先透个底！今年佛山新盘少得可怜，这些板块0新增供应

大家好，我是功夫君。

都知道2022佛山卖地量和土地出让金腰斩，但实际看到数据，很多人还是吓了一跳。

来，感受一下这近乎于垂直的过山车↓

而卖地量剧减带来的直接结果就是：新盘锐减。

不完全统计，2023年佛山新盘大约有39个，相比2022减少近4成，这其中除了去年的新地块，还包含部分收并购接盘重新推出市场的项目，以及一部分更早之前拿地，但迟迟未入市的项目。

从区域分布来看，顺德依旧是供货大户，12个项目加入新盘阵营，南海9盘，禅城8盘，三水、高明分别有5盘和6盘。

其中，有个别项目已经赶在1月初入市，如建投恒福壹号等，还有一小部分选择低调内部开售，尚未公开，我们也权当它们是新盘。

（如果你发现功夫君有遗漏，欢迎评论区补充告诉我们，感谢你哦！）

来看一张纯新盘分布图，几个特点：

①品牌房企新盘锐减，一半由城投、公资公司拿下，未来如何开发建设还不好说。

②大平层主要集中在核心区，甚至出现600㎡+的超大平层。

③乐从、陈村、西樵、丹灶、大沥老城区等区域无新增纯新盘供应。

纯新盘对于一个板块或区域来说其实蛮重要的，它是搅局者，也是点火者，当纯新盘减少甚至零新增，区域就会保持现状，强者恒强，去年跑不动的，今年会更难追。

去年，改善盘霸气屠榜，富豪买家在佛山大杀四方。

今年，这一现状还会持续吗？功夫君是持怀疑态度的。

一来，富豪买家买的是地段、圈层、稀缺资源、产品力和服务品质，在佛山，同时兼具这些因素的豪宅项目屈指可数，能收割的已经收割了。

二来，市场竞争一向是：人无我有，人有我优。豪宅产品一多，自然也会进入深度内卷，富人们见多识广，自然会多看多比较。

因此，放弃幻想，看清自我定位是一大关键，趁着有客早点卖。

①建投恒福壹号

这不，鸽了很久的亚艺新盘建投恒福壹号本月初终于入市，先推4座3个142㎡，带装修折后单价2.8-3.2万/㎡。

这批房源位于地块西北侧，是整个小区海拔最低的一栋，从楼层高度和位置来看，其定价按理说也是整盘最便宜的。

| 建投恒福壹号规划图

想要更大面积的富豪买家们，关注1、2座，预计年后加推，户型为184㎡、202㎡、241㎡，也要等领证后才能卖，定价有可能会越来越贵。

②保利珺悦府

保利珺悦府位于北滘新城，是保利佛山首个新中式悦系项目，紧邻广州7号线顺德段美的大道站。

整盘采用宋代美学设计（真的很有《梦华录》那个味），主打建面约118-235㎡的四房，补充了北滘新城一手大平层长期断供的空白。其中，235㎡直望君兰江山的高尔夫球场。

| 保利珺悦府建筑设计示意图

项目元旦已开放样板房，小户型验资门槛要50万，235㎡验资门槛要100万，吹风价约2.4-2.7万/㎡，预计三月对外开卖。有认筹者告诉功夫君，项目已开始预选，价格在板块内很有竞争力。

为了看板房，功夫君也咬牙验了资，但手机仍要被收，无法拍照，简单说几点感受：产品设计的确令人眼前一亮，上一次有类似感受的还是看中海悦林熙岸。公区空间相当大（餐客厅厨+双阳台），尤其是235㎡大平层，公区面积几乎占了全屋建面将近一半。其他几个天珺的亮点，珺悦府也都吸取了。

个人感受，如果真如粉丝所说，价格在板块内很有竞争力，搭配产品本身来看，还是能吸纳一部分改善客平移置换。

③尚东柏悦汇

佛山新城189米地标纯新盘，直望东平河，立面采用大面积玻璃幕墙，建有曲面空中会所，是一大标志性亮点。

全盘仅153套，拟主打建面318-636㎡望江商业大平层，汉森伯盛国际创始人、总建筑师盛宇宏担纲建筑设计，尚东柏悦府、侨鑫保利汇景台也都出自其手。

| 佛山新城尚东柏悦汇效果图

室内由梁志天、杜康生协同设计，都是大师级别，估计设计费估计也是天价。

开发商来头不小，怡翠拿地，联手尚东开发，珠江新城入市价15万/㎡的尚东柏悦府就出自其手。

至于尚东柏悦汇会卖多少钱？功夫君已经听到过2个版本。

第一个版本来自项目保安，透露吹风价在5万/㎡；第二个版本来自业内知情人士，透露吹风8万/㎡。只想说，保安大哥还是天真了。

④保利和颂

保利奇槎新项目，最大亮点在于整盘楼间距约110米，而且能做到户户朝南。

| 项目楼距效果图

这个盘定位偏刚改兼并，看产品和营销定位，还是比较偏年轻人的社区，户型主打建面约86-143㎡三至四房，但设计设计融入了保利天字系的豪宅元素，比如每户都能实现LDKB一体化，主卧南北对流等。

