中交三山新盘本月入市，销售称“肯定不超3万”！户型嘛……
关于三山新盘，功夫君最近真的被密集提问。
截至目前，板块五大重量级新盘，三个陆续入市，其中万科天空之城上周六刚开盘
接下来登场的便是中交泷湾云城。今天，我们就来聊聊这个盘。
该盘是佛山目前最大体量的TOD项目，也是三山新城中距离南站最近的项目，当时中交拿地楼面价高达1.48万/㎡。
项目一路之隔就是林岳村，遍布许多红木家私城，此前有控规显示这里要打造成红木小镇。
逛了一圈，项目周边目前状态相对空旷，也很安静，倒不至于荒凉。
进入项目，映入眼帘的是一个巨大的沙盘，大到功夫君实在找不到一个好的角度，将它拍全，于是就有了下面这张丑丑的图。
据销售介绍，泷湾云城占地23万㎡，建面足足70万㎡，规划有30栋住宅，合计4096户，容积率不高，约2.21。
由于楼盘下方为地铁车辆段，项目整体抬高19米，小区采用绿城物业，物管费初定2.7元/月/㎡。
体量如此巨大，那配套如何呢？听功夫君慢慢说。
泷湾云城就在佛山2号线和南海新交通换乘点林岳西站（在建）上盖，下楼就是地铁站，开通后2站到南站。
如果是自驾，开车走海怡大桥10分钟能到南站，如果坐公交车，附近也有2个公交站，到西塱、芳村。
教育配套方面，小区自身会配建一所9年一贯制学校，建面约3.1万㎡，包含36班小学，24班初中，暂时未定是否为公办。
至于幼儿园，销售称后期会规划，但从板块规划来看，功夫君并未找到幼儿园用地。目前距离项目最近的幼儿园是林岳幼儿园，步行大约1公里。
△林岳市场
生活配套方面，小区自配2.6万㎡的商业和一个肉菜市场，对面还有一个林岳市场，日常买菜煮饭不用担心。
至于医疗配套方面，目前整个三山暂无三甲医院，日常就医要去番禺、平洲或者社区医院。
好了，说了那么多外围情况，我们马上来看产品咋样。
功夫君获悉，泷湾云城首批将推小区最东侧的1/2座，总高33层，两梯四户，户型为99、129、139㎡的三至五房，256套房源，预计最快2023年初交楼。
这两栋都已领取预售，三个户型实用率接近80%，现场开放了99和139㎡两个户型段的异地样板房，厨房交标除了常规三件套，还带洗碗机，但品牌未定，其他该有的都会有。
>>99平三房两厅两卫
这个户型分布在1、2座的东南面（02、03单元），南向阳台望小区花园和村居。
由于02、03单元互为镜像，所以03两个次卧是西南向，02两个次卧是东南向，相比之下02朝向更好。
有一些粉丝反映，99㎡的最大问题在于功能空间分布不均匀，该大的地方不大，不需要大的地方又很大。
功夫君现场看完，也简单点评一下：
先说优点：99㎡双阳台设计，景观阳台朝南，生活阳台朝东/朝西，主次卧的采光窗都接近全开。
至于槽点，结合粉丝点评，也罗列给大家：
1）餐厅面积浪费比较严重，看图更直观。
在这个户型中，餐桌处于中心位置，客厅、卧室、洗手间都围绕餐桌，有粉丝调侃道：“这怕不是为吃货设计的户型。”
2）看得出主阳台想拉长增大采光面，但主卫的通风窗刚好正对主阳台。
3）三间次卧只有主卧朝南，另外两间房都朝东或朝西，次卧面积比较局限，最小一间目测只能放1.2米的床，需要采用定制家具来提高实用率。
>>129平四房两厅两卫
相比99㎡，129㎡户型设计好多了：南北双阳台对流，卫生间干湿分离，主卧带独立衣帽间。
缺点则是玄关面积比较浪费，生活阳台门硬生生把厨房动线给割裂了。
>>139平五房两厅两卫
值得一提的是，目前在三山几个新盘之中，只有泷湾云城推出五房产品。
139㎡是竖厅设计，客厅开间4.2米，南北双阳台对流，动静分区，厨房为L型，带采光窗。
步入休息区，主卧套房带独立衣帽间，但飘窗由于空调机的原因，未能做到全开。
说明一点，129㎡和139㎡的主阳台都朝北，靠近林岳大道和轨道交通，噪音和粉尘影响难免。
有粉丝表示，虽然户型设计不尽人意，但考虑到中交毕竟是建港珠澳大桥的，盖房子质量还是有保证。
至于大家最关心的价格，功夫君也问了，销售称，首批新货吹风2.6-2.8万/平，强调“肯定不会上3万”，目前认筹开盘可以打个98折，预计本月中旬开盘。
对比一桥之隔的南站板块，这个吹风价有将近1万/㎡的差价（品秀星瀚3.6-3.8万/平，臻尚苑4.2万/平起），对广州客户还是有吸引力的。
值得一提的是，板块内已有三大新盘相继入市，其中天空之城首批新货价格区间都在2.5-3万/㎡，华侨城云禧更是卖到3.5万/㎡。
有广州客认为，如果泷湾云城按吹风价开盘，会考虑买来“睡觉”用。
如果要给该盘打分，满分10分，功夫君会打个7.5分，轨道交通是加分项，待地铁开通，出行真的会很方便；户型设计是减分项；配套将来会比较依赖项目自身，短期内生活配套能勉强满足，只要售价与南站几个新盘拉开明显差距，还是有市场。
当然，天下无十全十美的房子，如果有，价钱一定够不上，如果你是比较依赖轨道交通出行的的刚需买家，又活跃在南站一带，这个盘倒是可以去看看哦！
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