又诞生一个3万+！没错，陈村正磨刀霍霍
士别三年，当刮目相看。
开春之际，当陈村喊出“把佛陈路打造成三龙湾第二条门户大道”，仿佛有一种叫板三山的意思。这距离三龙湾规划发布，已经过去三年。
如今，三山房价摸高4万，陈村也有盘率先站上3万+，与年前相比，价格上调了1000-4000元/㎡。
01
住宅剩余最后一栋
3月或涨800-1000元/㎡
这个盘就是ICC碧桂园三龙汇。
该盘自去年9月入市，8栋住宅售罄4栋，目前在售5、6、7栋，其中5栋可选不多，7栋为大户型，剩下最后一栋8栋还未卖。
户型为95-221㎡三四房，售价约2.5-3.1万/㎡，均价已蹦到2.8万/㎡，对比一月份，价格上调了1000-4000元/㎡。
| ICC碧桂园三龙汇项目沙盘
“除了地铁上盖TOD，万达签约进驻对客户触动较大，主要以番禺、海珠客为主，其次是荔湾、天河，广州客比本地客要多。”销售人员说。
| 项目规划图
以95㎡单位为例，不同楼栋、不同朝向价格差距很大。
| 房号 | 朝向/景观 | 折后总价 | 折后单价 |
| 6栋704 | 东南向望泳池 | 274万 | 2.86万/㎡ |
| 5栋1001 | 北向望路口 | 241万 | 2.52万/㎡ |
| *价格调整中，仅供参考，以案场最新价格为准 |
6栋是2月新加推，南向景观较好，正对泳池，售价也较高。
| 95㎡样板房
| 95㎡户型图
6栋目前有12套精选单位，均为95㎡三房，单价去到3.18-3.27万/㎡。但现场还有折扣可以谈，折后普遍在3-3.1万/㎡。同一楼层，6栋西北向要比5栋北向贵500-800元/㎡。
| ICC碧桂园三龙汇精选单位
如果你想买，需要先交10万定金，三天内付清三成首付，最多可申请延期一个月，跨月相应缩短时间。销售透露，3月可能取消总价减9.9万优惠，单价升800-1000元/㎡。
02
底气从何而来？
产品创新，缺少竞品
三龙汇入市前，陈村板块还处于温吞状态。除了地铁、商业优势外，项目的展示面很吸引人：富丽堂皇的销售中心，购房者前往板房的路上，能看到空中花园式的园林示范区。
| 园林实景
然后，是产品创新。虽然是3梯6户，但电梯做成双开门，营造专梯专户的感觉，还有交标比较能打。户型方面，算是中规中矩，正常水平发挥。
再看周边楼盘，仅有荔园新天地和太平洋国际两个老盘清余货，无论是展示面、产品，还是市场关注度，都逊色不少。
先看荔园新天地。
荔园预计3月底开售最后一栋楼（2栋），户型是93-128㎡三四房，带装修，吹风2.3-2.5万/㎡，预计今年能交付。
| 荔园新天地项目沙盘
三房有两种户型，分别为93、96㎡竖厅和106㎡横厅，实用率较高。
106㎡三房，弥补了三龙汇从95㎡直接跳到120㎡的空档，而且三间房都比较大，交楼时飘窗会打掉。
| 荔园新天地2座平层图
| 93㎡样板房
| 106㎡样板房
此外，1座还有两套顶楼三房，折后约2.35万/㎡。
附近门店中介表示，由于二期只有两栋楼，基本没有园林，北侧正对横五路，使得很多客户更倾向一期二手。
| 项目板房可望广州南站
一期目前有一套低楼层南向96㎡，业主报价180万，单价约1.87万/㎡，该小区二手成交价普遍在2.1-2.2万/㎡。
| 荔园新天地二手门店报价
与荔园新天地一路之隔的是另一个老盘：太平洋国际。
该盘最近重开售楼部，设在小区内，比较隐蔽，功夫君到访时仅有零星几台本地客户。
项目在售11、13栋85-90㎡两房，以及9栋、10栋少量235㎡，均价约2.3-2.6万/㎡，都是毛坯现楼。
| 太平洋国际项目沙盘
目前，样板房重新装修，预计3月中开放。现场有6套特价房，单价约2.25-2.39万/㎡。
