广州黄埔旧改有项目被核查！11年困局浮出水面！

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　　日前，广东省自然资源厅出具了一份《关于广州市“三旧”改造（城市更新）工作推进情况的评估报告》（下称“评估报告”）。根据相关文件内容显示，广州市规划和自然资源局于近日印发了有关开展全市城市更新项目核查的工作方案，对广州市11个区、合计119个旧改项目，做进一步加强评估和方案优化。

　　值得注意的是，涉及的119个旧改项目中，其中有80个位于广州市黄埔区。

　　记者了解到，其中位于黄埔区，由中鼎控股集团有限公司（以下简称“中鼎集团”）参与开发建设的横沙村改造项目，因信访案件骤增等情况而被评估报告提及。

　　评估报告称，横沙村改造项目之前采用“先建后拆”模式，2020年调整为“先拆后建”模式，导致该村信访案件骤增。

　　广州开发区城市更新局（下称“城市更新局“）相关负责人曾向记者吐露，“先拆后建”模式是无奈之举。“横沙村用地就这么多，基本上有地的地方村民都建了房子，你不可能说不拆就建房子，如何腾出建设用地来建设安置房，只有拆一部分才能保障。”

　　值得注意的是，横沙城中村改造早在2010年就已启动，原计划于3~5年时间完成改造，但时至今日，仍未完成建设。原计划于2019年封顶回迁的二期安置房，也出现了逾期回迁安置的情况，直至今年6月，项目二期安置房才封顶。

　　长达11年的改造

　　位于广州黄埔区的横沙村旧改项目，历经了11年之久。

　　早在2010年1月15日，广州市政府办公厅发布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》，其中黄埔区的横沙村入围了全市52个全面改造“城中村”名单。根据当时的规划目标，计划用10年左右的时间基本完成138个“城中村”的整治改造任务，其中位于重点功能区的52个全面改造的“城中村”计划用3~5年时间完成改造。

　　横沙城中村是这52个全面改造的城中村之一。

　　然而实际上这一全面改造的城中村并未如期完成建设，时至今日，横沙城中村改造仍在建设中。

　　据了解，横沙旧改项目是由中鼎集团参与的合作开发项目，除了未如期完成建设外，原本计划2019年竣工的二期回迁项目亦未如期封顶。

　　“本来计划是2019年竣工封顶的，但实际是今年6月才完成封顶，对于我们拆迁户来说，尽管二期已经封顶，但到现在还没任何抽签的消息。”横沙村民告诉记者。

　　黄埔区政府官网信息显示，早在2017年6月26日，横沙城中村改造项目二期正式动工，用地面积7.5公顷，建筑面积45万平方米，预计总投资21亿元，计划2019年12月竣工。

　　对于改造进度未达预期情况，街道办此前曾回应称，主要由于旧村改造是近年新开展的工作，工作开展过程中存在众多历史遗留问题和用地手续报批问题等，耗时较长。

　　城市更新局相关负责人也向记者证实，横沙旧村改造项目存在用地报批等问题，所涉及的情况较复杂。“这个项目涉及用地问题，能不能变成合法建设用地需要走程序，具体涉及用地报批问题，而这个项目涉及比较多这些程序，有一些用地是要通过三旧改造红利政策完善手续转为国有，也有一些涉及村留用地加进来，要农转用报批。”

　　城市更新局相关负责人也向记者坦言，该项目在2019年之前一直没有太多动静，在黄埔区大环境下抓紧时间尽快推进，也要求兆霖公司把项目的全部复建资金缴存到监管账户里，其正建设二期安置房，安置二期的地块也将陆陆续续完成建设安置工作。

　　“建设也需要时间，2019年开始我们已经在抓这个项目建设，通知他们尽快建设安置房，他们正在抓紧往前推进，这个也不是说项目一直没动静，前期有一些政府内部的程序，要走完后才能建设的工作。”城市更新局相关负责人表示。

　　出资合作开发

　　记者了解到，项目开发主体广州兆霖房地产开发有限公司（下称“兆霖公司“）为广州市黄埔区大沙街横沙股份经济联合社（下称“经联社”）全资控股公司，但其出资方为中鼎集团。

