暴踩金沙洲：地王来了也没用，价格跌回一年前

面对房价上涨，我们总希望有台时光机，带我们回到过去掌醒自己，果断去买。

当市场遇上冰点，在金沙洲买房时光倒流这事，成为了可能。

我们走访了一圈，并拿出过去一年的价格对比了一下，三个项目都像坐了趟过山车一样，涨个3-5千，又跌个4-7千，有些甚至跌破开盘价。

谁都知道，金沙洲佛山片的疯狂期是当代去年拍下2万/㎡地块的时候，周边盘纷纷涨价，好不容易捅破3万+，下半年遇上政策重锤，价格又回到开盘前。

而地价还站在山顶上的当代项目，还吹出3-4万/㎡装修价，真替它捏一把汗。

南北人气差别大，配套级别相差远

纵所周知，整个金沙洲岛由南海里水、大沥黄岐、广州白云分割，销售自称中心时别当真，看热力图最公平。

人气最集中的是金铂天地、浔峰岗-横沙地铁站，北部的永润广场、广百百货次之，越靠近广州的行政区域，人口越聚集，岛的西北部还是人烟稀少的广袤土地。

广州6号线止于浔峰岗站，广附实验学校、华南师大附属小学、金沙洲医院这些级别较好的医疗、教育都集中在广州片，人气自然往那里聚集。

反观佛山片，拿得出手的优质配套几乎没有。

例如北部里水板块，这里的业主都要过岛往西边的里水中心小学和里水中学读书，硬生生地把里水中心小学挤成了全南海最大小学，一年级就20个班了。

幸好，金峰洲小学今年要开学了，里水片的洲民终于盼到了家门口的学校。

| 从金洲府看金峰洲小学

此外，南部的伯奇学校（九年制公办），也是快马加鞭建设中，未来将提供金沙洲南部片区居民子女丰富的学位。

商业来讲，这里的永润广场应有尽有，但品牌级别相对较低，仅卜蜂莲花、名创优品、江渔儿等，而南部的万达广场+金铂天地，不乏万达影城、苹果、优衣库、喜茶等高端品牌。

从城市面貌来讲，北部有浔峰山，且加之有墓园，因此北部原生态用地保留较多，南部背山，无论是楼盘、村落、商场、人气都更集中，城市形态更丰富。

北部掉价厉害，南部价格相对稳定

降价幅度最大的是金洲府，三房最低2.3万/㎡，跌破开盘价。

项目已进入尾盘，前期售楼部已撤走，改至另一接待处，交楼时间为2023年3月和6月，所有楼栋货量不多，剩余4号楼未推。

| 金洲府实景

销售把整体价格都说了一遍：

1号楼，2梯4户，93㎡三房竖厅2.4-2.5万/㎡，横厅2.6-2.7万/㎡。3号楼，2梯6户，83㎡三房北向2.3万/㎡，南向2.4-2.5万/㎡，114㎡四房2.6万+/㎡。5号楼，2梯4户，整体约2.6-2.8万/㎡。

虽然是降价盘，但接待过程很专业、很认真，体验足够好，从板块配套、小区规划到产品带看、不利因素、价格分析、贷款利率分析等，事无具细地全部告之。

| 金洲府沙盘

销售也坦言：该盘高位曾卖到3.2万/㎡，冰点价去到2.6万/㎡，如今市场有所回暖，93㎡已恢复到开盘价。

他还拿出一套高价成交单位来对比，同一个楼栋同一个面积朝向的户型，去年成交高位是3万/㎡，只相差了两个楼层，如今只需2.7万/㎡，即便是中间层单价也只需2.8万/㎡。

“说实话，业主没想法是不可能的，今天早上他还微信找我了，但市场就这样，没办法的。”

他还提到，现在利率也降了，从去年的6.5%降到现在5.6%，房贷省下很大笔钱，以此佐证现在是入手的好时机。

同样是新希望操盘项目，金沙公馆拿地比金洲府晚了半年，地价贵约5000元/㎡，地价成本摆在那里，其降价没那么放肆。

| 金沙公馆实景

项目目前主推南侧的1、2座，2梯6户，南向望洲村公园以及项目的B地块配套（幼儿园、消防站、公交站），天晴的时候高层还可能看到江景和浔峰岗。

| 金沙公馆沙盘

| 金沙公馆航拍实景

现主推楼栋有86㎡三房，面积比首批产品更小，总价门槛更低，加之又是纯南向无遮挡，因此销售极力推荐入手。

算了一下价格：

① 2栋86㎡南向，低楼层单价约2.56万/㎡，首付只需67万；② 2栋96㎡北向，折后总价277万，首付约83万；③ 6、7栋96㎡南向望花园价格，总价要300万以上，首付接近100万。