话说回来，85-90㎡只能做两房，在房价高企背景下，算非主流设计，竞争力偏低。
| 太平洋国际13栋B平层图
此外，新希望陈村项目上月公布规划，拟建17栋住宅，暂定名“星盛花园”。该盘楼面价高达15522元/㎡，是陈村地王，有望推高板块热度。但从建设进度来看，很难与三龙汇正面对垒了。
| 新希望陈村项目建设进度
03
价格暴击
10分钟车程相差6000元/㎡
如果接受不了三龙汇涨价，又不想考虑老盘余货，还有没有选择？
有的，向西驱车10分钟左右，有个卓越碧桂园天悦湾。没想到，这个盘的看房人气是最好的，功夫君逗留半小时内超过10组客进出。
| 卓越碧桂园天悦湾项目沙盘
项目在售3、4、5座，户型是75-108㎡三四房，折后均价约1.9-2.2万/㎡。单看最低价，天悦湾比三龙汇低了6000元/㎡，错位明显。
现场有9套一口价，部分低楼层户型单价1.86万/㎡起。
该盘最大优势在于总价低，最小面积75㎡，三房一卫总价约140-160万/套，三房两卫总价约170-210万/㎡。
举个例子，同样是90多㎡三房，如果你选择三龙汇北向户型，要比天悦湾南向户型总价贵起码40万以上。
10分钟车程，总价省40万以上，对于很多刚需来说，吸引力不容小觑。深谙其道的开发商，还在三龙汇售楼部里设置了天悦湾咨询区，引导客流。
| 卓越碧桂园天悦湾89㎡样板房
不过，便宜也有原因。
天悦湾所处的陈村中部，距离佛山2号线仙涌站约1.7公里，周边以花场、工业区为主，整体展示面不如三龙汇。
对此，天悦湾销售称，项目未来会开通楼巴，接驳仙涌站、陈村北站、陈村新城站。
| 卓越碧桂园天悦湾项目实景图
项目对面是花卉种植场
尽管如此，该盘依然吸引很多投资客，连一位广州楼盘的策划也心动了。“主要是周边没有75㎡小户型，首付50万左右，首付和月供压力不大。”
另一位在北滘上班的买家则认为，周边环境不重要，开车10分钟，就可以和三龙汇共享商业配套，性价比很高。
与此同时，天悦湾周边老盘美的花湾城打出1.75万/㎡起现楼加推，招商曦岸收回年前折扣，售价约1.7-1.95万/㎡。
04
打破横盘僵局
陈村楼市有机会逆袭吗？
不得不说，碧桂园双盘进驻，改变了陈村楼市不温不火的现状。
而陈村北能站上3万+，也逐渐赶上北滘新城的顺德未来城，又与三山的龙光玖里江湾、中交泷湾云城齐头并进。
同样的价格，对广州客来说，他们会优先衡量哪个区域更有发展优势，或者说后劲更足。
功夫君认为，目前陈村仍然存在板块分散，项目热度参差不齐，缺乏多个品牌房企共同发声。三龙汇的日子过得好，只是个案，并不能代表整个陈村。
不过，未来随着新希望、金融街、阳光城等新盘入市，或将带来新气象。
再说，陈村想要弯道超车，只有交通一条腿走路是不行的，必须正视自身短板，把产业和配套抓起来，引入更多知名企业、落实新建学校等。
| 陈村北站周边仍有大片待改造区域
最后，附上粉丝的精彩观点：
@北滘高管成先生：陈村地理位置很好，紧挨着广州南站，先天优势摆着眼前，可惜规划目标不够明确，产业和配套跟不上，错失了机会。
@资深中介阿明：2015-2017年时，陈村和三山新城给外区客户的感觉是差不多的。分水岭自2018年显现，三龙湾规划公布，季华实验室落户三山，随后一批中国500强企业涌入，但陈村这几年没有优势产业项目，缺乏利好刺激。
@陈村粉丝阿珍：顺德富得流油，但一门心思栽培大良、容桂，把顺德塔、新顺德体育中心放在大良，妇幼保健院放在容桂，但凡有一点资源分给陈村，早就两翼齐飞了。
@陈村个体户李先生：陈村这个位置很好，只要规划得好，执行力上来了，很快发展起来的，看好陈村！
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