佛山新政首日：满城尽是首付2成！40万上车北滘新城
端午安康！果不其然，佛山又下猛药了。
6月2日晚间，佛山住建局官方发文，优化限购区域，仅保留祖庙、桂城和大良，其余8个镇街全部松绑。
| 佛山住建局通知原文
这意味着，除上述三个街道之外，其他镇街一二手可以任意买，而祖庙、桂城和大良也并非完全限购，满5年二手也能任意买。那为何独独留三个呢？功夫君认为，房住不炒大前提下，佛山仍要维持住限购城市起码的面子。
| 佛山优化前后限购区范围对比图
纵向对比，这一轮的优化尺度几乎逼近2015年。
一时间，几乎所有解除限购的楼盘纷纷挥手庆贺，重点来了，新政落地后首日，佛山市场发生什么变化？功夫君全员出动，兵分多路赶赴几个核心临广镇街。
先导精华版：
禅城石湾：价格与年初相仿，最大变化就是首付两成带来的门槛降低，三房最低上车门槛34万。
北滘新城：中海、美的和合景三房都是2.4万/㎡起，最小面积三房首付2成40万就能上车。
顺德陈村：功夫君所探三盘全部执行2成首付，东部毛坯房源32万就能上车。
南海里水：临广几个新盘都有小户型三房，两成首付35万就能上车，月供大概在7K左右。如果去到金沙洲最靠近广州的区域，首付2成不到50万。销售称如果不是新政，想都不敢想。
南海大沥：靠近千灯湖的项目价格企稳，主城区一手贴地飞行，三房首付2成最低40万能上车，销售坦言计惯了三成首付，如今非常不习惯。
变化一
北滘新城人气冷淡，金沙洲人气最旺
在禅城石湾，功夫君主要走访亚艺城南一带，虽然限购已解除，但板块定价并不低，产品也以改善四房为主，人气没有里水、金沙洲那么旺，也未出现大面积看房潮。
| 泰丰千玺湾售楼部人气
在南海里水，人气较旺的楼盘主要集中在金沙洲一带，像美的东樾湾和碧桂园云樾金沙人气都不错，现场所见都是拖家带口洽谈的实客。
| 美的东樾湾现场人气
金沙洲的天鹅堡和金沙公馆搭配节日活动，现场更是人声鼎沸。功夫君在天鹅堡逗留期间，就有5、6台客在洽谈，并且陆续有人进出。至于金沙公馆，单是下午已有7组客户到场，而且都是在认真谈话的实客。
| 华侨城天鹅堡现场人气
| 新希望金沙公馆现场人气
在南海大沥，功夫君跑了4个盘，每个盘的销售都非常忙碌。接待过程要么突然换人，要么时不时接电话没法专心带客。
让功夫君印象最深刻的就是创客小镇，即使到了中午饭点，也还有许多人在现场洽谈。
| 时代创客小镇现场人气
至于其他盘，功夫君逗留时现场几乎都有4-5台客，比如龙光天誉和时代金地招商云曦，客群多数来自大沥本地。
| 时代金地招商云曦现场人气
在顺德陈村，功夫君所探三盘都有主题活动，现场人气普遍很热闹。保利阅江台销售称平时节假日上午客户都姗姗来迟，今天九点刚上班就有不少自来客上门。
| 保利阅江台现场人气
| 新城盛悦之光现场人气
相比之下，北滘新城几个楼盘的售楼部人气相对冷淡，购房者的反应似乎还没起来，相反地，当地的大型商场倒是人气爆满，大概都在专心过节吧！
变化二：
满城尽是首付2成
随便刷刷朋友圈，会发现大部分解除限购的楼盘，已经将首付2成作为主要卖点。
在石湾，功夫君先后看了五个盘，所有销售都明确首套首贷可两成首付，明显降低板块门槛，是板块最大的变化。
这不，粤海拾桂府就针对首付大做文章——
首套，无房无贷可2成首付
二套，在供一套可3成首付
三套，结清两套，第三套可按揭3成首付
放在之前，非限购区第三套房未结清停贷，已结清再买仍要首付6成。这个尺度不是一般的大，能惠及刚需、改善甚至部分投资需求。
粤海拾桂府目前整体售价在2.4-3万/㎡之间，95㎡和110㎡都有2.4万/㎡的单位。销售称，按照当前利率，月供同比减少1000元，极力推荐功夫君投资110㎡。
| 粤海人气
一直被拿来对比普君二期的龙光天宸新政后优势凸显。同样是四房，天宸比普君二期总价能低30万，叠加限购因素，二者首付相差32万。今早十点多钟，现场就有三四台客在咨询了。
美的里水盘反应也非常快。比如——东樾湾与滨湖学府，销售计价都按首付2成来。东樾湾面积段较小，单价较高；滨湖学府面积段较大，单价较低，按两成首付计算，两个盘的三房门槛都在36-37万左右，合作银行都能做到4.25%的利率，30年月供都在7K左右。
| 美的东樾湾端午推出一批特价房
首付2成的甜头在金沙洲体现更为突出。
在华侨城天鹅堡，一套特价88㎡小三房首付2成只需48万，但月供接近1万。销售直言，对于广州客来说，首付不到50万能买金沙洲真的很吸引，如果不是新政，想都不敢想。
| 华侨城天鹅堡特价房
一位资深信贷人士告诉功夫君，非限购区首付2成主要针对本地户籍和首套首贷客户，对双外人士和非首套首贷买家仍旧严格，不过预计下一步，银行之间的内卷会从利率转向2成首付。
目前在佛山，汇丰、渣打、广发、招行、邮储甚至建行都已加入首套利率4.25%的阵营，四大行首套房利率普遍能贴着LPR，即4.45%。
变化三：
涨价要喊，特价房也要推
每一次新政出炉，喊涨都是常规操作。
不过，这一轮松绑的镇街，要么临广有轨道，要么资源配套成熟集中，质素本身本不差，松绑后更容易吸纳广州客和本地买家。
