地价1.7万，新盘也1.7万起！里水新货太多了

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这一期，功夫君将前往一个素来被称为“广州后花园”的传统临广板块——

里水。

里水楼市主要分为三大部分：金沙洲佛山片、盐南路一带和中心城区。

这一次，功夫君主要看的是盐南路一带及中心城区（金沙洲板块即将上线），毕竟去年新拿地入市的项目都集中在此，结合在售旧盘，我发现里水市场有几个特点：

①新盘货量庞大，还有1字头，能议价；

②首付比例能2成，首付期限有松动迹象；

③盐南路一带主打广州客，中心城区主打本地客或新里水人；

④销售侧重介绍小区规划、产品、交标，周边配套简单带过。

| 梦里水乡

保利紫山还有1字头

说到盐南路一带，绕不开的一个盘，就是卖了11年的保利紫山。

讲真，住在这里，没私家车出入还是有点费劲，毕竟小区占地3000亩，实在太大。

目前，紫山自成一个“小镇”，园区配套很齐全。项目自带4万㎡商业体，包括小区外有“保利时光印象商业街”，已进驻有肯德基、中国工商银行等。

小区内有成熟底商，便利店、水果店、肉菜店、培训机构甚至社区医疗服务站，业主的日常需求，下楼基本都能满足。

| 紫山小区内部底商

学校方面，公办九年制的里水展旗学校就在小区里，正对面是民办的美加伦国际实验幼儿园。

| 展旗学校

小区绿化环境也可，内有9000㎡的狮子湖，外部紧挨展旗峰生态公园，业主有专门的登山通道。

| 紧挨展旗山

户型丰富，小至73㎡两房，大至500㎡别墅都有，目前在售的产品比较分散，遍布多个组团：

• 【紫誉】：近展旗山，7层110㎡四房，一梯两户，带装修3-3.3万/㎡；

• 【紫晨】：小区东南角，近商业街，102-116㎡三四房，带装修2-2.5万/㎡；

• 【紫园】：【紫晨】北侧， 73-94㎡两至三房，毛坯1.7万/㎡起；

• 【紫山府】：小区外北侧，跟主社区之间分隔开，紧挨里水大道， 8-11层105㎡三房，一梯两户，带装修1.8万/㎡起。

对比历史价格，除了去年国庆【紫山府】低层单位曾打出15888元/㎡外，其余价格变动不太大。

若卖三房，同样102㎡带装修，不介意靠马路的话，销售更推荐紫山府。其102㎡南北对流双阳台，主阳台能做到约6.3米长，一梯两户，性价比高一些。

| 保利紫山府

深业地王贴地飞行

整盘住宅楼已封顶

离开紫山，往北走进下亨田村，就是里水地王项目——深业旗山雅苑。

这个盘相当有趣，佛山首宗摇号地块，拿地价超过1.7万/㎡，出道即巅峰，后蛰伏三年才入市。

| 深业旗山雅苑

算起来，这已经是我第二次看深业。对比第一次，我发现售楼部内部缩水了，只有沙盘、前台以及数张洽谈桌椅。问及原因，原来售楼部后期是商铺，现在要重新整理以便后期验收。

| 深业旗山雅苑沙盘

整盘合计4栋高层住宅，共计590套，其中1-2栋复式、3栋平层、4栋人才房（建成后无偿移交政府）。

目前在售3栋连体楼，分为01、02单元，01基本售完，现主打02，户型为84/85/88㎡三房、114㎡四房，整体售价约2-2.3万/㎡，与入市价毫无区别。

销售透露，三房2楼单位1.9万/㎡就有，四房定价较高2.3万/㎡，现正向上级申请卖2万/㎡，后期会推复式，估计卖5-6万/㎡，具体面积、户型待定。

这个盘定位偏刚需，84、85㎡为三房一卫，区别在于次卧朝向。室内交标较智能化，配有智能马桶、电热毛巾架、空气检测仪、防盗检测仪等。

| 样板房

现场可见，整盘已封顶，园林已完善，预计明年收楼。功夫君到访时，就有一对广州自驾来的业主看建设进度。

总体来说，项目体量小，周边村屋围绕，产品和价格都没特别大的优势。项目地价1.7万，卖2万已是贴地飞行，同价格周边还有多盘可选，所以去货很难。

| 项目周边的村屋

离开深业，沿着里水大道继续向西，在旗峰小学旁看到美的滨湖学府，还没卖，也无吹风价，正在认筹，主打93-128㎡三四房。

中心区2.1-2.5万

主打里水本地客

接下来说说中心城区，这里有两个新盘：龙光越秀和阅玖章、远洋北控天成。

和阅玖章在艺术河畔旁，总共就6栋楼，主打95-125平，售价约2.1-2.5万/㎡，价格还能谈，最快明年收楼。

周末这里人气比较旺，功夫君逗留的一小时内已有4-5组客户上门，以中年男士、夫妻小两口居多。

| 龙光越秀和阅玖章

项目主打本地客，无论是销售中心的龙舟、醒狮摆设，还是户型设计上都在拉拢本地人的心。据广东粤湾数据研究显示，该盘去年12月首次开卖，里水客占比100%。

产品定位偏刚改，住惯村屋的村民认为125㎡还不够大，不过没关系，后期还有135-140㎡。该盘首付也有松动，3-7天内交2成即可，要延期再详细商量。

| 龙光越秀和阅玖章

远洋北控天成，优势在于紧邻里水中心小学、里水中学，自身还有幼儿园，教育资源丰富。产品主打刚需，将推85、95平三房、109平四房，预计3月卖，吹风2.1-2.5万/㎡，冻结2万开盘可打98折，且优先选房。

户型设计比较中规中矩，让功夫君感到很吃惊的是，销售称95㎡三房次卧为安全房。销售介绍，目前认筹客户约100个，多数来自附近学校的教职工。

| 远洋北控天成

中心城区适合自住

投资超2.5万价格优势不大

保利、深业两盘直线距离金沙洲大约2.2公里，浔峰岗地铁站约4.6公里，地缘上能吸引广州买家，而且价格上也有较大优势。

不过，这边新盘出货压力挺大的，主要是二手放盘量多，而且价格基本与一手持平，比如万科金域缇香，更靠近金沙洲，三房挂牌也就1.8万/㎡。

至于中心区新盘，更适合自住，有投资客认为，这里如果卖2.5万/㎡以上，他会更倾向于大沥新房或桂城二手房。

此外，一位在长信公馆居住一年的新里水人告诉功夫君，新房2万出头能接受，但去到2.5万就有点难下手，毕竟周边城市界面还有待改善，村屋密集，没地铁，平时乘坐公交车到浔峰岗地铁站，红绿灯多且交通拥堵。

事实上，里水城市面貌更新已大有进步。比如梦里水乡，功夫君的同事哈喽少女连逛两年都觉得不腻。里水中心区还将重点推动里湖新城的建设，指日可待。

蛮重要的一件事是，南海建设大道工程去年已启动征地，这条东西向主干道将串联起大沥、里水、金沙洲，未来通过接驳广佛大桥（在建中），来往广州荔湾会更便捷。

此外，桂澜路北延线（在建）打通后，将缩短里水到千灯湖车程时间，这不仅可以分担桂和路的交通压力，也将使千灯湖、大沥、里水联系更紧密。

——END——

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