佛山正研究二手“带押过户”，有什么利弊呢？

内容来源：@广州房产

近期，二手房“带押过户”新模式逐渐在全国多个城市落地，南京、苏州、深圳等至少10城已施行。

就在两天前，人民银行广州分行也发布相关通知，鼓励推广二手房“带押过户”模式。

那么，什么是二手房“带押过户”？对二手交易有啥影响？佛山是否会跟进呢？

接下来，就是功夫君的科普时间~

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带押过户有啥作用？

首先，需要强调一点：带押过户最大的作用是免去二手房交易“赎楼”这一步骤。

举个例子，小王三年前买了一套房，如今还剩80万房贷没有还清，现在急需用钱，只能卖掉。

根据现有规定，小王必须把房贷还清了才能卖出（简称赎楼），所以他得走一下流程：

①申请提前还贷

②银行批准后，还清欠款

③银行涂销

然而，根据网友反馈，整个流程下来差不多三个月，这三个月里房贷仍然要还。

并且，赎楼的80万资金来源也有讲究，比较常见的是这五个选项：

选项A：向亲友们筹措80万，条件是得有几个土豪亲戚朋友，还得愿意借。
选项B：用买家首付进行赎楼，条件是首付足够赎楼，但这种方式对买家而言是有风险的。
选项C：民间资金赎楼，不上征信，放款快，代价是每月1-2个点垫资费用（也有可能按天计算）。
选项D：按揭公司担保，通常收1-2个点。

那小王应该怎么办呢？

有条件的话，就选A、B，没有这个条件，就老老实实掏钱走C、D选项。

算下来，小王需要在赎楼这一步上，花费3个月的时间，多交几个月利息，并且很可能要支付一笔不菲的赎楼费用。

而带押过户，可以直接免去赎楼这一步，哪怕小王房贷还没还清，也可以卖给其他人。

这就意味着，3个月的交易时间可以省去，高达数万元的赎楼成本也可以节约。

因此，在带押过户模式下，无需解押就能交易，促使更多业主愿意挂牌出售房源。同时，对买家来说，不用再担心到底要不要自己的首付款给业主来解押，安全性有保障。

所以实行带押过户，中介会爽，买卖双方也会爽，不爽的只有贷款中介以及银行。

带押过户能否施行

银行配合非常重要

可能有人要问，贷款中介不爽我知道，毕竟人家挣不着钱了，银行为什么要不爽？

在我看来，原因有二。

第一，带押过户可能会导致客户流失。

各位都知道，现在房贷市场行情惨淡，所以银行不喜欢客户提前还贷。

这种情况下呢，带押过户未必是好事，因为这笔业务可能要去其他银行。

举个例子，某小行规模不大，但在过去几年，凭借利率低的优点积累了很多客户。

允许带押过户后，新买家发现无论去哪家银行贷款，利率都是一样的，最后毅然选择了一家大银行，小行只能被动流失客户。

第二，存在疑问与风险。

跨行间二手房“带押过户”可能为银行带来风险。

那么，风险有哪些？

关于这一点，我们咨询了银行人士与律师。

银行人士：

这项政策现在还没出细则，但我觉得很头疼，一是买家资质不一定符合我们银行的准入要求，二是两次贷款的情况不一样。

比如业主是个年轻小伙，贷款是30年期，买家是个老头，贷款只能贷10年，原先的贷款不结清，如何转移到买家身上？
在我看来，信用风险和操作风险都很大。

专业律师：

1，买家不是银行预审核的，是随机的；
2，增加了银行的工作量；
3，会大概率增加不能正常还贷的风险；
4，具体还没出细则，按法律规定银行可以拒绝，但是为了活跃房产交易，银行估计到时候没有太多话语权。

所以，广州面对这样一份非强制性文件，尚未开始执行。据@广州日报报道称，目前广州有多家银行正在研究二手房“带押过户”模式。但全面执行或许还需要一段时间，短期内，赎楼贷仍是难以替代的存在。

那么，佛山会执行吗？

现在佛山二手挂牌量越来越多，单是贝壳上的住宅挂牌起码超过7.8万套。

放盘量增加的同时，成交却不太乐观。

来自佛山住建局的统计数据，今年1-8月，佛山二手房累计网签29671套，同比降幅接近30%。

那么，佛山会施行“带押过户”模式吗？

此前，有佛山网友在领导留言板上，建议佛山参照济南推行二手房“带押过户”模式，从而提高交易质量，降低交易成本，进一步促进房地产市场良性循环。

对此，佛山市自然资源局回应：我市不动产登记机构正在积极研究济南二手房“带押过户”的新业务模式，结合现有业务办理规则，扎实稳步推进不动产登记管理系统升级改造，加强与业务关联部门的沟通协作，争取更加优质高效服务群众。

至于研究结果如何，我们拭目以待。

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