150万起！金融城PK中海锦城，“学区壳”哪家强？
大家好！你有买学区房的打算吗？
近期多妈将开设一个“学区壳”系列，专门针对借壳读书的小面积房源，大家看完觉得实用的，评论区告诉我哦~
今天要讲的是：
地铁金融城45㎡
VS
中海锦城70㎡
PS：所谓“学区壳”，就是只考虑户口挂靠，不自住，最长持有到初中就售出。因此以下点评单纯从投资角度出发。
金融城45㎡：150万起，超高换手率
地铁金融城虽然远看像单体楼，但整个灯湖社区的次新房，也就只有它有45平的小户型，总价低，真实的70年住宅产权，入户了就是户籍生。
45平户型就是这么简单▼
先说优点：
①交通绝了：【金融高新区】地铁站A出口距离小区入口只有10米，地铁站旁共享单车多到像一片海洋，楼下有金融高新区公交总站，长期有出租车在路边等客。
也就是说，总有一种交通工具能把你送走。
| 站在小区门口看向地铁口
②出入管理严格：访客都要登记，先搭电梯到5楼，到空中花园再转电梯到各个楼栋，各楼栋也有一条梯可以直达1楼和车库。
③小区氛围不错：工作日早上10点空中花园，很多住户在溜娃，由于这里阴凉，还真挺热闹的，在花园里有门可以到商业部分的健身房。
| 很多家长在空中花园溜娃
④南向景观OK：45平的户型虽然很像公寓，但有个小阳台，南向单位低层望小河，可以看到在建的永胜碧桂园回迁房，对面距离万达楼距有90米，压抑感不强。
还有部分东向和西向的单位，面积一样，户型不同，有的还可以隔出一个小房间。
| 南向景观
⑤出租率高：没有家具的2000元/月起步，新装修新家具最高可以租到2800元/月，中位数2500元/月，客群主要是AIA附近写字楼人员，也有广州客。
| 45平室内景
⑥二手流通率很高：总价150-180万，每年都有那么几套以150万秒售，价格到位都卖得很快。
⑦灯湖社区：对口灯湖小学+灯湖中学，还可以摇号南实小（10.5%的中签概率）。
南实小对口招生以下学校的户籍生
再看缺点：
①密度稍高：总层高40层，3梯7户，梯户比挺高的，地库车位紧张，需要轮候，不过周边的停车场还是很丰富的。
| 东南向就是永胜回迁房和露天停车场
②学位问题：未来有一定几率分配到灯湖二小，注意是有几率，不是一定会分去，也不是说灯湖二小不好，而且作为纯“学区壳”，本身就是厌恶变动风险的。如果孩子近1、2年就读书，不受影响。
目前灯湖二小建设时间未定，有消息灵通的人士表示学校上盖房屋清退受阻，推进不会太快。
③溢价预期低：单价算起来其实挺贵，3.3-4万/平，未来的溢价预期不高。
中海锦城70㎡：170万起，实用两房
中海锦城70平两房都集中在3街，一共有10栋楼，麻雀虽小五脏俱全。
| 左侧一列就是3街
72平户型▼还有74/76平，大同小异
先说优点：
①超大社区：外面街铺要啥有啥，还有菜市场，园区内绿化很好，很多大树，行走其中真的很舒服。
| 商业街一角
②密度低也不吵：3街全都是1梯4户，11层高，密度挺低的，全部都是东向或东北向看园林。
虽然3街最近一环，不过室内看不到海八路和一环，除了1/2/9栋，现场感受都不吵，比部分2街高层看一环的还要安静。
| 阳台景观还不错
③出租率很高：客群是瀚蓝写字楼附近人员、广州客，还有教辅机构，相比同小区三房更受青睐，租金2300-2700元/月左右。
| 客厅尺寸够用
④实用两房：户型大同小异，进门一旁就是卫浴，厨房带小生活阳台，两个房间一大一小，作为过渡房和出租房够用了。
| 卫浴都在入门处
⑤价格友好：根据以往成交均价，基本在2.5万/平以下，起点低，溢价预期比金融城高一些。
| 较大的房间
缺点：
①室内朝向单一：不通风，夏天较热，部分户型卫浴和厨房不规则，采光也较差。
| 厨房白天也要开灯
②二手流通率一般：总价170-200万以上，楼层越高越贵，再加点钱都可以买到万科金域中央的三房了，竞争力弱些。
③没有地铁口。远期规划也没有地铁，项目旁有个公交总站，G8到金融高新区站，412路到龙溪站。
④学区问题：不少家长担忧以后学区是否会剔除出灯湖中学招生范围（戳我看灯中学位分析），不过短期看来可能性很微。
写在最后
说实话，以上两个户型，价差大约在10-20万，但到手的面积却是30平的差距，这让很多家长为之纠结。
多妈认为，“学区壳”需要更多地考虑换手率的问题，好租、好卖掉，才是好的学区壳。
从投资的角度来看，地铁金融城的“学区壳”属性更强，是整个灯湖社区最小面积的次新学区房，很多业主买来也是为了学位，纯纯的击鼓传花游戏。
中海锦城小两房居住属性会更强，200万以内的次新两房，会吸引不少广佛候鸟，但由于周边还有大量三房压着，价格注定只能跟着大市普涨。
今天的PK不会有谁赢谁输，一千个读者眼中就会有一千个哈姆雷特，没有绝对的好与坏，大家根据自己需求选就好了。
今天就分享到这里，还想看哪些“学区壳”，评论区告诉我哦。
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