二手，有资深中介直言，现在比2017年二手刚限购时更惨淡。哀鸿遍野之上，唯有一种人，可以说是“春风得意马蹄疾”，就是——全款买家。今天基哥与大家深入浅出地谈谈，市场上正在发生的那些事儿。当一个项目卖不好，开发商最懂的就是三板斧：换帅、上渠道、降价。俗话说“一朝天子一朝臣”，一旦换帅，下面的一线员工，也会有调动，所以市场不好，从上到下的营销人员压力都非常大，分分钟饭碗就凉了。上渠道，是没有办法的办法，毕竟几十个人的销售团队，肯定不能跟1000个中介一起打广告的威力相提并论，为了中介更有动力，渐渐有项目支付起高昂佣金。例如，某非住宅盘，一套房总价才几十万，佣金就达到了8万，相当于卖三套就可以拿钱回家过年了，中介肯定拼了命去推。
有的住宅项目，佣金去到5个点，卖出一套三房有超10万的抽佣，还有的项目，细致划分客户来源，佛山客户5万，外区客户7万。（为啥这样划，咱也不知道，咱也不敢问）再说到降价，如果有必须要买车位或商铺的购房者，近期可以留意一下。虽然一手住宅盘不敢明着降，但商业资产就没这么多顾虑了，本来关注度就低，降价完全没有心理压力，为了回款，开发商可能放出很大的让利折扣。某千灯湖盘卖车位，刚入市叫价很惊人，如今一个车位总价30万+，刷卡直接给6万折扣，一顿操作下来，竟比周边的二手车位还便宜。在这样的市场环境下，谁手上有钱，谁就掌握主动权。如果你是全款买家，现在去买房，骚操作真的不要太多。一手盘，每年除了业绩任务，还有回款任务，现在银行放款慢，开发商的回款任务压力大，所以现在市场上，已经出现根据你给的首付成数，来制定折扣的政策。例如，给6成首付总价97折，8成首付95折，全款92折，假设房子总价300万，分分钟省下来20多万！（只是一个粗暴的例子，大家不要对号入座）所以，如果你有全款，请放心大胆地砍价，还可以让开发商送各种福利，物管费呀，小家电呀，购物卡呀，拿礼品可以拿到手软。二手盘，还是涉及到银行的问题，按揭买家放款慢，卖家可能要等大半年才拿到钱，特别是想要卖一买一的，非常被动。你手握几百万全款，可以直接让中介去找卖家砍价，砍价幅度一点都不会低于一手盘。桂城某地铁+商场上盖盘，一套89平三房挂牌价320万+，已经是这个小区最低的5套房之一，目前业主急售，如果是全款买家，总价可以砍到300万以下甚至更低。全款买家现在拥有的议价权，真的可以在市场上横着走，不到你不服。不过，全款买家始终是少数，基哥问过好几位资深中介，他们都表示全款买家非常少见，今年接的大多是资金紧巴巴的刚需客。全款买家也分程度，如果只有100多万现金，很容易被外围板块收割，例如南庄、狮山等，不用供楼的吸引力太大。如果有300-400万的现金，买家往往好高骛远，总是在观望，容易错过横盘期。
有一个千灯湖的客户，握着全款，从房价3万等到了5万，现在决定不买了，基哥都替他气死了。接下来，你们可能会看到，越来越多的包装噱头：一口价、特价房、工抵房等等，又或者以一套最差最便宜的房源单价做宣传语，这些都是常见操作。梳理清楚自己的置业需求，到底什么才是最重要的，是通勤？是学区？是配套？以这个为一切房子的考量标准，不要因为便宜就放弃坚持，将就买了。随着房价和利率高企，一次买房犯了错，换房的沉没成本将越来越高。PS.功夫君已开通陈村&北滘交流群，如果你有意向置业陈村或北滘，欢迎扫码进群。
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