和颂已开放营销中心，预计首推8、9座，带装修吹风价约2.3-2.7万/㎡。

| 建面约143平样板间

⑤粤海季华厂项目

国企粤海禅城第二盘，位置非常靓，直线距离广佛线季华园站约200米，周边配套已经熟透了，无论学校、商业还是轨道交通，都是现成的。

| 粤海季华厂项目航拍

日前，该项目刚公示建设用地规划许可，接下来应该就要公示整盘规划了，今年大概率会释放营销动作。功夫君此前获悉，项目会兼顾刚需和改善，以及部分大平层。

⑤越秀星汇文瀚

越秀平洲第二盘，也是平洲近5年来地价最便宜的项目，定位偏刚需，目标客群直指广佛新刚需，主打建面约85-105㎡的三四房。

| 项目效果图

项目此前已开板房，预计今年3月开卖，首推4房货量居多，吹风2.5-3.3万/㎡，周边教育配套蛮多，日前备受关注的南实金桂校区将定为民办高中，并计划于2023年9月开学。

这所学校位于桂城清风路南侧、石龙北路东侧，面积约5万㎡，总投资约4.5亿。

| 南实金桂校区实景图

⑧禅城城建城北项目（东升厚安改造项目）

这块地紧挨佛山3号线中山公园站（后通段），妥妥的地铁盘，南向中高层还能直接望见中山公园景观，有景观资源优势。

对比2个在售邻盘，8521元/㎡的地价优势成本也很明显，值得期待。

| 城建城北项目航拍

⑦泽锋业帝景湾

佳兆业伦教纯新盘，也是近3年来伦教地价最高的项目，有江景。

整盘采取高低配设计，产品偏改善，涵盖建面约85-140㎡的洋房以及140㎡的叠墅，目前只开了接待中心。

| 泽锋业帝景湾效果图

有意思的是，该盘房子还没卖就开始公布施工进度，去年11月就已完成地下室顶板的三分之一。

⑨锦绣华庭致美家园

地块小得不行，地价却高得不行。很难忽略，它就是狮山新地王项目——致美家园，楼面价12389元/㎡，西侧就是博爱湖，直线距离佛山4号线博爱路站（在建）约400米。

项目已披露规划，拟建22栋住宅，楼高18-19层，配建肉菜市场。

| 致美家园航拍

功夫君曾说过，如果佛山建发城发未来成为佛山最大的开发商，不要感到惊讶。

确实，得益于去年买不停蹄地拿地，佛山建发城发今年将有5盘加入新盘队伍，除了已入市的建投恒福壹号之外，还有城北货站路项目、张槎悦城峯境、高明壹号项目、三水大塘项目将走上舞台。

其中，城北货站路项目为协议出让，直线距离佛山3号线中山公园站（在建）约800米，总投资额约40亿元，开发周期为5年，去年底已完成旧厂房拆除。

| 佛山建发城发货站路46号地块，网友供图

张槎悦城峯境，去年5月拿地，8月动工，借助南向望东平河的位置优势，定位偏改善，拟建120-280㎡大平层、200㎡的叠墅，有望今年3月开售楼部。

| 城发悦城峯境

还有高明荷城项目暂定名为高明壹号，预计今年入市。

要说去年拿地出资最多的国企，非顺控城投莫属。

功夫君此前详细统计过，2022年，顺控城投共斥资44.59亿，相继在勒流、容桂、龙江、北滘拿下4宗地。

其中，北滘潭州会展项目花费最大，总成交价约23.94亿，占地超21万㎡，体量巨大。

| 顺控潭州会展项目位置图

该项目直线距离3号线潭州会展站（已开通）约270米，将配建幼儿园、公办小学。

而顺控勒流项目顺熙悦府已确定由金地代建代管。

不仅如此，日前，顺控容桂项目EPC总承包对外招标，该盘备案名为“顺控城投桂洲府”，拟建9栋商住楼，今年大概率也会出来。

由于去年卖地量少，三水、高明今年的新盘供应没啥指望。功夫君统计，两区合计约有11个新盘，其中有几块还是城投或国资拿地，后续如何开发建设还不好说。

三水北江新区佛山铁投项目位置还是不错的，周边多个成熟小区聚集，西侧文坛公园变身儿童乐园，大型摩天轮今年启用，直线距离约500米的银河广场将于今年9月开业。

| 佛铁三水地块位置图

有意思的是，北江新区还有2个纯新盘：鸿安丽苑、轩隆雅园，期房“熬成”现房仍未入市。前者是鸿安花园“兄弟盘”，拟主打90-125㎡三四房；后者是香港廖创兴旗下项目，规划88-108㎡洋房。

| 北江新区航拍（拍摄时间：2021年6月）

三水新城国资项目，周边教育资源挺丰富，博文小学、三水中学、三水中学附属初中均在附近。

高明呢，4个纯新盘都集中在荷城，除了港企嘉辉项目外，其余3盘房企均有国资背景。

西江新城的樾畔湾花园，原名佳源印象花园，是佳源佛山首盘，后由中航信托股份有限公司100%控股，去年5月已奠基动工，将建12栋住宅。

最后预告一下：2月1日20点，我们将进行兔年首场直播，点击预约才能收到开播提醒哦！

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