42.55亿起！佛山新城超50万平村改招商！可建住宅超22万平

备受关注的乐从小布工业区改造项目，今天公开挂网上平台招商。

注：戳文末【阅读原文】获取招商详细方案。

咱们先来复习一下项目的位置：

佛山大道以东、裕和路南北两侧、汾江路南延线以西，土地面积约50.4133万㎡，将通过公开竞价的方式确定合作方，报名时间为2021年4月22日至2021年5月11日。

▲航拍小布工业厂房和小布村（摄于2020年初）

项目在佛山地铁1号线三期、地铁6号线一期以及广佛环线城际铁路保护范围内。地块内建筑须对该轨道线进行避让，并作抗震减噪处理。

 由于该项目的招商公告十分复杂，功夫君梳理了一些核心信息点：

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍01、可开发住宅超22万㎡‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

（1）该地块用地面积约504133㎡，其中纳入标图建库面积约433031㎡，未纳入标图建库面积约71102㎡。

（2）项目可开发住宅用地面积约227647㎡，其中纳入标图建库面积约216973㎡，未纳入标图建库面积约10674㎡。

（3）项目可开发商业用地面积约78222㎡，其中纳入标图建库面积约78222㎡，未纳入标图建库面积0㎡。

（4）集体商业物业用地面积约32026㎡，其中纳入标图建库面积约13803㎡，未纳入标图建库面积约18223㎡。

项目协议出让用地面积为约410555㎡，其中商业约78222㎡，住宅约227647㎡，市政道路约104686㎡。

▲高空航拍小布工业大道两侧厂房及楼盘

如果你想了解小布钢铁厂房的历史，戳此文

02、合作方干什么呢？

由合作方负责推进项目内504133㎡（756.2亩）用地的土地整理包括但不限于地块环境土壤调查、土壤修复、土地整合、建筑物、构筑物及附着物拆迀及补偿、土地平整、五通一平、协助办理用地批文、办理规划手续、前期工作（测量、评估）以及获取地块后开发建设和为招选方代建商业物业等工作并承担与此相关的费用。承担本次公开招选合作方的招标代理服务费（向广东人信工程咨询有限公司支付）伍拾万元（¥500000元）。

承担本次招商文件律师审核服务费（向广东创誉律师事务所支付）叁万元（¥30000元）。【建筑物、构筑物及附着物由中选合作方与原承租方协商拆迀补偿，拆迀补偿的厂房面积以实际测量的整宗厂房面积为准】

03、起拍总价值42.55亿

本项目竞拍起始总价值（土地及拆迁补偿款总价值）为42.55亿元，采用“现场增价”方式竞价，在设定代建商业物业（该物业由合作方出资不少于7.51亿元建设）并对其设定返租条件的基础上，对土地及拆迁补偿款剩余部分（以下简称为“土地及拆迁补偿款现金部分”35.04亿元）进行竞价（即“代建商业物业+设定物业返租条件+竞土地及拆迁补偿款现金部分”），以“价高者得”的方式确定合作方。并根据《佛山市顺德区村级工业园升级改造工作领导小组办公室关于印发〈顺德区农村集体城市更新项目投资合作方（一二级联动）公开选定工作的补充指引〉的通知》（顺村改办〔2021〕6号）的要求，设定保密底价。

代建的商业物业：代建商业物业位于汾江路南延线以西、裕和路以南的01-03-08地块，为建筑面积160000平方米（含不计容部分）的独立占地48.04亩的国有划拨性质商业物业（物业用地不纳入出让范围）。代建商业物业由佛山市顺德区乐从镇小布股份合作经济社向合作方以部分土地及拆迁补偿款支付代建费用，土地及拆迁补偿款总价值中的柒亿伍仟壹佰万元整（¥751000000.00元）由中选合作方暂时预留，该款项用以抵付代建商业物业的建设工程款。（具体详见《佛山市顺德区乐从镇小布村工业区改造项目商业物业代建协议》）

返租条件：由合作方向佛山市顺德区乐从镇小布股份合作经济社返租代建的160000平方米商业物业，租金起租标准为人民币30元/平方米/月（不含税），返租年限20年，且每3年递增5%，期满后由佛山市顺德区乐从镇小布股份合作经济社自行招租。代建物业的建设期为四年，自签订《佛山市顺德区乐从镇小布村工业区改造项目商业物业代建协议》起算，租金返租年限自签订《佛山市顺德区乐从镇小布村工业区改造项目商业物业代建协议》起四年后起算。返租要求具体详见《顺德区乐从镇小布工业区改造项目代建商业物业返租协议》。

