双外人士无房无贷首付2成！30万上车！这个临广板块真香
最近去了趟伦教，发现一手盘最高已经卖到2.4万/㎡！
看完正在裸泳的陈村，蠢蠢欲动的北滘以及城市界面超赞的大良，功夫君就想问一句：伦教到底凭什么呀？
“不限购+3号线+接壤广州！”几乎每一个销售都这么跟你说，重点是：有些项目对双外人士首套房可以做到2成首付！
城市面貌：
被国道“割开”的小镇
伦教被称为“珠宝小镇”，大名鼎鼎的周大福、周生生就在这里发家，美丽的香云纱也是这里的“特产”，可见伦教人都是相当有匠心的手工艺者。
伦教虽然处于大良和北滘之间，却被纳入非限购区，着实让人有点不解。
| 广佛限购地图
事实上，夹在中间的伦教有点“小透明”，沿105国道从北滘往大良走，没几分钟就飞过了伦教，完全不感受到它的存在。
|被国道与立交割开的伦教
而且因为好几条立交桥建在这里，使得伦教来往交通相当复杂，外来人容易迷路，东西部有点割裂，形成两波不同客群的置业板块。
价格：整体1.8-2万/㎡
双外人士首房首贷可做2成首付
自从地铁3号线开建，以及2018年顺德医院的搬迁，伦教东部新城火出了圈，吸引了很多广州番禺自住和投资客。
先看一张房价地图
对于无房无贷的双外人士（无佛山户口、无佛山社保），保利、时代项目都声称可以做2成首付。
①广佛保利城
广佛保利城是占地最大的项目，分为三个组团：云启（花园最大）、天耀（花园小一点，有回迁房）、品悦（公寓住宅混合）。
| 保利沙盘
开盘两年，目前【云启】在清尾货，该组团占地7.5万㎡，规划14栋楼，有泳池、足球场，最早开建开卖，将于今年7月和12月分批收楼。
| 保利与地铁站距离
【云启】面积段为77-84㎡三房，103㎡四房，价格约2.1-2.4万/㎡，对比1.9万/㎡开盘价，涨了不少；对于投资客，销售已不建议买【云启】，而是强烈推荐更便宜的天耀。
| 云启实景
【天耀】只规划了6栋楼，花园小一点，但销售会尽量避开缺点，拿旁边在售的时代对比，放大自身楼距大、无遮挡、绿化率高等优点。
| 天耀组团
| 天耀与伦教中学距离
【天耀】组团有大面积，产品75-84㎡三房，103-106㎡四房，125㎡五房，主推2座，销售会强调该栋面积段最大，圈层最纯粹，目前均价约1.9-2万/㎡。
算了【天耀】两套房源价格：
| 房源 | 2栋低楼层 | 3栋高楼层 |
| 面积 | 75㎡北向 | 77㎡北向 |
| 折后总价 | 146万 | 173万 |
| 折后单价 | 1.95万/㎡ | 2.25万/㎡ |
| 2成首付 | 约30万 | 约35万 |
| 30年月供 | 约6500元/月 | 约7700元/月 |
②时代印记
时代规划有8栋楼，面积段为88-97㎡三房，104-119㎡四房，大部分楼栋已清货，目前主推7座，6座未卖，该盘将于今年9月收楼。
| 时代沙盘
7座方面，88㎡北向均价约1.8-1.9万/㎡，南向均价约1.9-2万/㎡，这座优势是北向看花园，小区中间，相对安静；实景显示，时代楼距有点小，而且1座直面加气站。
| 时代实景
| 1座阳台实景
算了几套房源：
| 房源 | 3座低楼层 | 7座低楼层 |
| 面积 | 86㎡ | 104㎡ |
| 折后总价 | 173万 | 195万 |
| 折后单价 | 2万/㎡ | 1.88万/㎡ |
| 2成首付 | 约35万 | 约39万 |
| 30年月供 | 约7700元/月 | 约8700元/月 |
