5个月，三山二手盘涨了2000元/平！2公里新盘逼近3万/平

“唉，5月份买就好了，三山二手涨了！”

近日，正在三山新城看房的粉丝Lily向功夫君抱怨，她看中的保利西雅图89㎡三房目前最低也要218万，业主还是二押，其他大部分总价在220~230万或以上。

什么概念？一位熟悉该盘的中介表示，对比今年5月之前，单价涨了有10%，但是购房者对比完周边其他盘以及新盘，还是能接受。

▲保利西雅图与中海万锦熙岸

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我们先简单了解一下保利西雅图的基本情况：

该盘是目前三山最大的楼盘，有42栋楼，总共分三期，一期多投资客，二、三期楼龄较新，其中三期楼距普遍70米以上，视野和环境都优于二期。

▲保利西雅图三期视野

二手房源户型很多，面积从60~140㎡都有，100㎡以下小户型占绝大多数，实用紧凑，主要吸引广州外溢的刚需买家。

比如，73㎡和79㎡可改做三房，89㎡和95㎡都能做到三房两卫。

另外，西雅图目前底商配套相对成熟，小型肉菜超市、餐饮、美容美发都有，文翰小学就在旁边，今年9月已经招生，附近还有几家私立幼儿园。

▲文翰小学就在西雅图楼下

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早在今年4月中旬，功夫君曾踩过西雅图【4月踩盘】，彼时95㎡南向三房还在2.2万/㎡，北向两房单价2.1~2.2万/㎡，急售的会有2万/㎡出头。

▲功夫君4月走访时西雅图二手报价

然而，业主的心态却悄然变化。

来自贝壳佛山的数据显示，4月过后，西雅图的二手挂牌均价逐月上涨，从4月的2.34万/㎡一路涨到8月的2.45万/㎡。

▲西雅图二手挂牌均价4月起逐月上涨

“我去看的时候，有一些业主都挂到2.5~2.6万/㎡了！”Lily说。

请注意：挂牌均价虽然非成交均价，但可以反映业主的心态变化，也影响买家议价。

相对应的，成交价也一路走高。贝壳数据显示，9月成交的两房单价在2.2~2.3万/㎡，三房2.47万/㎡，四房接近2.6万/㎡。很明显，两房成交价有1000元/㎡的涨幅，三房至少有2000元/㎡的涨幅。

▲西雅图9月成交的房源价格

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同样上涨的还有中海万锦熙岸。

“同样是三房，万锦熙岸比西雅图贵500元/㎡左右，诺丁山贵1000元/㎡左右。”一位熟悉区域二手的中介表示，中海万锦熙岸涨幅大约5%，诺丁山没怎么涨，因为一手收官价已经很高。

▲中海万锦熙岸

目前，西雅图出货还能保持在一个月15套左右。相比之下，中海万锦熙岸和保利诺丁山二手成交就少许多。

“万锦熙岸的配套和西雅图差不多，但89㎡三房户型不太好，只有一卫，实用率也偏低，所以价格稍微便宜一点。”Lily告诉功夫君，目前有一套89㎡底价192万，业主把其中一间房改成餐厅，算下来2.15万/㎡。

中介表示，的确如此，万锦熙岸比较好的户型是109和129㎡，但因为面积偏大，成交量少。

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那么，今年5月前后发生了什么？
很显然，直接影响业主们心态的因素就是：土地出让。
4、5月期间，三山新城一共出让了3宗重磅地块，也就是即将入市的中交泷湾云城、万科天空之城和中海珑湾半岛，楼面价都不低，详见下表：

就在10月10日晚，保利华侨城云禧开盘，6楼85㎡三房折后价250万，加上税费单价逼近3万/㎡。
这一新盘举动直击了刺激西雅图的业主们，毕竟两盘相距还不到2公里，同时也加速了二手买家成交。
功夫君粗略统计过，三山新城未来至少将有1.2万套新货上市。云禧入市后，还有4大新盘等待入场。其中龙光玖里江湾和中交泷湾云城都已开放外展点，万科天空之城也即将开放营销中心。

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