土地及拆迁补偿款现金部分：本招选项目的土地及拆迁补偿款现金部分起拍价为叁拾伍亿肆佰万元整(¥3504000000.00元），增价幅度为伍仟万元整(¥50000000.00元）竞价时主持人可根据现场情况调整加价幅度，在不低于保密底价的前提下，按“价高者得”的方式确定合作方。土地及拆迁补偿款现金部分的最终成交价不含代建商业物业的预留建设工程款。

2、项目地块属村集体土地，以佛山市顺德区乐从镇小布股份合作经济社名义根据政府相关规定，申请将集体土地转变为国有土地并完善相关用地手续后，政府将地块协议出让给合作方作为单一市场主体开发建设。合作方可在整理周边零星国有出让地块后，根据我区村改及城市更新等政策进行改造归宗，按照规划由政府协议出让给合作方开发。招选方不负责办理周边零星国有出让地块改造的相关手续。

3、合作方须与镇政府和招选方签订相关协议，明确有关保障性要求：

（1）合作方签订合作协议之日起6个月内，未能完成90%租赁土地面积的拆迁补偿工作（以签订拆迁补偿合同为标准），则履约保证金不予以退回，但项目仍由合作方按照协议继续推进。

（2）合作方签订合作协议之日起1年内因自身原因无法完成全部土地协议出让工作（以签订《国有建设用地使用权出让合同》时间为准），导致项目难以推进，合作方须退出项目，且按照履约保证金标准的两倍支付违约金，违约金归招选方所有。

（3）合作方签订合作协议之日起1年内因招选方或政府原因导致无法完成全部土地协议出让工作（以签订《国有建设用地使用权出让合同》时间为准），最多可申请延期1年，若当年度政策规定要求计收的地价低于原土地评估价，则按原土地评估价计收土地出让金，若当年度政策规定要求计收的地价高于原土地评估价，则按照当年度政策规定要求计收的地价计收土地出让金。上述时间内无法完成土地协议出让工作，导致项目难以推进，合作方须退出项目。

04、公益性用地建设移交

项目将按照批复的《公益性用地建设及移交协议》
公益性用地建设费用标准原则不低于以下要求：
1、市政道路建设标准：不低于2200元/平方米2、公园绿化建设标准：不低于700元/平方米3、水域建设标准：不低于400元/平方米4、学校用地平整标准：达到三通一平
05、引入至少10个奢侈品牌
1、合作方须在01-02-09商业地块中建成商业中心，其中总计容建筑面积不少于6万平方米须整体经营不得进行分割销售，由合作方100%自持且自持年限与土地出让年限一致。合作方须在商业地块竣工之日起24个月内实现上述6万平方米开业率60%或以上（开业率：已投入运营的计容建筑面积占6万平方米的比例），其中已运营面积内须包含至少10个国际奢侈品牌进驻正式经营（国际奢侈品牌以由德勤会计师事务所公布的《2019 年全球奢侈品力量排行榜》100 强企业所列品牌为标准，下同）。

2、合作方在项目中的商业地块引入一家国际化高端旅游零售运营商，该运营商属于全球知名旅游零售研究杂志《The Moodie Davitt Report》2020年内任何一期公布的全球旅游零售企业25强范围内。且该运营商(包括该运营商或其实际控制人直接或间接占股不低于50%的企业)需拥有至少二十年旅游零售行业经验，自营（包括品牌代理、特许经营及委托销售）累计至少30个国际奢侈品牌。

合作方自签订《佛山市顺德区乐从镇小布工业区改造项目合作协议》之日起1个月内提交由合作方与符合上述要求运营商签订的进驻宗地的意向协议，其中要求上述运营商须自合作方签订《佛山市顺德区乐从镇小布工业区改造项目合作协议》之日起36个月内，在宗地所在镇完成控股公司的工商注册登记。

3、合作方或其引入符合第2点要求的运营商须自签订《佛山市顺德区乐从镇小布工业区改造项目合作协议》之日起12个月内（含）与不少于10个国际奢侈品牌签署进驻宗地的意向协议；自商业地块竣工之日起24个月内（含），入驻本项目的10个国际奢侈品牌在宗地所在镇注册登记设立控股法人企业或其代理商（对该品牌进行营运）。

