130万地铁三房，刚需想当上帝？禅城这里可以！
开年探春，功夫君团队在禅城区域走访了祖庙、张槎、城北，这一次终于轮到上车板块——南庄。
南庄是禅城房价最低的镇街，有11个在售一手楼盘，供应量庞大，成交量占禅城1/3左右，一直以来都是“戏很足”的板块。
去年底开始，南庄利好不断：佛山地铁2号线开通，佛山地铁4号线动工，佛山二中附属学校、禅城区人民医院总院纷纷启动建设等。
今年春节以后，南庄楼市发生了哪些变化？萨姐带你去看看。
随着禅城“十四五”规划、政府工作报告等把更多笔墨放在凤翔湾——“东有三龙湾，西有凤翔湾”，南庄配套资源向凤翔湾倾斜，旧改大刀阔斧铺开，凤翔湾热度大有赶超绿岛湖的势头。
近三周内，凤翔湾壹号和海伦堡·汇银·玖悦澜湾上榜南庄热销榜第一、第二，网签量在20套以上。
两盘情况各有不同，凤翔湾壹号在售二期2座，只有两种户型，83㎡三房和101㎡四房，售价约1.6-1.8万/㎡，已经取消月初1.5万/㎡的特价单位。
同一楼层，83㎡南向单位总价要比北向单位总价多8-10万左右，单价相差1000元/㎡，南向单价约1.7万/㎡。101㎡横厅四房皆为南向，单价1.63-1.8万/㎡。
而玖悦澜湾虽然曾声称3月1日后涨价，但目前仍有1.3-1.4万/㎡特价单位，94㎡南向毛坯三房，总价在130万/套以内，明显存在以价换量。
这可能跟海伦堡的操盘风格有关，直线距离相距约4.5公里的海伦堡弘阳悦江一號（张槎盘），也大打促销，毛坯1.37-1.55万㎡。
话说回来，为什么凤翔湾板块热度上升？
萨姐认为，这个板块一桥即达石湾，即使没有地铁助力，本身通勤比较方便，近年来旧改拆迁速度相对较快，可能是南庄城市更新最快的区域。
加上石湾西部的佳兆业悦峰已售罄，复地公园和光售价1.9-2.2万/㎡价格偏高，凤翔湾可以吸收石湾外溢客源，比南庄其他板块张力更强。
佛山地铁2号线开通后，绿岛湖项目陆续走出“价格战泥潭”，年前龙光玖龙臺和保利中交大都汇买房送车位使用权，现在已经取消了。
龙光玖龙臺三房单位已售罄，目前主推116-123㎡四房，售价约1.85-1.95万/㎡。有关注该盘的粉丝称，今年1月1.8万/㎡可买中间楼层的123㎡四房，如今类似单位单价去到1.93万/㎡，四房单位有1000元/㎡左右涨幅。
而保利中交大都汇在售二期A2栋，是47层超高层，3梯4户，户型为97㎡三房和126㎡四房，售价约1.7-1.85万/㎡。以一套10楼以下的南向三房为例，折后总价约164.4万，单价1.69万/㎡。
“春节后房贷利率下调，很多购房者出来看房，加上绿岛湖已经开通地铁，现在开发商不可能再促销了，年前1.6万/㎡的特价单位没有了。” 保利中交大都汇的销售说道。
而世茂弘阳绿岛湖公馆每天推出6套特价单位，只对意向客户公布，要求5成首付，才可以拿到1.6万/㎡特价。如果是正常三成首付，单价则去到1.7-1.8万/㎡，较年前上调1500元/㎡左右。
这意味着，现在入手绿岛湖板块，要比年前的议价空间更小一点。
如果手头预算有限，又想买绿岛湖地铁盘，可以看看金辉辉逸云庭，这是绿岛湖板块上车门槛最低的项目。
项目在售一期14、17座，户型为86-126㎡带装修三四房，近期推出30套特价单位，一口价1.4-1.5万/㎡。
举个例子，86㎡三房一卫总价约122-134万，96㎡三房两卫总价约140-143万，而且有中间楼层可选。据销售说，现在优惠力度很大，年前96㎡三房总价至少150万，正常单价1.6-1.75万/㎡。
不仅如此，金辉辉逸云庭在售楼栋，与保利中交大都汇在售楼栋仅一路之隔，前者是2梯6户，楼高33层；后者3梯4户，楼高47层。
萨姐挑选了10楼以下相似楼层计价，保利中交大都汇97㎡三房总价约164.4万，三成首付约49.3万。相比之下，金辉96㎡三房总价少24万，首付少7万左右。
为什么差价这么大？原因很复杂。