其他楼栋88㎡房源清栋总价区间约150-165万，折合单价约1.7-1.8万/㎡。
销售又透露了一个折扣，购买一个12万人防车位，可以在房价折后基础上再减8万元，相当于4万元买了个车位。
③凯蓝锦伦华庭
这是挺神奇的盘，开发商在容桂有几个项目，一直因为做极致小户型而出名，在伦教还拉出32㎡两房的设计。
| 凯蓝沙盘
价格方面，32㎡单价最高，去到2万/㎡，其余户型都是74-77㎡，毛坯均价1.8万/㎡，对于有装修需求的客户，可以追加约1200元/㎡装修，总价增加约9.6万。
项目大部分楼栋已售，现主推东北角的3座，由于淡市，价格比前期推的1座（均价2万/㎡）都便宜了。
| 凯蓝建筑进度
算了两套房源价格：
| 房源 | 3座低楼层 | 7座低楼层 |
| 面积 | 75㎡横厅 | 77㎡竖厅 |
| 折后总价 | 126万 | 139万 |
| 折后单价 | 1.68万/㎡ | 1.8万/㎡ |
| 2成首付 | 约38万 | 约42万 |
| 30年月供 | 约5000元/月 | 约5500元/月 |
销售还透露，有些房源阳台西望医院，折后单低至1.75万/㎡，有些一楼房源，折后单价可以低至1.5万/㎡。
| 凯蓝与医院距离
虽然这里不能做2成首付，但现场有抽奖活动，成交可获免1-10年物管费，百分百中奖，项目将于2023年3月交楼。
④龙湖江与城
该盘位于105国道旁，占地超级大，占地8万㎡，配备18班幼儿园，规划13栋楼，配建泳池和共享书屋，整个园林品质很棒。
去年5月开盘，不到一年，1、13、23栋已卖完，10栋在清售中，清栋价1.85-1.95万/㎡，目前主推12栋中心楼王，价格约2-2.2万/㎡。
| 龙湖沙盘
“江与城”是龙湖比较知名的系统，既卖江景与卖城央资源，实际上，项目距离伦教地铁约1.2公里，距离滨江公园约400米，未来北侧还有宅地出让，会否形成江景遮挡，还是未知数。
| 龙湖及周边规划
| 龙湖与江景距离
算了2套房源：
| 房源 | 12座低楼层 | 12座低楼层 |
| 面积 | 85㎡横厅 | 97㎡ |
| 折后总价 | 157万 | 175万 |
| 折后单价 | 1.8万/㎡ | 1.8万/㎡ |
| 2成首付 | 约32万 | 约35万 |
| 30年月供 | 约7000元/月 | 约7800元/月 |
⑤ 金科铂悦都会
这个盘位于伦教老城区，周边道路狭窄，但胜在配套成熟，生活所需，步行即到。
不问不知道，原来该盘早在去年已清盘，清盘价是1.7-1.8万/㎡；目前只是拿出30多套工抵房出售，单价只需要1.5万/㎡，还带装修。
| 金科沙盘
项目只有2栋房源，2梯6户，只有两种户型，89㎡三房和110㎡四房，风车型楼栋，全部南向；89㎡三房可选择性较多，110㎡只剩下4套。
项目已明明白白打出优惠房源，89㎡最低总价129万，折合单价1.44万/㎡，110㎡最低总价149万，折合单价约1.36万/㎡。
| 金科特价房源
产品：
保利时代正面刚，凯蓝、龙湖走自己的路
整个伦教一直以做极致小户型而出名，东部三盘的产品最具可比性。
保利77㎡三房投资客最多，三房压缩到80㎡以下，佛山很少见，客厅开间3.4米，厨房做到回字型，大单盆位置是飘窗改造而来，正对一扇比较大的采光窗。
主卧L字型飘窗，有三个开窗；阳改房比较小，需要做订制床，整个户型实用率可以，唯一缺点就是北向。
保利三房板房
84㎡南向，是77㎡的放大版，基本配置一样；103㎡是横厅四房，客餐厅主卧朝南。
