你的房子为啥卖不动？看完就知道了

上一次，我们聊了近5年来的房价涨幅。

回过头看，2017其实是一个很特殊的年份，不仅佛山重启限购，还首次出现“双合同”。

“双合同”是房价疯涨时的产物，简单说就是：开发商为规避限价，实现溢价发展出来的另一个合同，多以装修款存在，所以，2017年公示的个盘网签价，的确低于实际售价。

因此，在上一篇里，有粉丝提醒，统计要考虑“双合同”因素。是的，2017年网签价偏低，统计数据的确会放大个盘涨幅，但并不影响集体排位。

同样的，在这一篇里，我们主要统计近5年涨幅较小或微跌的楼盘，受限于2017年的网签数据，不排除统计跌幅会大于实际跌幅，但不影响集体排位。

防走丢，快关注功夫君的二胎↓

01、澜石泷景

先说泷景，关注过的买家或业主应该有所感受，泷景卖了这么多年，除了跟着大市涨，价格变化不算大。
从当年1.5万/㎡到如今的1.9万/㎡，近5年涨幅在4千/㎡左右，如今还有1.8万出头的特价房。
| 泷景

泷景体量庞大，已开发至第九期，随着入住率提升，社区陆续引入星巴克、鲜一街等配套，学校、公园市政设施出门就有，政府还砸钱美化东平河岸，就连行政服务中心也有意搬进来。

