佛山新房网签破10万套！政策见底了？一季度会涨吗？这篇说清楚了
5天
1
不完全统计，截至目前，2021佛山商住地不成交、撤牌面积超过105万㎡，会对明年新房市场造成什么影响？
曹绍林合富研究院高级分析师
一块地转化成商品房通常大概是半年到一年，今年调控明显，有些房企即使拿地，也减缓开发速度，转化时间会更长，我预计要10个月到一年半左右。因此，明年新货供应在某个时间段会大幅减少，甚至有可能断供。
比如黄岐、盐步都很缺新货，又比如禅城朝安，关键看朝安金茂悦何时复盘，想等东建果房项目，起码要到2022年底；禅城城南不太缺货，泷景货源充足，粤海、龙光也有零星货源补充。
对比去年，今年佛山商住地成交量萎缩了37%，不成交商住地面积是去年的2.8倍还多。今年佛山新增楼盘接近90个，预判明年新增项目将萎缩4成左右，面市新盘可能在50个左右，新房市场供应会大幅减少。
明年佛山市场可能会有以下几个变化：市场内卷、分化行为会更加明显，尤其聚焦核心板块；我们将土拍的建安成本塞进去会发现，今年5宗地块创新高，反观外围降温却很明显，幅度在1-3千/㎡左右，这会影响购房者的需求；明年新增项目热点区域仍是南海、顺德，顺德中心与非中心楼盘数量各半，南海扎堆临广、狮山。
朱伟德佛山房协市场研究委员会副主任，资深地产研究人士
今年土拍虽然遇冷，但佛山近年土拍总量还算充裕，所以我认为今年土拍降温对明年市场供应格局的影响有限，开发商也会调整开发和推货节奏。
不过，未来不排除佛山也会有集中供地的可能性，来确保完善土地供应机制。
2
2021一众房企相继爆雷，经过九死一生，房企的运营模式一定会有所改变，可能会体现在哪些方面？
麦少莊广东粤湾研究院研究总监
一方面，购房者需要重新对市场建立信心；另一方面，今年四季度房企们更积极营销回款，加上佛山在政策端采取稳预期、稳行业的措施。我预计今年底到明年一季度甚至是上半年，房企在营销方面还会延续相对积极的措施来抵御资金风险。
未来房企一定会提升财务管理，拿地决策研判颗粒度会有新标准，目前很多房企采取联合开发、政企合作的趋势会进一步延续。
全方位收缩的可能性比较大。今年下半年，很多房企都不拍地了，这种现象预计2022年还会延续。
因为这波金融调整的压力很大，民企融资成本没有优势，首要任务是把债务控制在合理范围内，缓过气了再部署下一阶段。
今年11月至明年春节，房企的债务压力不小，我预测二、三季度房企拿地积极性会有所改善，但不会一下子回到之前那种十几家房企哄抢地块的场面。
相比之下，本土房企相当稳健，没有上市无需冲财务报表。比如怡翠、东建，本身有稳定的物业租金，像东建的东方广场，租金稳定可观，无需借银行太多钱都能生存，拿地也相当谨慎，目前开发的项目也不多，卖完普君华府二期就可以集中火力开发果房项目。
朱伟德佛山房协市场研究委员会副主任，资深地产研究人士
今年一连串的房企爆雷，都是近几年高杠杆融资模式埋下的雷。未来房地产开发规模与速度会得到控制，房企会进一步集中在头部企业，尤其是国资背景的企业。企业考虑更多的是品质与品牌带来的溢价。
同时，随着住宅市场的饱和，很多房企的开发领域会进一步细分，如产业地产、养老康养、文旅等。除了前端开发建设，社区的商业运营服务也会是房企积极布局的方向。不少房企积极上市物业板块，就是为了打通房地产的全产业链布局。
首先，架构会发现很大改变，以往那种全国铺开的运营方式可能不会再有，而是聚焦某些重点区域；其次是架构调整，比如部门、区域合并，降低人力、运营成本，再者，告别高杠杆、高周转；第四，融资手段、方式也会更趋于谨慎。
3
可爱的功夫君@功夫房产 主笔人
政策底是不是到了？预判明年一季度佛山楼市有何变化？
拐点已经来了！至少政策、市场、资金已经彻底见底了。房贷之前要等半年，现在一个月甚至一周就能放贷；市场也有回暖迹象，像佛山12月前三周反弹很明显。见底之后怎么走呢？我个人觉得会是温和复苏，不能太差也不能太火。料明年各城会大规模出台楼市托底政策，目标两个：稳房企，促交易。
麦少莊广东粤湾研究院研究总监
政策底部已经构成，价格底部也已经构成。
我很少做政策拐点的定论。对于刚需，我认为现在是合适的置业时机。但如果是投资，要谨慎了，很多板块会横盘或站岗。退一步说，哪怕政策出现拐点，也不代表还能闭着眼买，购房者对市场重拾信心还需要时间。
对于明年一季度市场我不太乐观，一方面是春节，另一方面疫情也有反扑的态势。待明年两会开完，二季度想象空间或许会更大。
朱伟德佛山房协市场研究委员会副主任，资深地产研究人士
从目前的政策来看，着力点在于维稳。政策对市场的影响有一定的时间周期，政策是否拐点，要看整体内外经济环境，房地产是支持经济发展的重要产业，需要长期健康发展。明年一季度市场大概率还是会延续目前这种相对缓慢的胶着状态，也是传统的交投淡季，市场有望在下半年迎来新的发展周期。
4
请给购房者一点建议或忠告？
朱伟德佛山房协市场研究委员会副主任，资深地产研究人士
首先，根据自身需求和实力购买，对于刚需，目前选择很多，可以多考虑一些轨道交通的潜力板块和项目；对于投资者，逻辑已经改变，房住不炒的理念下，房产投资需要甄别核心优质资产，考虑长期持有价值和可变现周期。
资金充裕者，优先考虑核心地段的高质量楼盘；上车买家，优先考虑中心区性价比较高的盘，现在金融政策有转向，房企促销也已经持续2-3个月；投资客如果考虑概念型板块，就要优先考虑高端产业集聚的板块，以及概念兑现比较容易的板块。
曹绍林合富研究院高级分析师
对于未来1年至1年半有买房需求的刚需，要结婚、读书的，建议越早买越好。
今年卖地少，明年供应自然少，可选择更少。此外，房地产调控方向有可能改变，不排除后续有些城市出台灵活政策，有些板块供应不足或供不应求，开发商二、三季度偿还债务上压力不大的，价格有可能上调，所以建议早出手。
首先，期望值要降低，别想着一年赚百分之几十，买房还是要以自住为主；第二，可以投资，但要立足长线投资，也要控制融资成本；第三，有资格有能力的话，建议尽早出手。
作者：功夫财、功夫多
审校：功夫基、功夫财
PS.功夫君已开通佛山购房交流群，如果你有意向置业佛山，欢迎扫码进群。
注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。
入群方式：扫描下方二维码，转账支付5元，经过核验即可。
【收楼】中海悦林熙岸：一梯两户，轻奢感
【交付】越秀星汇瀚府：咬合复式+大园林！