06、协议出让地价计收标准

1、规划住宅用地协议出让地价计收标准

城市更新项目规划容积率2.5（含）以下部分，按土地市场价格（取《土地价格确认函》中的楼面地价）的50%计收；城市更新项目规划容积率2.5以上部分，按土地市场价格（取《土地价格确认函》中的楼面地价）的95%计收。改造前为国有划拨、集体拨用土地或未完善供地手续的，须先按改造前工业用地市场价格（取《土地价格确认函》中的楼面地价）的40%计收土地出让金。

改造前工业用地补收出让金的面积应按照规划设计条件总用地面积计算。规划容积率按照宗地范围内实际可开发利用土地面积计算，不包含市政道路。

2、规划商业用地协议出让地价计收标准

城市更新项目规划容积率3.0（含）以下部分，按土地市场价格（取《土地价格确认函》中的楼面地价）的40%计收；城市更新项目规划容积率3.0以上部分，按土地市场价格（取《土地价格确认函》中的楼面地价）的70%计收。改造前为国有划拨、集体拨用土地或未完善供地手续的，须先按改造前工业用地市场价格（取《土地价格确认函》中的楼面地价）的40%计收土地出让金。

改造前工业用地补收出让金的面积应按照规划设计条件总用地面积计算。规划容积率按照宗地范围内实际可开发利用土地面积计算，不包含市政道路。

3、加大土地出让金优惠力度

为鼓励连片改造，加大对一定规模以上改造项目的扶持。其中，改造面积在200亩（含）至300亩的，“挂账收储”公开出让类补偿原权属人标准提高2%，协议出让类出让金比例下调2%；面积在300亩（含）至400亩的，相应比例调整至3%；面积在400亩（含）至500亩的，相应比例调整至4%；面积在500亩及以上的，相应比例调整至5%。

07、联动改造要求

本项目用地联动责任主体为中选合作方。中选合作方须根据《佛山市顺德区人民政府关于印发顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则的通知》（顺府发[2019]47号）、《顺德区地券管理操作指引》（顺府发[2020]6号）要求，改造后涉及住宅功能且以协议出让方式供地的旧厂房改造项目，须按规定完成一定规模的城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦改造项目或申请区政府统筹安排地券的形式替代联动改造。

1、规模要求

工改住（含商兼住）协议出让项目联动改造，可以选择按城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦土地面积：工改住（含商兼住）协议出让用地面积=1:1的标准与复垦项目联动或申请统筹安排地券。

2、项目要求

联动城乡建设用地增减挂钩拆旧复垦项目的，按照广东省城乡建设用地增减挂钩及我区相关政策执行，须经验收合格并备案。也允许通过申请区政府统筹安排地券的形式替代联动改造。

3、联动改造协议

联动改造住宅用地协议出让前，除可以直接提供地券的情形外，责任主体必须与镇政府签订《联动改造协议》，约定联动改造相关事宜。若申请由区政府统筹安排使用C券的，应在改造实施方案上报时提供C券联动方案，经区城市更新机构会区自然资源机构审核后，报经区人民政府批准后实施。改造方案联动改造住宅用地出让合同签订日期起算两年内，责任主体应全部缴纳联动费用并取得《收款确认书》后，视为完成联动改造任务。责任主体联动复垦项目的，改造方案联动改造住宅用地出让合同签订日期起四年内联动复垦项目通过复垦验收备案的，视为完成联动改造任务。

联动住宅项目出让合同签订日期起算，两年内未全部缴纳联动费用并取得《收款确认书》的，四年内联动复垦项目仍未通过复垦验收备案的，联动复垦项目由责任主体按未完成联动的复垦任务面积每亩300万元缴纳违约金后，视为完成联动改造任务。

联动增减挂钩拆旧复垦地块未通过复垦验收备案或由政府统筹安排地券未缴纳联动费用的，联动住宅项目均不予批准预售、现售、竣工验收备案和确权登记手续；可依据经批准的项目实施方案分期完成，但也必须执行当期内复垦的要求。

4、其他规定

联动改造住宅项目单元计划申报之日前，已完成改造（以竣工验收备案为准）的不得作为联动地块，分期改造项目部分完成改造的，整宗地不得作为联动地块。

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