总体来讲，86㎡既是朝南，视野又无遮挡，不介意景观和小区外围噪音，真的是刚需福音了。

| 金沙公馆一路之隔永润广场

虽然普遍降价，但越靠近广州，越有交通优势的，价格就站得越稳。例如华侨城天鹅堡，凭借央企+准现楼+广佛大桥，整体价格也没有下降多少。

| 华侨城天鹅堡沙盘

现场算了一下，除了一套2楼板房甩出2.78万/㎡地板价，仅次的特价单位也要3.1万/㎡起，好一点的中间楼层单价也还保持着3.5万/㎡；四房价格则要3.4-4.1万/㎡。

| 天鹅堡一口价单位

销售介绍，华侨城价格稳有几个原因： 

①准现楼，华侨城是央企，没什么资金压力；

| 接近交付的天鹅堡
②周边待拍地块楼面价1.6万/㎡起步；③广佛大桥已经在建了，而且距离项目很近；④整个金沙洲东南片只有中海和华侨城两个楼盘，可选择少；⑤中海楼龄已经十几年，80多平只有两房且朝北，户型设计较差，但二手价也要3万/㎡以上。
| 天鹅堡与待拍地块

销售还非常自信地提到：“我们项目价格直接跟广州对标，不跟佛山项目比较。”

最后说说金沙当代阅MOMA，现场冷冷清清，只有两个工作人员接待，工地似乎还未复工，销售只简单介绍了周边及小区，透露吹风价3-4万/㎡，大约4月开板房。

整个盘只有2栋楼，西北面58㎡望江，东北面58㎡望浔峰山，68-79㎡两房全部南向望小区花园，有粉丝调侃这是双墓园景。

| 金沙当代阅沙盘

主推的是58㎡两房一卫、68㎡两房一卫、79㎡三房两卫，堪称金沙洲最极致上车盘，按这个吹风价，上车首付才50-70万。

这个盘的看点在于：佛山首个地价突破两万项目，自带光环，彼时邻盘万科四季花城二手还借机涨了价。

| 金沙当代阅项目现场

但自从当代置业爆雷后，这个盘就一直被传停工和股权转让，天眼查还显示其“未领取施工许可证就进行主体结构施工”，行业更内有消息称其已由三陆康接手，真相如何，我们将密切关注。

三房产品内卷，当代79㎡无人能敌

最后看看产品，四个盘都有三房产品，华侨城天鹅堡是开发最早项目，做的是风车型楼栋，所有户型朝南，最小面积87㎡三房一卫，西南向。

| 天鹅堡87平板房

整体竖厅设计，交标带洗碗机、西门子厨电、凉霸、科勒抽拉式水龙头，吸顶灯为简约时尚风格，阳台为三开门设计。

| 天鹅堡87平板房

一些细节让人感觉质量不太好，例如板房卧室实木地块没有铺平，半赠送的阳台未确定是否封窗交楼。

紧接着是新希望两个盘，金洲府开发在前，三房玩出了花样，有2梯6户楼栋的83㎡三房，也有2梯4户的横竖厅93㎡三房。

93㎡横厅三房最出彩，楼栋密度低，南北对流，客厅采光开间足够大，因此整体价格也是三房中最贵的，交标中，所有可能西晒的窗户都做了半遮光档板。

| 金洲府93平横厅

| 金洲府交标细节

金沙公馆开发在后，三房再突破新高度，相同面积在厨房处拉出一个生活小阳台，使得生活与景观互不干扰，堪称有9成实用率，现场还把两个竞品的三房拉出来对比。

 | 金沙公馆与竞品对比

| 金沙公馆厨房与小阳台

金沙公馆把采光做得很足，例如客厅阳台移门为双开门，减少视觉阻挡，赠送的小卧室可以做到落地窗封窗交付。

| 金沙公馆阳台双开门

| 金沙公馆次卧落地窗

最后便是当代的三房了，同样的配置它压缩到了79㎡，高地价在前，只能从产品端入手压低总价，降低上车门槛。

金沙当代阅户型图（左右滑动查看更多）

目前只有图纸可看，一切只能YY，还需要等待板房开放一睹真颜。

编辑：功夫多

校审：功夫基、功夫财

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