平洲一手走投无路，二手还能捡漏！上车建议要快
昨天，基哥一篇《去了一趟平洲，发现刚需简直走投无路》，炸出大批刚需。
评论区不少粉丝催更平洲二手，功夫君立马安排，刚踩完板块的萨姐跟大家详细聊聊。
以下为正文。
据中海繁华里、康怡花园一带的中介门店反映，南海新交通调试后，看房客户数量明显增多，除了在附近上班的新婚家庭，还有不少本地置换客户。
| 中海繁华里一带有较多中介门店
“业主看到新交通列车跑起来，心态多少有些变化，但一般都是2万、3万这样加，还算比较稳定”，一位熟悉片区的本地中介说。
当然，也有部分早期投资客急于出售，减价5-8万，但议价幅度不大。
| 映月湖环宇城附近二手一览
01
富丰新城
多家中介力荐，业主复购率高
富丰新城北面紧挨映月湖环宇城，从西门出去步行150米即可到达，东门正对南海新交通康怡公园站，对应学区是映月六小+文翰中学，因此是多家中介首推项目。
| 富丰新城实景图
社区规模较大，有20栋高层住宅，东面楼栋主要围绕中心湖排布。
整体绿化率较好，树木高大繁茂，居住氛围浓厚，西门附近设有会所，带室内外泳池。
美中不足的是，楼距较近，低楼层难免有点压抑感，入户大堂设计相对简陋。
| 富丰新城社区园林
户型方面，选择比较丰富。如果想找小三房，带装修房源报价普遍在185-200万/套左右，单价约2.08-2.17万/㎡。
最近，有一套89㎡毛坯三房报价170万，业主急售，最近7天已有32次带看。
中介小哥说，“中间楼层南向房源很少见，还可以望花园，已经有好几个客户在谈价格，随时可能卖出。”
不过，该户型不够方正，最小房间只能放1.2米宽的床，厨房采光有点暗。截至功夫君发稿前，该房源挂牌价上调至171万。
| 89㎡三房户型图
| 客厅阳台可望花园
| 厨房带生活阳台
此外，我还看了一套顶楼的89㎡东北向户型，带装修报价180万。
| 89㎡三房户型图
该户型布局相对方正，厨房带生活阳台，客厅阳台景观无遮挡，三个房间归于一侧，动静分明，但没有套房。该小区同等面积段户型均无套房。
| 阳台景观
随后，我们接触到一位富丰新城业主L小姐，她最近计划增购一套120㎡的大三房。
“居住舒适度和物业水平都不错，我对比过周边小区后，还是会选择这里。”
谈及一个月内两次被截胡的经历，她最大的感受是：“虽然富丰新城的小三房卖得一般，但大三房很抢手，只要户型够方正、南向，价格适中，不用一两个星期就会卖出。”
02
富丰君御
大社区、大园林，户型实用率一般
富丰君御是富丰新城的“兄弟盘”，楼龄较新，物业管理更严格，同样拥有大社区、大园林，但绿化率要比富丰新城低，对应学区相同。
该盘定位相对高端，引入新加坡伊顿国际学校，规划有特色商业街，但大部分临街商铺没有开业，人气明显不足。
| 富丰君御外立面实景
| 富丰君御社区园林实景
“同等面积的三房户型，如果选这个小区，总价至少提高10-15万，而且大部分是毛坯，”中介小姐姐说。
有一套中间楼层的89㎡南向三房，挂牌价180万，低于同小区成交均价18万，近一个月内有29次带看，是该小区热门房源。
| 89㎡三房户型图
不过户型方面，存在较大硬伤。虽说是三房，但实际上可以理解为两房+储物间，次卧开间较小，采光一般。
餐厅与客厅连接的过道位置不好利用，一字型厨房也非主流，因此报价低不是没有原因。
| 次卧采光面较窄
如果把预算提高到190万，可以选择布局更方正的户型。
例如下面这个，客厅、主卧、次卧朝南，动静分明，但整体实用率不如富丰新城，同样是没有套房。
| 89㎡三房户型图
据悉，该小区业主多为平洲玉器街商户，也有部分广州投资客，业主心态较硬。
“业主报价就是心理预期，一般降低三五万不成问题，但想争取更多就不用想了，”中介小姐姐说。
此外，该盘一手还有不足十套余货在售，均价约2.2-2.4万/㎡，但仅剩天地层和特殊数字楼层。
那么，居住舒适度如何？
“虽然户型一般，但从交通和生活便利度来看，富丰君御不输越秀星汇瀚府和万科金域世家，甚至性价比更高，”富丰君御业主何先生说。
比起南海新交通建设进度，他更关心周边旧改进展，因为房子目前出租，不急于转手，城市面貌改变带来的便利，才是切实可以感受到的。
| 南海新交通康怡公园站（在建）
03
康怡花园
楼宇保养较好，电梯三房122平起步
如果购房预算有限，不介意楼龄超过十年，不妨看看康怡花园。
该盘紧邻康怡公园，周边配套与富丰新城基本相同，但北面靠近南港路，部分楼栋可能受到噪音影响，对应学区为平洲中心小学+平洲二中，皆为当地老牌公立学校。
| 康怡花园实景图
项目分四期建设，一二期为步梯楼，三四期为电梯楼。价格方面，步梯楼普遍1.5万/㎡以下，电梯楼则在1.7万/㎡以上。
简单粗暴地区分，红色外墙为步梯楼，白色外墙为电梯楼。
| 康怡花园社区实景
小区内部环境安静，公共设施较多，不少老人在树下下棋聊天，生活氛围浓厚。但人车不分流，存在安全隐患。
| 康怡花园社区园林
咱们来说说电梯楼部分。有一套高楼层的西南向88㎡两房，挂牌价155万，近一个月带看28次。
户型方面，客厅开间接近4米，阳台可望小区花园，两个房间空间宽敞明亮。
整体保养较好，实用率约8成。L型厨房，厨房不算方正，但不影响使用。
| 88㎡两房户型图
如果想要三房，这个小区起步面积较大，电梯楼三房122㎡起，挂牌价最低220万。
| 122㎡三房户型图
当然，附近楼龄相当的还有富景花园、碧湖花园、碧琴湾等，三房面积和户型选择更多。
04
地价拍出1.8万/㎡后
平洲老城会迎来春天吗？
相比起三山新城的火热，平洲老城二手房市场的反应有点温吞。
一位熟悉平洲的中介称，去年2月前二手挂牌价较高，受到疫情影响，2-10月价格较稳定，有些房源多次降价，10月开始逐步上调，但还没有回调至2月前价格。
有业主指出，尽管本地人很认可平洲老城区，但对于广州投资客来说，辨识度不强，知名度不如三山。这一带二手已经横盘两年了，需要新盘来带动热度。
| 映月湖环宇城
什么时候可能出现关键节点？
某TOP10房企广佛区域投资人士说，“保利进驻映月新城，是很好的契机，带动板块热度，预计新一年平洲新房企稳3万+。至于二手行情，估计要等绿城、佳兆业项目出来后，才会有明显变化。”
这意味着，现在可能是平洲二手房的窗口期。
踩盘过程中，我们发现，有些业主转售为租，等待下一轮涨价周期再出售；也有部分早期投资客购买的小三房，甚至降价5-8万出售。如果你对平洲二手房感兴趣，现在不失为捡漏的好时机。