首先，从展示面看保利中交大都汇更胜一筹，从地铁口出来，直接到达销售中心，目前已有零售超市、面包店开业，公办幼儿园开学，空中花园展示面较好；而由于施工围蔽原因，从地铁站出来，需要绕行一段路程才到达金辉辉逸云庭，沿途会看到面貌欠佳的河涌和一排高压线，两者观感不同。
其次，户型产品不同。金辉86㎡三房只有一卫，而96㎡三房是横厅设计；保利97㎡竖厅三房是热门户型，在板房交标上花了心思，比一期有较大提升，萨姐现场参观感觉档次比较高的。
不过，价格包容一切，金辉140万搞掂南向三房，还是极具吸引力的。未来施工结束后，保利中交大都汇会开放公共道路，行人穿过地铁停车场首层道路，可以快速到达湖涌地铁站。
萨姐还留意到，南庄多个项目近期迎来阶段性节点，看点十足。
首先是建投·绿地 榕华里开放样板房，推出75-103㎡极致户型，75㎡做三房，103㎡做四房，与美的时光形成差异化竞争。
目前，项目开放了两个板房，分别是88㎡三房和103㎡四房。该盘预计3月26日开盘，价格待定，冻结2万可预选房。【板房解读】
紧接着，上周六美的时光开放二期4座【江城映月】板房，主打98-132㎡江景洋房，限量88套，吹风1.8万/㎡，预计3月底开盘。
这是美的时光最后两栋楼其中一栋，户型有明显升级，采用长阳台设计，是南庄少有的纯南向望江户型。凤翔湾壹号是东北向望江，在售的非临江楼栋，有一定遮挡；玖悦澜湾是东向望江。
此外，美的时光还清售3座98-120㎡房源，折后单价约1.5万/㎡起。
同日，中建壹品佛山建投·誉湖加推全新4座，主打104-120㎡带装修三四房，售价上调为1.88万/㎡起。
凤翔湾壹号则开售全新二期，采用实地板房，提升智能家居标准，园林展示面较好。
销售直言，“实地板房空间尺度更真实，不存在障眼法，83㎡做三房两卫，更适合刚需上车。”
其实，南庄作为建陶大镇，早年房地产项目多以毛坯为主，随着人们生活水平提高，以及客群覆盖禅城主城外溢刚需，精装房成为南庄市场主流。建投·绿地 榕华里曾考虑过做毛坯，但最终还是确定以带装修销售，市场需求转变促进产品升级。
随着气温上升，佛山仿佛一下子从冬天进入夏天，南庄楼盘看房人气明显升温，但自然来访依然有限。于是，各大开发商使出十八般武艺，以各种噱头吸引客户来访。
建投·绿地 榕华里举办探秘侏罗纪恐龙展览，吸引家长们带娃到场；美的时光举办“我的莫奈花园”艺术DIY活动，号召老业主带朋友上门；凤翔湾壹号举办美妆达人抽奖活动；万科金域半岛、金辉辉逸云庭等项目则直接以特价房源吸引客户。
八仙过海，各显神通，总之案场气氛必须搞起来。
如果你首付不够，开发商分分钟借钱给你。比如保利中交大都汇最低1.5成首付，剩余1.5成首付6个月后一次性还款，不收利息，只收1%手续费；金辉辉逸云庭首付可延期1个月，可提供金融方案；玖悦澜湾也有类似操作。
反正，如果首付不够，不妨大胆跟项目销售提出，总会有解决办法。
南庄一行，萨姐感觉到楼盘看房人气明显升温，有些楼盘取消特价单位，相当于上调了价格，已经走出年前“低气压”的困境。但不同项目之间，冷热不均，常常会看到相隔一条马路，单价相差2000-3000元/㎡。
地铁开通三个月，为什么价格还涨不起来？
一方面，南庄地铁盘只有少数，地铁利好已提前预支，正式开通后影响有限；另一方面，南庄依然存在低价盘，最低1.28万/㎡，地铁站旁1.4万/㎡有得拣，最高又接近2万/㎡，差价十分大，购房者存在认知误区。
如果你想在南庄买房，我认为目前正常价格区间在1.5-1.6万/㎡之间，如果超出这一水平，要看看是否有地铁、江景、湖景等溢价因素支撑。地铁并非佛山楼市唯一逻辑，只有当禅桂中心房价强势上行时，周边板块才会跟随上涨。
就目前来说，南庄的医疗和教育资源还是相对缺乏，希望市二医院绿岛湖院区、禅城人民医院总院、佛山二中附属学校等尽快落成，今年凤翔湾学校如期动工。随着配套兑现加速，南庄楼市仍有一定发展空间。
如果你对南庄楼市还有什么疑问，欢迎明天晚上八点来功夫君的直播间和我们聊一聊，点击下方预约，切勿错过哦！