　　根据多位村民提供的经联社与中鼎集团签订的《合作开发“黄埔区横沙村改造项目”合作合同》显示，经联社与中鼎集团同意成立兆霖公司作为本项目改造开发的唯一主体，双方以兆霖公司的名义对外开展本项目的全面开发、经营和运作，兆霖公司的日常管理工作由中鼎集团负责。

　　当时的注册资本为1688万元，其中全部注册资本先由中鼎集团代缴付。项目计划总投资120亿元，建设资金主要由中鼎集团自筹，部分资金在符合条件情况下，由兆霖公司以本项目通过各种合法途径筹集和融资解决。

　　值得注意的是，经联社与中鼎集团签订的合作开发协议，多名村民告诉记者，此举涉嫌集体资产流失。

　　根据相关合同内容，当兆霖公司按合同约定将经联社补偿费用和复建安置房屋全部交付完毕一个月内，经联社将全面退出兆霖公司，由中鼎集团全资控股兆霖公司。

　　对于相关情况是否涉嫌集体资产流失，城市更新局相关负责人在回电中向记者介绍，“横沙旧改是自主改造，但村里是没有这么多资金来改造，必须要自筹资金，当时就跟中鼎集团合作，合作里面也签了协议，在中鼎集团安置房建设完后，会把一部分股权转给中鼎公司。”

　　但这种情况并不涉及村集体资产流失。“因为中鼎集团是拿了资金出来建设安置房，也建设了集体物业，建设了这么多，作为开发商来说也不可能无私奉献出这笔钱，肯定也要赚钱，所以批复这个项目时，分出的安置区交付给村民，保证村民可以回迁，同时复建安置区也保证未来村集体会有收益，收益也会有增加。” 城市更新局相关负责人表示。

　　官方资料显示，横沙改造项目规划总建筑面积约280万平方米。其中，复建安置区规划为住宅、商业、办公及公建配套等用途，规划用地面积25.46万平方米，融资区规划为住宅、商业、办公、公寓及配套等用途，规划用地面积37.32万平方米。

　　相关情况记者致电致函兆霖公司与中鼎集团，截至发稿未获进一步回复。

　　旧改“刹车”

　　黄埔横沙旧改村民反映的问题同时也被广东省自然资源厅关注到。

　　根据广东省自然资源厅流出的评估报告显示，黄埔区“先拆后批”增加了社会维稳风险。为加快拆迁进度，黄埔区提出“拆迁前置”，即项目基本完成拆迁才能审批改造实施方案，办理后续审批手续。但如果拆完了之后，由于某些因素导致相关审批手续批不了，村民回迁房无法及时建设，将引起已签村民投诉信访，形成大规模维稳问题。例如横沙村改造项目之前采用“先建后拆”模式，2020年调整为“先拆后建”模式，导致该村信访案件骤增。

　　城市更新局相关负责人则向记者表示，“先拆后建”模式实属无奈之举。“横沙村用地就这么多，基本上有地的地方村民都建了房子，你不可能说不拆就建房子，如何腾出建设用地来建设安置房，只有拆一部分才能保障。”

　　现如今，黄埔区的80个旧改项目，也逐步开始进行核查，排查其中的风险。

　　评估报告显示，本次全面核查对象主要是全市已批在建、已批未建的旧改项目，这意味着并不影响其余项目的正常旧改工作推进，比如基础数据调查、村民意愿表决、策划方案编制、拆补方案表决等。

　　同时，全面核查的主要任务是历史文化风貌、名木古树大树老树迁移砍伐等方面，也就是重点监管旧村原有历史风貌的保护情况，对于文保外区域的在建、新建项目影响有限。

　　广州市住房和城乡建设局亦本着保护、利用、传承好历史文化遗产，防止大拆大建的问题，于10月20日牵头开展了《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》的起草工作。

　　中国房地产数据研究院院长陈晟认为，城市更新政策探索还是要强调土地的价值和影响力的产出对民生的帮助。

　　“广东省自然资源厅也是贯彻住房和城乡建设部关于城市更新防止大拆大建的工作逻辑而出具这份评估报告，当然我们一方面要贯彻防止大拆大建的原则，另外一方面也鼓励地方政府城市更新的积极性，在政策供给端进行相关的尝试和突破。但我认为还是得坚持整个城市更新的经济社会治理，包括市民参与、社会治理参与的整体协调，具体的还是要强调土地的价值和影响力的产出对民生的帮助。”陈晟表示。

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