在里水，美的楼盘反应很快，一夜之间更换了宣传物料，虽然都喊涨，但端午期间仍不断推出特价房。
比如，滨湖学府就推出一批一口价，三房1.9万/㎡起，四房2.4-2.5万/㎡，放风节后涨5%。
| 美的滨湖学府
相比之下，东樾湾姿态更坚挺些，称“随时涨价”。该盘目前售价2.2万/㎡起，隔壁广州地界起码价差两倍。
同样人气不错的还有碧桂园云樾金沙，洽谈区基本坐满，大概6-7台客。
该盘针对端午推出95折特价房，三房1.8万/㎡起，四房均价2.1-2.4万/㎡。首付2成门槛比美的还低，大约35万，月供也是7K左右，不过合作银行利率最低只能做4.45%。
| 碧桂园云樾金沙
在北滘新城，几个盘价格惊人的一致。
功夫君陆续看了中海悦林熙岸、美的云悦江山和合景天銮，三房都是2.4万/㎡起，四房要2.7-3万/平。
悦林熙岸仅剩几套底层尾货，天銮还有100来套货，云悦货量最充足，小户型有特价，83㎡的三房首付2成40来万就能上车，是南庄才有的首付水平啊。
| 美的云悦江山
接下来，北滘新城的主战场就是新盘汇德里，预计价格也不会便宜。
功夫君看完后有一点新发现：很多人认为首付两成反而会变相推高月供，但功夫君踩完发现，并不完全是这样。
功夫君算了一笔账，同样是总价400万的140㎡：
去年买首付3成120万，按照5.3%的利率计算，30年月供1.55万。
今年买首付2成80万，按照4.25%的利率计算，30年月供1.57万。
这相当于在月供不变的情况下，首付直接降了40万，不得不说利率的影响太大了
来，附上两张贷款计算表
在陈村，功夫君所探三盘今天都有主题活动 ，人气不错。
保利阅江台销售称，目前价格暂无波动，特价房2.1万/平起，大平层500万/套起，节后会采用“每卖10套房子，就涨价1%”的方式。
东部的新城盛悦之光特价1.96-2.63万/㎡，2.2万/㎡以下都能选到好单位，毛坯和带装修约相差1500-2000元/㎡，合作银行已经明确都能2成首付，算下来毛坯最低上车门槛只要32万。项目策划称暂无涨价计划，会随行就市。
| 新城盛悦之光
至于华润置地顺德润府，目前三房最低2.3万/㎡，四房最低2.6万/㎡，小高层单价去到3.6万/㎡。销售坦言，领导层有涨价想法，但因为是央企，调价需要向上级申请。
项目已跟银行确认，首套首贷可以做两成。假设名下有一套房，贷款已还清，再买一套仍旧可以首付2成。
| 华润置地顺德润府沙盘
在大沥，靠近千灯湖的价格比较稳，主城区一手几乎都贴地飞行。
龙光天誉，三房2.3万/平起，四房2.8万/平起，以一套5楼三房为例，总价约227万，两成首付约45万，单价约2.28万/平，就是贴着地价卖。
销售称新政一出，之前没名额的客户连夜下定，今日现场到访也比以往多。特价房假期促销，节后不一定还会有。
建发德信三堂院今天趁热加推新货，项目地价1.5万/平，特价房约1.7-2.1万/平。销售表示，特价单位期限至6月6日，之后或会恢复至2万/平起。
至于首付2成，销售称已经收到银行通知无房无贷可以做，但具体政策细则还得等等。
几个楼盘中，时代创客小镇人气最旺。
该盘目前售价2.6-3.2万/平，172㎡四房去到3.8万/平。
以一套96平8楼三房为例，折后总价261万，单价约2.7万/平，两成首付约52万，月供约1万/平。
销售称，若今明下定还能再向上级申请折扣，像四楼低层单位三房2.5万/平能拿下。
时代金地招商云曦今天看房人数也不少。该盘售价约2.1-2.4万/平，端午期间有一批特价房，89平三房总价约197万起，单价约2.3万/平起，107平做四房，特价房源总价225万起。
变化四：
销售兴奋到失眠，购房者一脸懵逼
新政落地24小时，楼盘销售和购房者呈现两种极端：销售兴奋得不行，购房者却一脸懵逼。
一位长期扎根北滘市场的中介告诉功夫君，昨晚新政一出，老板非常兴奋，连夜安排工作要求每位中介跟客户解读透彻政策。
好嘛，部分二手业主心态开始飘了，扬言要涨价。领贤公馆一套南向81㎡挂牌198万，业主昨晚突然拒售，要提价至215万。然而，购房者的反馈却比较平淡。
昨晚新政刚出，桂城资深中介小岑就挨个通知手上的客户。令她纳闷的是，反馈的声音没有一个感到兴奋，主要担忧疫情下收入不稳定，焦虑贷款后的月供。
而一些已经准备出手的购房者，经此一政，又转为观望。阿虎就是其中一位，他看中了禅桂交界一个新盘，复看多次打算买来做婚房，政策一出他决定再等等看。
在北滘新城探盘时，功夫君明显感到客户端还没反应过来，几个盘的销售中心并没有出现热闹的人气。
2022年佛山最新购房政策
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PS.功夫君已开通北滘新城交流群，欢迎扫码进群。
注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。
入群方式：扫描下方二维码，转账支付5元，经过核验即可。
【市场】难！小阳春和红五月都没出现
【区域】佛山一中、华师落地佛山新城
【热点】利率跌成狗，要不要提前还款
【二手】中心二手72万起，上班挺方便