时代最小是88㎡三房，还有97㎡三房，这两种产品比较常见，在大家都是80多平的区间，时代只能做到双开间朝南，两个次卧朝西或朝东。
| 时代户型图
在同样约104㎡四房的面积段，时代的不同点是卫生间在玄关处，主卧飘窗采光面小了点。
时代104㎡板房
凯蓝则把70多平这个区间的产品玩出了花样，有横厅、竖厅，还有纯东向、纯西向设计。
它的最大优点是梯户比不高，2梯4户或5户，大部分是17层左右。
77㎡竖厅板房显示，把阳台移门打掉，做成榻榻米，造成了视觉扩大的空间感，但是到了厨房卫生间就“露出马脚”，实用率并没有保利高。
| 凯蓝竖厅三房实景
74㎡横厅板房所示，南向阳台存在难改造的犄角旮旯；西向、东向户型严格来讲也是竖厅设计，只是西向景观为医院，有些人会介意。
| 凯蓝横厅三房阳台
大家最好奇的是32㎡两房，如图纸所示，像是某个角落“抠”出的一套小公寓，阳改房、厨房都不方正，非定制家具难以使用。
龙湖、金科定位给本地刚改客，户型比较正常，龙湖起步面积85㎡三房，跟时代差不多，只能做到双开间朝南。
114㎡四房为南北对流双阳台设计，重点是该盘楼间距特大，现场看了一下，板房所在的2座与12座楼王相距超百米。
| 楼间距实景
金科89㎡做到三开间朝南，110㎡四房也是南北对流双阳台设计。
金科户型图
交标方面，保利赠送入户到顶玄关柜，厨房配备消毒柜、炉灶等，所有柜体为博洛尼品牌；时代缺少玄关柜和消毒柜，而且时代厨房移门和采光窗都小一点，其他配置差不多。
卫浴方面，保利的镜柜覆盖整面墙，浴室屏为三开移门设计；时代的镜柜面积只有一半，浴室屏为推拉设计。
时代交标
凯蓝如果想加装修，只能选择开发商提供的名匠装饰品牌，现场看了一下，品质也不算特别差，该有的都有。
龙湖交标也比较出彩，有入户玄关柜，有洗碗机、大单盆、天使拉篮，卧室有安全紧急按钮，但入户大门没有复合钢结构。
龙湖交标
金科交标比较中规中矩，有入户玄关柜，厨房少了消毒柜，其他都配备齐全。
写在最后：
3号线即将开通，投资洼地会否消失？
在伦教看房，销售都说很多广州番禺客户来这里买房，这主要得益于即将开通的地铁3号线以及本来临广的先天位置优势。
东部新区自住客以医院员工、伦教中学老师家庭为主；西部滨江公园一带则吸纳北滘外溢客为主。
也有周边不少二手老盘置换客，而且龙湖呈现的品质很高，走几步就有江景，销售会特意带客户去欣赏一翻，但门前105国道车水马龙，总能把人拉回现实。
| 105国道车流
南部美的桂畔君兰和唯美臻岸虽然没有看，据功夫财分析，这里以大良外溢客为主。
对比大良北滘2-3万/㎡房价，伦教还有很多折后1字头房源，确实形成了价格洼地，而且房源面积压缩到极致，总价门槛相当低；加之信贷放松，双外人士也能做到两成首付，还不限购，确实很香！
看房当天，保利、凯蓝、龙湖都偶遇3-4台客户，由于暖市明显，保利称现在售价比年前涨了800-1000元/㎡，龙湖销售也发出涨价预告。
在此之前，伦教也吸引了碧桂园、中海等品牌开发商进驻，集中在105国道以西新老城区交界，主要针对本地改善客。
| 伦教碧桂园
目前伦教新开发宅地往东部新城或北部滨江一带迁移，佳兆业、港龙两块地将在今年入市，地价最高超过1.2万/㎡。
随着地铁开通，洼地伦教还能保持多久？我们拭目以待。
编辑：功夫多
校审：功夫基、功夫财
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