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曾引发广州黄埔某大型小区不同组团业主对立,关于这条道路的性质,回复来了!

羊城纵览 2022-11-17
小编注:本微信公众号是私人注册公众号,纯属业余时间自娱自乐。因为系统要求的缘故,最近更名有点频繁(原名黄埔热点),感谢各位读者的不离不弃。
因为一条道路,广州市黄埔区知识城大型万科楼盘不同组团的业主持截然不同的意见,甚至引发对立,如今,官方回复来了,一起看看。

中新广州知识城开发建设办公室关于龙湖街 

万科幸福悦小区业主《诉求书》的答复意见书 


中新广州知识城万科幸福悦花园业主:


你们针对万科幸福悦小区内开发商代政府建设的市政道路 (下称“代建道路”)提交的《诉求书》收悉。现针对《诉求书》 反映的相关问题和诉求,经核实有关情况后现回复如下:


一、关于代建道路的规划条件及土地出让情况 


在 2011 年广州市政府批复的中新广州知识城起步区的控制 性详细规划中,考虑到减少市政道路对地块规划布局的影响,方 便下层次规划能够灵活设计等因素,代建道路在控规中的表述为 “规划建议支路”。


2012 年 9 月 26 日,广州开发区规划局核发地块的规划条件, 规划条件明确“西侧至南侧红线需预留 30 米宽小区路位置与相 邻地块相接,建筑物退缩该路红线按 10 米控制”,30 米宽的道 路建设要求及退缩道路红线要求属于城市道路标准(《广州市城 乡规划技术规定》附表九),而小区内部道路则无上述规定要求。依据前述规划条件,原广州市国土资源和房屋管理局组织地 块出让并与受让人签订《国有建设用地使用权出让合同》,根据 地块出让公告及合同约定,受让人应按广州开发区规划部门批准 的用地规划方案(即修建性详细规划、规划设计方案、建设工程 设计方案)开发建设代建道路所在地块。此外,根据《中华人民 共和国城乡规划法》第七条规定,经依法批准的城乡规划,是城 乡建设和规划管理的依据;第三十八条规定,规划条件作为国有 土地使用权出让合同的组成部分。因此,无论基于合同规定还是 法律规定,项目地块受让方均应依据规划条件和规划方案在项目 地块中建设代建道路并移交政府供公众使用。 


因规划技术表达用语的调整,2013 年中新广州知识城起步 区控规调整中代建道路表述为“城市支路(非定位道路)”,而在 2019 年中新广州知识城起步区控规调整中表述为“规划非定位道 路”,前后的控规调整延续代建道路的非定位路整体定位,并结 合当时的周边建设条件提出方案优化的建议,未改变道路为市政 道路的实际本质,业主提出的“2019 年 12 月 9 日我们在政府官 网看到这个地块控规变更公示侵犯小区业主权利”的情况并不存 在。


此外,2019 年 5 月 24 日规划部门批复代建道路所在地块的 《建筑工程设计方案》(即修建性详细规划)并进行了公示,该 方案批复中强调“应按照上层次规划要求负责非定位路的建设, 并与周边道路进行连通,建成后移交市政部门管理,在建设的过 程中应将非定位路涉及的市政管线与周边市政道路接驳”,同时 该方案总平面图明确了代建道路的位置与市政道路性质。


综上,代建道路出让前的控规、地块出让合同、《建筑工程 设计方案》(即修建性详细规划)及总平面图均明确代建道路的 市政道路性质。虽然代建道路被含括在项目地块的土地使用权证 书范围内,但根据出让合同及《建筑工程设计方案》的要求,代 建道路在建设完成后应当移交政府部门管理并作为城市道路开 放供社会公众使用。根据《广州市城乡规划技术规定》第二十九 条“建筑区划内的道路分为城镇公共道路和业主共有道路,城镇 公共道路包括经控制性详细规划、修建性详细规划方案总平面图 中确定的城镇公共道路,任何单位和个人不得擅自封闭使用”, 《中华人民共和国民法典》第二百七十四条以及原《中华人民共 和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路,属于业主共有, 但是属于城镇公共道路的除外”的规定,代建道路并不属于项目 业主共有的范围。 


二、关于代建道路容积率计算问题


(1)关于 2012 年 10 月 30 日发布的穗交〔2012〕856 号文。在该 856 号文发布前,代建道路所在地块的规划条件、出让方案 即已经批复施行。为此,地块的出让活动遵循批复在先的规划条 件要求和出让方案进行。代建道路在控制性详细规划、规划条件 以及建设工程设计方案总平面图中确定的道路性质均符合穗交 〔2012〕856 号文关于城镇公共道路的定性要求,也即,无论在 穗交〔2012〕856 号文出台前后,代建道路须纳入市政道路管理 用于公开通行的性质并不发生实质改变。而 856 号文明确规定城 镇公共道路(包括建筑区划内非定位道路)应向社会公众开放, 不得封闭。在此之前,非定位道路在规划条件、出让方案中的规 划设置符合法律法规规定。 


(2)关于地块容积率问题。代建道路作为非定位的市政道 路,在具体建筑设计方案确定前,其线路走向的具体坐标并未明 确,所占用地的具体面积无法确定,也就无法实际在出让地块面 积、容积率的计算上进行相应扣除,但代建道路的城市道路性质 在地块出让时已经明确,地块竞拍以及出让合同签订中,土地受 让方已明确知晓代建道路日后建设完毕后需要移交政府纳入市 政道路管理用于公开通行,其在地块竞拍中的报价方案已含括对 相关土地出让费用、道路建设费用的综合考虑,故容积率问题并 不会对开发商或业主的权益产生实质影响。 


三、关于代建道路后续管理与养护费用问题


关于道路管理养护费用问题。市政道路出于公共利益由政府 部门管理、养护,该费用应由政府部门承担,但小区内部道路不 属于政府部门管理养护范围,基于职权法定原则,政府部门不能 为小区的内部道路管理承担相关管理养护费用,相关费用应由小 区业主自行承担。 


如认为该代建道路的规划建设损害您的合法权益,可依法通 过诉讼程序维护自身权利。 


中新广州知识城开发建设办公室

2021 年 12 月 2 日



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