总的来说，自住很合适，价格也对得起现有的配套，刚需很难不爱。

| 小区配套

02、大沥城区、里水

大沥近灯湖中轴北延的盘涨幅挺可观，但深入到旧城区，就是另外一个情况，如绿地香颂公馆、国华新都，5年间涨了3千+/㎡。

雅居乐御景豪庭，当年带装修还卖过1.9万/㎡，如今1.8万/㎡挂牌价是亏本持有。

| 雅居乐御景豪庭

被誉为“中山九路”的黄岐也没那么幸运，老盘珠水豪庭2017年已经在售，5年间整体涨幅约6千/㎡，尽管这里走几步就到广州地界，但依然未清盘。

| 珠水豪庭

里水房价表现相当稳定，像保利、万科、绿地等二手，整体涨幅约2-3千/㎡，但这点涨幅很难覆盖贷款利息。

| 保利紫山

03、张槎、绿岛湖

2022年张槎是以价换量的大热板块，有地铁新盘入市不到1.6万+，价格战非常激烈。

回顾张槎5年前售价，整体约1.2-1.4万/㎡，如今特价还有1.4万+。像中海凤凰熙岸，有业主当年1.8万+入手，现在高高站在山岗上。

| 中海凤凰熙岸

南庄绿岛湖，金茂绿岛湖、保利翡翠公馆、绿岛湖壹号当年一手价约1.3-1.4万/㎡，现二手价约1.7万/㎡，整体涨了4-5千/㎡。

融创湖滨世家比较特殊，其拥有南向望湖的地理位置优势，部分望湖大平层挂牌价突破4万/㎡，拉高小区整体挂牌水平。

| 融创湖滨世家（来源：佛山贝壳）

南庄方面，龙光水悦龙湾、绿岛明珠、汇银W新港湾、佛山万科城等从当年9字头涨至1.3万/㎡，但在利息面前，不值一提。

港宏世家由于当时卖毛坯，起点低，一手价才7字头，如今入住率提高，配套跟上了，地铁也通了，当它跑到跟周边盘差不多价位时，涨幅就可观了。

| 港宏世家（来源：佛山贝壳）

04、狮山、罗村

这5年，投资狮山的业主应该挺无奈的。

看看统计表，几乎每盘都只有1-3千/㎡涨幅，5年前的起点很低，房价只需1万/㎡，5年后的终点也不高，大部分徘徊在1.2-1.3万/㎡。

更有甚者，如恒福天悦、长华国际中心，对比当年，有一丢丢下降。

说几个典型盘，中恒海晖城，第一批收楼业主入住至今接近10年，但小区依然没清货，现在一二手价接近，二手业主想卖也挺难。

| 中恒海晖城

佛山恒大城和恒福天悦，远在广云路北侧，与狮山中心区相隔，两盘相加有超400套二手在挂牌，业主也深知在这里被套牢，很多都是低价等有缘人。

| 恒大城&恒福天悦

罗村方面，孝德湖次新盘依云华府、奥园公园一号坊间认可度较高，数据验证这两盘领涨整个罗村，5年间涨了4-6千/㎡。

而光明新城的二手业主就没那么好过了，当年1.4万/㎡买下一手，如今二手价几乎纹丝不动，加上板块配套未完善，接盘侠也少。

| 万科城市之光

05、西樵、丹灶

南海西部板块中，西樵发展比较理想，但房价徘徊不前，2017年遍地8-9千/㎡，如今受大环境影响，不少盘还会拿出特价9字头吸客，仿佛回到5年前。

不过当年买入的业主怎么会低价放盘呢？目前录得几个代表二手盘都要1.1-1.2万/㎡，就要看卖点有多吸引了。

比如恒大御湖湾，虽然品牌受影响，户型设计有bug，但地处听音湖核心，不影响关注度与成交。

| 恒大御湖湾

比如碧桂园悦府、世爵府邸，是对口西樵中心小学比较新的二手盘，学区加持，价值稳定。

而远在西岸的碧桂园翡翠湾命运就截然不同，5年前房价不涨反跌，这个板块被称为“西樵飞地”，非西樵发展重心，楼市发展也举步维艰。

| 碧桂园翡翠湾

丹灶表现跟西樵相似，5年前遍地8-9千/㎡，如今也挂牌至1.1-1.2万/㎡，由于整体居住氛围一般，有些业主也在逃离。

比如桂丹颐景园，挂牌量高达740套，全佛山挂牌量第二，虽然有些房源不破万，但远离丹灶城区，配套不够，导致其价值无法往上爬，也难以在二手市场突围。

| 桂丹颐景园

06、顺德镇街

佛山新城房价起点较高，2017年已经卖1.5-1.7万/㎡，如今二手价约1.8-2.2万/㎡，涨幅约4-5千/㎡，不过怡翠晋盛、新城之光都是大体量盘，能否卖出真的靠缘分了。

北滘方面，除北滘新城外，其他板块都比较难。比如深业城，5年间才涨1千/㎡，三期加起来约有370套在挂牌，业主大概早已看清事实。

| 深业城

陈村方面，当年卖1.4-1.5万/㎡的陈村西，上涨幅度比较少，归根到底还是这一片城市面貌变化不大。

陈村城区盘当年卖1.9-2万/㎡，如今新城、新希望想卖等经常以2万/㎡左右的特价走货，估计附近老盘业主心里在滴血。

| 太平洋国际&荔园新天地

容桂方面，代表盘碧桂园凤凰湾，千亩大盘，货量多，一二手竞争，5年房价也几乎没有变化；旁边的佳兆业金域天下直接微跌68元/㎡。

 | 凤凰湾沙盘

伦教虽然开通地铁3号线，但涨幅也没有预期高；均安、杏坛等板块就更没有关注度和利好推动了。

07、三水高明

关注度较弱的三水、高明又如何呢？

如你所料，5年来虽然也有上涨，但从板块较低房价基数来看，涨幅几乎可以忽略不算。

数据显示，有些盘二手价比一手还跌了不少，如汇信华府，二手跌幅约3%，保利御江南，房价从9字头跌至7字头，跌幅17%。

| 三水新城

高明美的鹭湖也录得超3千/㎡跌幅，西江新城君御海城也下跌5%，不过这5年间西江新城房价爬到9千+/㎡，实属不易。

功夫君询问了身边一些2017年出手的购房者，多数是为2016年疯涨所驱使，买涨不买跌。回过头复盘才发现，闭眼瞎买的时代早已过去。

今后选房，尽量从自用、居住角度出发考虑，有能力的尽量靠近中心城区或板块核心，如果实在举棋不定，也欢迎来咨询功夫君，让我们来为你好好捋一捋。

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