万/㎡，与两年前相比，并无太大变动。27栋则是卖毛坯，户型为95和117㎡，售价1.8~1.9万/㎡，一套低层三房首付三成也要52万。在佛山链家网上，该盘历史成交记录只有一套，就在今年4月，一套带装修88㎡南向三房以147万成交，单价1.66万/㎡，成交周期长达200多天。功夫君仔细看了看这套房源的带看数据，挂牌半年多只有14次带看，调价就调了4次，可见出售过程并不顺利。
至于正在挂牌的9套房源中，功夫君也比对了一番，除了一套毛坯东南向三房放盘价在1.66万/㎡，其余带装修房源单价都在1.8万/㎡以上，最高一套挂牌2.2万/㎡，还是北向。
很明显，二手放盘价直逼一手售价，加上税费、中介费更高，为何不选一手呢？
一位熟悉该区域楼市的资深中介告诉功夫君：“一套200万的二手房，光税费和中介费就差不多要10万块，一手没准打个折还更便宜些，为啥不选一手？”咱们就以目前放盘最便宜的这套毛坯三房为例，总价148万，证满两年免征增值税，加上个税、契税和中介费算下来单价将近1.76万/㎡，与目前毛坯一手价相比优势并不大。就在7月30日，藏珑华府刚拿到13栋的现售许可证，还有三分之二房源未售，可选房源大把，价格还能谈，二手房几乎没有优势。
接下来，我们再看看距离地铁站较近的荔园新天地和太平洋国际。
该盘位于兰花市场公交站旁，距离广州7号线西延线陈村站、陈村北站约400米，轨道优势比较明显。
项目最早于2015年开卖，3-8栋已有业主入住，目前在售1栋，两梯六户，户型为92-128㎡，带装修售价约2.2-2.5万/㎡，对比两年前的售价，低价房源涨了，但区间价反而降了。功夫君从附近二手中介门店了解到，该盘目前二手放盘价约2~2.1万/㎡，但今年以来的成交价却是在1.82~2万/㎡，与目前一手起步价起码有2000~4000元/㎡的价差。▲荔园新天地沙盘
很明显，这个小区的二手成交相对还算活跃，自住者多一些。目前就有一套业主打算卖掉三房，在同小区换套四房，带装修挂牌超过2.1万/㎡，单价偏高。不过，这套房源北向能眺望广州塔和南站，视野开阔。看完荔园新天地，我们转战一路之隔的太平洋国际花园，一个怎么卖也卖不完的楼盘。
功夫君现场绕着项目兜了一圈也未找到售楼部。据中介透露，该盘售楼部开了又关，反反复复，一手销售成谜。
▲太平洋国际花园
随后，功夫君致电项目了解到，该盘目前已封盘停售，预计10月份才会重新开放，产品可能卖回之前的90㎡两房。
说起这个楼盘的产品，故事是相当多，低实用率已经不算什么，神奇的格局才让人大开眼界。至于二手市场，虽然近轨道交通，但因为户型较弱，关注度不及荔园。目前有一套86㎡两房挂牌185万，单价也要2.1万/㎡。业主广州有房，当时一口气买了三套同样户型，主要用来工作，有两套已经卖了，剩下最后一套也是偶尔来住。距离荔园和太平洋不远的全新盘碧桂园ICC三龙汇预计本月开卖，工地正在紧锣密鼓地施工中。
▲三龙汇施工进度
项目占地约12.7万㎡，总建面约57.2万㎡，拟打造成集轨道交通、办公、商业、居住、教育等于一体的地标综合体。住宅规划有8栋，总高33层，首推1、2栋，目前已盖至约11层高，主打95~221㎡，吹风2.5~2.8万/㎡，带装修。▲三龙汇沙盘
有中介告诉功夫君，太平洋和荔园的业主有抬高放盘价的现象，上文提到的那位连买三套同样户型的业主，去年卖房总价170万，现在放盘就抬到185万了。今年来，陈村已经成功出让4宗商住地，吸引了世茂、阳光城、卓越、金融街等房企进驻，其中3宗楼面地价都在万元以上。其中，潭州两个新盘动作最快，世茂项目计划9月开放销售中心，阳光城项目将与保利合作开发，预计四季度亮相。9月2日，陈村还将出让一宗11.3万㎡靓地，就在碧桂园ICC三龙汇旁，起始价超22.7亿元，初始楼面价9500元/㎡。挂牌详情
目前，陈村楼面价在万元以上的就有6宗地块，最高纪录仍由万科翡翠江望保持（楼面价约1.38万/㎡）。—— END ——
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